導(dǎo)讀：熱點(diǎn)城市調(diào)控收緊讓投資需求“外溢”，環(huán)一線和熱點(diǎn)二線城市及三四線城市普遍量?jī)r(jià)齊升

2017年至今，無(wú)論是信貸收縮還是“四限”擴(kuò)圍，都沒有從根本上改變投資者對(duì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景和房產(chǎn)投資財(cái)富效應(yīng)預(yù)期的判斷。在這樣的背景下，熱點(diǎn)城市緊縮政策的圍追堵截只是讓投資需求四處“外溢”去獵尋新的目標(biāo)市場(chǎng)，就直接造成了兩方面結(jié)果，一者是一直不被看好的庫(kù)存壓力城市如東北、西北、西南等地二線城市成交普遍量?jī)r(jià)齊升，沈陽(yáng)、西安等地開始活躍來(lái)自北京、上海、深圳等外地投資客的身影，二者受益于熱點(diǎn)城市調(diào)控，環(huán)一線和熱點(diǎn)二線城市的三四線城市承接需求“外溢”普遍形成“量?jī)r(jià)齊升”走勢(shì)。

2017上半年總結(jié)

供應(yīng)：熱點(diǎn)“限價(jià)”城市環(huán)比銳減，去庫(kù)存二三線城市趁熱大幅激增

今年以來(lái)，為了實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)緩增長(zhǎng)甚至不增長(zhǎng)的調(diào)控目標(biāo)，熱點(diǎn)城市通過(guò)預(yù)售證審批環(huán)節(jié)嚴(yán)控預(yù)售申報(bào)價(jià)格，導(dǎo)致新增供應(yīng)量持續(xù)偏緊。尤其是在3-4月份調(diào)控政策密集出臺(tái)期，熱點(diǎn)城市預(yù)售證審批愈加嚴(yán)苛，即使是在傳統(tǒng)銷售旺季，供應(yīng)量只能維持在較低水平。

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前5月重點(diǎn)城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積11169萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別減少17%和36%。

其中，一線城市全線回落，除廣州微跌4%之外，北京、上海和深圳供應(yīng)量降至歷史低位，同比跌幅都在50%左右；

二線城市明顯分化，天津、杭州、南京等熱點(diǎn)二線城市供應(yīng)量大幅回落，同比跌幅超30%，廈門、福州供應(yīng)量持續(xù)低位運(yùn)行，位居二線城市新增供應(yīng)末位。另一些如長(zhǎng)春、西寧等二線“庫(kù)存壓力”城市則供應(yīng)量明顯上升，同比漲幅超40%；

三四線城市同樣漲跌互現(xiàn)，環(huán)一線和熱點(diǎn)二線城市周邊的三四線城市同樣囿于“限價(jià)”政策，如東莞、中山、鎮(zhèn)江等市同比跌幅超30%。而大多數(shù)政策支持去庫(kù)存的三四線城市如鹽城、宜昌和九江等市在當(dāng)前銷售窗口期積極推盤，同比均實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng)，鹽城和宜昌兩市同比實(shí)現(xiàn)翻番。

成交：各線城市成交全線回落，三四線取代一二線晉升為新熱點(diǎn)

上半年，雖然有信貸緊縮和“四限”調(diào)控的密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然交出了一份光亮的成績(jī)單，呈現(xiàn)出兩方面顯著特征：一方面是整體成交規(guī)模依然維持較高水平。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月商品房銷售面積54820萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.3%；另一方面則是市場(chǎng)熱度梯次轉(zhuǎn)移，三四線城市市場(chǎng)成交明顯回升，正逐漸取代一、二線城市，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)重要推動(dòng)力。

從CRIC系統(tǒng)監(jiān)測(cè)書數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年重點(diǎn)城市新建商品住宅累計(jì)成交面積16604萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27%，同比減少21%，各線城市成交量全線回落，主要還是受新增供應(yīng)量持續(xù)偏緊影響成交量上行空間。具體而言：

一線城市成“重災(zāi)區(qū)”，成交量同、環(huán)比跌幅都在40%左右。北京、上海預(yù)售證審批異常嚴(yán)格，上海市政府更是嚴(yán)控新增供應(yīng)量，一旦達(dá)到一定水平便不再審批新的預(yù)售證，極低供應(yīng)量很大程度上決定了樓市成交持續(xù)低迷。5-6兩月深圳低價(jià)房源集中入市并熱銷，成交量略有放大，同、環(huán)比跌幅均有所收窄。廣州限購(gòu)、限貸政策升級(jí)后，市場(chǎng)熱度明顯降溫，成交量持續(xù)走低。不過(guò)，遠(yuǎn)郊區(qū)域成交依舊活躍，增城區(qū)、花都區(qū)和南沙區(qū)成交量居前。

