近日，“光大證券2017年中期策略會(huì)”在北京召開(kāi)。光大證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生認(rèn)為，現(xiàn)階段中國(guó)已進(jìn)入“地產(chǎn)金融化”與“金融地產(chǎn)化”的結(jié)合版金融周期。該金融周期大約持續(xù)15年～20年，地產(chǎn)泡沫和信用擴(kuò)張相互促進(jìn)、相輔相成，一方面帶來(lái)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的不可持續(xù)的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。另一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)與金融行業(yè)過(guò)度擴(kuò)張，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成擠壓。

彭文生分析稱(chēng)，土地作為永續(xù)資產(chǎn)，價(jià)格天然對(duì)利率波動(dòng)敏感，土地買(mǎi)賣(mài)依賴(lài)外部融資，結(jié)果是地產(chǎn)金融化。土地財(cái)政是加劇地產(chǎn)金融化的一個(gè)特殊因素。另一方面，土地與房產(chǎn)是天然的優(yōu)良抵押品，對(duì)金融資源有強(qiáng)大的吸引力，導(dǎo)致金融地產(chǎn)化。

“土地不是人造的，土地是空間上不可移動(dòng)，時(shí)間上不可轉(zhuǎn)換。大城市的市中心房?jī)r(jià)高，到底是市中心土地供應(yīng)有限，還是市中心人口密度高？本質(zhì)上還是市中心人口密度高?！迸砦纳硎尽?/span>

彭文生提醒，需警惕地產(chǎn)金融化最新的一個(gè)發(fā)展苗頭：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利模式從“產(chǎn)銷(xiāo)模式”改變?yōu)椤百Y管模式”。原來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)是買(mǎi)地、造房、賣(mài)房，現(xiàn)在是“資產(chǎn)整合優(yōu)化運(yùn)營(yíng)”，不賣(mài)先租，或者進(jìn)行資產(chǎn)證券化、金融產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。房地產(chǎn)企業(yè)正在搭建復(fù)雜結(jié)構(gòu)化金融體系。近年來(lái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)金融公司，越來(lái)越多的金融公司做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

彭文生建議，要回歸金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的初心。改進(jìn)金融結(jié)構(gòu)的最重要方面是將金融的公用部分和風(fēng)險(xiǎn)部分進(jìn)行切割，重回某種形式的分業(yè)經(jīng)營(yíng)，存款歸存款、投資歸投資。在財(cái)政方面，引進(jìn)房產(chǎn)稅、降低增值稅有助于打造更加公平的稅收制度。

光大證券董事長(zhǎng)、總裁薛峰也在策略會(huì)上表示，當(dāng)前更加關(guān)注的仍是監(jiān)管部門(mén)對(duì)金融市場(chǎng)的監(jiān)督和管理，近年來(lái)，金融亂象已經(jīng)到了非管不可的地步。薛峰表示，當(dāng)前，光大證券一方面要秉持“穩(wěn)中求進(jìn)”的工作主基調(diào)，堅(jiān)持“補(bǔ)短板、破瓶頸、催優(yōu)勢(shì)、固根基”的工作思路，講好“穩(wěn)”與“進(jìn)”的辯證法；另一方面，時(shí)刻牢記國(guó)企的社會(huì)責(zé)任，將抓好合規(guī)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制作為重中之重，同時(shí)做到“君子愛(ài)財(cái)、取之有道”，堅(jiān)決杜絕把偽劣產(chǎn)品推向市場(chǎng)、推給投資者的行為。