近兩年不斷提速的棚改貨幣化安置工作，在解決困難群眾住房問(wèn)題的同時(shí)，極大緩解了三四線城市樓市去庫(kù)存難題。業(yè)內(nèi)人士表示，棚改貨幣化已成為樓市去庫(kù)存的“新推手”，充當(dāng)著三四線城市地產(chǎn)銷(xiāo)售的“功臣”角色。

近日，李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議肯定了近年來(lái)棚戶區(qū)改造工作特別是棚改貨幣化安置。強(qiáng)調(diào)棚戶區(qū)改造是體現(xiàn)以人民為中心發(fā)展思想的重大民生工程，是推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的重要舉措。

在2015年～2017年間，政府計(jì)劃要求三年改造各類(lèi)棚戶區(qū)1800萬(wàn)套，農(nóng)村危房1060萬(wàn)戶。雖然到目前為止三年規(guī)劃尚未結(jié)束，但目標(biāo)達(dá)成已是大概率事件。會(huì)議決定，2018年～2020年再改造各類(lèi)棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，并要求在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例。

什么是棚改貨幣化？

據(jù)調(diào)研顯示，棚改貨幣化平均直接拉動(dòng)銷(xiāo)售面積約20%，是2015年以來(lái)三四線地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖的核心驅(qū)動(dòng)力，尤其是其中提高棚改貨幣化安置比例，相當(dāng)于政府出資支持買(mǎi)房。那么棚改貨幣化安置到底是什么呢？

2015年6月國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)》中指出，棚改補(bǔ)償模式由實(shí)物貨幣安置并重轉(zhuǎn)向貨幣安置優(yōu)先，標(biāo)志著棚改由1.0進(jìn)入2.0。其中實(shí)物安置主要是通過(guò)建設(shè)新房的方式，即拆房子還房子，但這種安置方式的過(guò)渡周期較長(zhǎng)，也增加了人員安置費(fèi)用。受限于資金問(wèn)題，棚改1.0階段，工程推進(jìn)進(jìn)度較慢。在2008～2014年間棚改開(kāi)工量維持在250～300萬(wàn)套。

棚改貨幣化安置，即政府直接以貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷棚戶區(qū)居民，而后居民再到商品房市場(chǎng)上購(gòu)置住房。通過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞教娲嗽械膶?shí)物補(bǔ)償，解決了重復(fù)建設(shè)問(wèn)題，從而有效幫助商品房庫(kù)存去化。

資金方面，央行在2014年推出的PSL（抵押補(bǔ)充貸款）創(chuàng)新性政策工具，部分解決了棚改貨幣化安置的資金問(wèn)題。具體來(lái)講，央行通過(guò)PSL向國(guó)開(kāi)行發(fā)放貸款，國(guó)開(kāi)行通過(guò)棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過(guò)貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款，地方政府拆遷賣(mài)地后償還國(guó)開(kāi)行貸款，國(guó)開(kāi)行償還央行貸款，形成資金流的閉環(huán)。

數(shù)據(jù)顯示，PSL（抵押補(bǔ)充貸款）余額從2015年5月的6459億，一路上升至2017年2月的2.2萬(wàn)億，國(guó)開(kāi)行棚改貸款余額也從2014年末的6362億，翻番至2015年底的1.3萬(wàn)億，可見(jiàn)政府的支持力度持續(xù)加強(qiáng)。

棚改貨幣化將繼續(xù)提速

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年～2016年，棚改貨幣化率分別是10%、29.9%和48.5%，棚改貨幣化安置面積分別為0.4億平方米、1.5億平方米和2.5億平方米，分別占三年商品住房銷(xiāo)售面積的3.8%、13.6%和18.1%。

基于近期17個(gè)省公布的2017年棚改計(jì)劃，考慮到今年金融、用地支持力度有增無(wú)減，初步計(jì)算今年全國(guó)棚改貨幣化率將接近60%，預(yù)計(jì)全年棚改貨幣化安置將去化商品房庫(kù)存2.8億平方米。若今年商品住房銷(xiāo)售保持去年11.2億平方米的規(guī)模，則今年貨幣化安置占商品住房銷(xiāo)售的25%。

