2017年二季度，土地市場延續(xù)一季度的低位運(yùn)行，成交面積持續(xù)回落。各能級城市熱度輪動(dòng)，一、二線城市土地市場由于供應(yīng)緊張、政策收緊而有所降溫，部分三四線城市量價(jià)快速增長，環(huán)廣深、環(huán)上海區(qū)域高溢價(jià)地塊頻出，大牌房企也在三、四線城市加快了布局腳步，典型如碧桂園在張家港連下多子。

2017上半年總結(jié)

土地成交規(guī)模降至低位，三四線土拍高熱帶動(dòng)溢價(jià)率回升

土地成交收窄，五月達(dá)到年內(nèi)最低位。二季度，經(jīng)營性土地成交建面進(jìn)一步下降至7153萬平方米，環(huán)比回落31%，上半年共成交建筑面積17534。第一季度土地市場受春節(jié)假期影響成交相對冷淡，第二季度在第一季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步走低，主要受供應(yīng)收緊的影響；同時(shí)，大量城市公布2017年供地計(jì)劃，一、二線熱點(diǎn)城市宅地供應(yīng)力度增大，一線城市土地收儲力度明顯加強(qiáng)。

分城市能級來看，上半年一線城市成交建面較2016年下半年下降30%，降幅有所收窄，主要是北京出讓多宗自住型商品房用地；二線城市仍然是土地市場成交主力，但成交占比有所回落，上半年成交建面占總成交的65%；三、四線城市為唯一成交量環(huán)比上漲的能級，漲幅達(dá)到29%。

土地價(jià)格上行勢頭遏制，一二線城市土拍價(jià)格受限。第一季度樓板價(jià)連續(xù)上漲，在4月份達(dá)到峰值，隨后5、6月份價(jià)格有所回落，價(jià)格的回落主要是受土拍限價(jià)和三四線城市成交占比增大兩方面影響，上半年土地平均樓板價(jià)5381元/平方米，同比上漲18%。

分城市能級來看，二線城市土地價(jià)格環(huán)比微降3%，其余能級土地價(jià)格均持續(xù)走高。一線城市土地成交均價(jià)同比上漲19%，環(huán)比去年下半年微漲8%；三四線城市土地價(jià)格環(huán)比微漲3%，同比大漲87%，且與二線城市土地單價(jià)均價(jià)差距縮小至600元。

溢價(jià)率小幅回升，三四線城市高溢價(jià)明顯。上半年土地成交溢價(jià)率38%，對比一季度溢價(jià)率上漲5.5個(gè)百分點(diǎn)。一、二線熱點(diǎn)城市由于土拍限價(jià)城市增多，溢價(jià)率總體維持低位；三四線城市由于土地起拍價(jià)低，拿地成本低廉，加之大牌房企踴躍布局，高溢價(jià)拿地頻發(fā)，上半年平均溢價(jià)率達(dá)到72%。

中西部省會城市成交規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，熱點(diǎn)三四線異軍突起

中西部省會城市土地市場第二季度延續(xù)第一季度的高位成交，鄭州上半年成交建筑面積突破2000萬平方米，遙遙領(lǐng)先；此外重慶、武漢成交建筑面積均已超過1000萬平方米。一線城市北京排行第九，成交401萬平方米，上海、廣州均成交360萬平方米，深圳上半年僅有74萬平方米成交，未上榜；三四線城市方面，常州第二季度成交大量經(jīng)營性用地，面積高達(dá)520萬平方米，佛山上半年成交穩(wěn)定，兩市共同受到周邊一線城市的帶動(dòng)，土地成交異軍突起。

溢價(jià)率方面，由于熱點(diǎn)一、二線城市土拍制度從“限價(jià)”到“限售”的調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，土拍競爭雖然依舊暗潮涌動(dòng)，但是畢竟熱度有所回落；環(huán)一線城市周邊的三四線城市土地市場持續(xù)高熱，佛山土拍溢價(jià)率高達(dá)100%，常熟、鹽城單價(jià)地王樓板價(jià)均被刷新。

2017下半年展望

下半年土地成交規(guī)模逐步回升，一、二線土拍競價(jià)有望回歸理性

第二季度，住建部和國土局聯(lián)合發(fā)文，強(qiáng)調(diào)了嚴(yán)防高地價(jià)擾亂市場預(yù)期，強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控，要求各省級國土資源主管部門根據(jù)商品住房消化周期調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)。調(diào)控發(fā)布后，北京自住型商品房用地供應(yīng)顯著增加，上?！笆濉币?guī)劃增加中小套型商品房供應(yīng)，熱點(diǎn)二線城市如蘇州、南京等建設(shè)用地計(jì)劃均增加住宅用地供應(yīng)總量。5、6月住宅用地供應(yīng)有所增加，預(yù)計(jì)第三季度全國土地成交規(guī)模有望回升。

在地價(jià)角度，熱點(diǎn)城市有望進(jìn)一步回歸理性，一方面是因?yàn)檎{(diào)控仍在收緊，在土地與商品房“雙限價(jià)”的基礎(chǔ)上，快速蔓延的“限售”政策進(jìn)一步降低了銷售預(yù)期；另一方面則是由于土地供應(yīng)增加，三季度的供應(yīng)預(yù)期上漲主要還是在說熱點(diǎn)城市；再加之土地競拍中競自持、限競拍幅數(shù)、要求一次性對外出售等細(xì)則的限制，也在一定程度上緩解了土拍競爭的激烈程度。從近期土拍表現(xiàn)來看，二季度末蘇州、廈門土拍的冷靜收場也已經(jīng)預(yù)示了這一點(diǎn)，參與房企減少，競拍熱度下降，競價(jià)時(shí)間明顯縮短，以往一觸即及的“封頂價(jià)”也不再是常態(tài)。

但三四線城市地價(jià)仍會持續(xù)提升，2017年以來，三、四線城市行業(yè)銷售占比快速攀高，并已成為了推動(dòng)全國交易規(guī)模上漲的最主要?jiǎng)恿?，在今年的企業(yè)規(guī)模競爭中，大規(guī)模布局三、四線的碧桂園也顯示出了極強(qiáng)的業(yè)績增長能力。在此形勢下，越來越多的房企開始考慮向三、四線城市布局，再加之2017年三、四線城市房價(jià)的快速上漲推動(dòng)，我們認(rèn)為更受青睞的核心城市周邊，如環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)廣深等區(qū)域地價(jià)還會持續(xù)提升。