2018～2020年再改造各類(lèi)棚戶區(qū)1500萬(wàn)套（含農(nóng)村危房），意味著未來(lái)3年年均將增加500萬(wàn)套的棚改增量。盡管相比2015年～2017年1800萬(wàn)套（每年600萬(wàn)套）下降了17%，但與2008年～2014年年均開(kāi)工量250萬(wàn)套～300萬(wàn)套相比，依舊翻倍增長(zhǎng)。再考慮到2015年～2017年棚改項(xiàng)目開(kāi)工后，部分建設(shè)工程將順延至2018年以后，可以判斷，未來(lái)三年棚改的體量依舊維持在2015年以來(lái)的高位上。

雖然市場(chǎng)一度懷疑，隨著棚戶區(qū)改造的持續(xù)進(jìn)展，未來(lái)是否可能存在棚戶區(qū)改造速度明顯放緩，任務(wù)完成的情況。這種懷疑，轉(zhuǎn)而成為了對(duì)銷(xiāo)售規(guī)模和投資規(guī)模的懷疑——也就是說(shuō)，既然棚改對(duì)于開(kāi)發(fā)投資拉動(dòng)效應(yīng)明顯，那是否未來(lái)開(kāi)發(fā)投資增速將較為緩慢？既然棚改貨幣化對(duì)銷(xiāo)售去庫(kù)存拉動(dòng)效應(yīng)明顯，那未來(lái)銷(xiāo)售是否低于預(yù)期？

實(shí)際上，這種擔(dān)心是不必要的。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：棚改事業(yè)并不會(huì)明顯減速。而且，棚改貨幣化規(guī)模取決于棚改規(guī)模和棚改貨幣化比例，棚改規(guī)模雖然的確有可能在2018年以后略有下降，但棚改貨幣化比例可能還會(huì)延續(xù)過(guò)去兩年趨勢(shì)，繼續(xù)上升。因此，棚改貨幣化對(duì)于銷(xiāo)售的助力，不僅不可能明顯降低，甚至有可能繼續(xù)提升。

從長(zhǎng)期來(lái)看，改善居民生活水平是公共政策的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。到2020年之后，或許棚改的速度有所放緩，但很可能就會(huì)出現(xiàn)另一種形式的舊房改造項(xiàng)目，從而繼續(xù)維持公共部門(mén)對(duì)于銷(xiāo)售和投資的刺激。

因此，在2018年～2020年，棚改貨幣化會(huì)繼續(xù)提速，未來(lái)總體比例會(huì)繼續(xù)提升。棚改在需求創(chuàng)造、拉動(dòng)開(kāi)發(fā)投資及基礎(chǔ)設(shè)施投資上，依舊會(huì)保持較強(qiáng)的動(dòng)力。而且，通過(guò)近三年的棚改提速，雖然三、四線城市煥然一新，但600多個(gè)三、四線城市中，住宅區(qū)老舊、區(qū)域功能衰敗、城市功能缺失、城市環(huán)境惡化等現(xiàn)象還很突出。更重要的是，農(nóng)村危房改造還只是開(kāi)始。未來(lái)，以城市功能修復(fù)、設(shè)施以舊換新、住區(qū)全面社區(qū)化、市政設(shè)施完善、農(nóng)村居民點(diǎn)集中的小城鎮(zhèn)建設(shè)等改造才剛剛開(kāi)始。

為樓市去庫(kù)存裝上“新引擎”

目前一二線城市暴風(fēng)驟雨般調(diào)控已經(jīng)初見(jiàn)成效，成交量回落、房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。與此同時(shí)，三四線城市去庫(kù)存的難題也正找到解決之道。

住建部部長(zhǎng)陳政高在今年全國(guó)兩會(huì)上說(shuō)，“貨幣化有這么多好處，受到了普遍歡迎。2016年貨幣化安置比例已經(jīng)達(dá)到48.5%。今年我們要在三、四線城市包括縣城進(jìn)一步推進(jìn)棚改貨幣化安置?！?/span>

其實(shí)，三四線房地產(chǎn)最核心的問(wèn)題，是沒(méi)有需求。與之相對(duì)的，大量棚戶區(qū)居民有住房需求，沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)能力，市場(chǎng)上，大量的商品房又在積壓，棚改貨幣化，就架起了商品房去庫(kù)存和基礎(chǔ)貨幣投放的橋梁。增加棚改規(guī)模，能夠發(fā)揮拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)投資、去除存量商品住房、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極作用。

從實(shí)踐來(lái)看，貨幣化安置是當(dāng)前推進(jìn)棚戶區(qū)改造、消化存量房、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展最現(xiàn)實(shí)、最有力的措施辦法。

華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員袁豪表示，我國(guó)2005年開(kāi)始就開(kāi)始在遼寧實(shí)施棚戶區(qū)改造，當(dāng)時(shí)棚改資金都是地方政府來(lái)出，另外有一部分社會(huì)資金去承擔(dān)。以前基本上都是實(shí)物安置，拆一套還一套模式，對(duì)政府來(lái)講成本非常高。現(xiàn)在模式變成貨幣化安置，拆一套房子，政府以貨幣的形式補(bǔ)貼給拆遷戶，拆遷戶再拿貨幣去買(mǎi)商品房。之前棚改實(shí)物安置和商品房是兩個(gè)體系，互相沒(méi)有交集。在貨幣化安置之后，拆遷戶拿到現(xiàn)金之后直接購(gòu)房去庫(kù)存，對(duì)政府來(lái)講貨幣化安置變成一個(gè)去庫(kù)存的利器。

“實(shí)踐證明，推進(jìn)棚改貨幣化是去庫(kù)存的有效手段。據(jù)了解，棚改貨幣化安置已經(jīng)占全部的50%，有些地方甚至達(dá)到70%。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。

住建部副部長(zhǎng)陸克華5月26日在國(guó)新辦吹風(fēng)會(huì)上也印證了這一點(diǎn)。他直言，棚戶區(qū)改造帶動(dòng)了有效投資和建材、裝修、家電等消費(fèi)，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用。在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的三四線城市和縣城，積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，有力促進(jìn)了商品住房去庫(kù)存。

另外據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年1～4月份，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積19259萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.3%；中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積10218萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.9%；西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積10613萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.1%；東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積1565萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.6%。

2017年1～4月份東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況

我國(guó)樓市一、二線城市大多分布在東部，從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，中西部地區(qū)今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況要明顯好于東部地區(qū)。這也從側(cè)面說(shuō)明，在一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨緊的背景下，包括三四線城市在內(nèi)的非傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)樓市銷(xiāo)售開(kāi)始活躍，逐漸成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力。

而棚改貨幣化安置每年去三、四線庫(kù)存約2億平方米，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于三、四線2016年底的狹義庫(kù)存（待售面積），也就是說(shuō)貨幣化安置將縮短三、四線城市的狹義去化周期大約12個(gè)月。

當(dāng)前正值國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，一二線銷(xiāo)售火爆的同時(shí)，三四線城市樓市庫(kù)存壓力卻逐漸增大。這種背景下，大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，在三、四線城市將棚改更多通過(guò)貨幣化安置無(wú)疑為樓市去庫(kù)存裝上了新引擎。

但需要注意的是，對(duì)于商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的城市和縣城要進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，避免重復(fù)建設(shè)，有條件的市縣貨幣化安置比例要達(dá)到100%；對(duì)于商品住房庫(kù)存量小、市場(chǎng)房源不足的市縣，貨幣化安置工作要結(jié)合實(shí)際安排，不能盲目地搞，造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。