二線城市成交表現(xiàn)不容樂(lè)觀，蘇州、合肥、南京等市同比腰斬。廈門、福州、南京等市預(yù)售證審批趨嚴(yán)，新增供應(yīng)量持續(xù)低位運(yùn)行，成交量同比跌幅超50%。短期內(nèi)，熱點(diǎn)二線城市預(yù)售證審批難見放松的跡象，成交量仍將維持在較低水平。蘇州、合肥成交持續(xù)低迷，蘇州高房?jī)r(jià)顯著拖累樓市成交表現(xiàn)，“有價(jià)無(wú)市”的格局愈加明顯；合肥則是受經(jīng)濟(jì)基本面較差、收入水平較低等多方面因素影響，城市吸附力遠(yuǎn)不及其他熱點(diǎn)二線城市，2016年10月重啟限購(gòu)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天，成交量持續(xù)低位運(yùn)行。長(zhǎng)春、大連、呼和浩特等高庫(kù)存城市成交表現(xiàn)平平，長(zhǎng)春、呼和浩特成交量同比略有回落，去庫(kù)存仍需經(jīng)歷更長(zhǎng)的時(shí)間周期。重慶、西安表現(xiàn)最為優(yōu)異，也是為數(shù)不多的同、環(huán)比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的城市。相較而言，重慶限購(gòu)、限貸政策尚未落地，近年來(lái)更是迎市政建設(shè)高峰期，進(jìn)一步推升房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度，成交量持續(xù)高位運(yùn)行。西安限購(gòu)當(dāng)月購(gòu)房者加速入市，成交量一度突破300萬(wàn)平方米，隨著政策末班車效應(yīng)逐漸退去，成交量再度回歸至正常水平。

核心城市周邊的三四線成交持續(xù)低迷，鹽城、汕頭、湘潭等市成交顯著放量。上半年，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)三四線城市成交量4373萬(wàn)平方米，環(huán)比下降20%，同比下降9%。主要還是受城市樣本量影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)三四線城市以核心城市周邊的三四線城市居多，這類城市成交表現(xiàn)明顯不及市場(chǎng)預(yù)期，珠海、無(wú)錫、東莞、中山、常熟等市成交量明顯回落。一方面，受制于“四限”政策持續(xù)發(fā)力，購(gòu)房者觀望情緒漸濃，市場(chǎng)熱度較2016年下半年相差甚遠(yuǎn)；另一方面，熱點(diǎn)三四線城市新增供應(yīng)量長(zhǎng)期維持在較低水平，顯著拖累成交量上行空間。與此形成鮮明對(duì)比的是，鹽城、汕頭、湘潭等三四線城市市場(chǎng)熱度顯著提升，成交量同、環(huán)比均實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng)，汕頭更是同比大增215%，市場(chǎng)熱度可見一斑。綜合而言，當(dāng)下三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化，市場(chǎng)熱度梯次轉(zhuǎn)移，核心城市周邊的三四線城市偃旗息鼓，成交量降至較低水平；更多三四線城市如雨后春筍般成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，鹽城、汕頭等市房地產(chǎn)市場(chǎng)更是出現(xiàn)搶購(gòu)熱潮，成交量呈加速上漲之勢(shì)。

房?jī)r(jià)：一二線仍在上漲但漲幅回落，三四線房?jī)r(jià)全面上漲

上半年，多數(shù)城市市場(chǎng)呈現(xiàn)“量跌價(jià)升”的態(tài)勢(shì)，尤其是三四線城市，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)加速去庫(kù)存，一二線雖然受到政策抑制，但由于市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)仍然小幅上漲。不過(guò)，從整體趨勢(shì)來(lái)看，隨著緊縮調(diào)控政策不斷升級(jí)、效果疊加的確減緩了房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，二季度以來(lái)重點(diǎn)一、二線城市房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)放緩。預(yù)計(jì)下半年一、二線熱點(diǎn)城市價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)，三四線前期房?jī)r(jià)漲幅較大的城市面臨調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

近9成城市成交均價(jià)環(huán)比上漲，但熱點(diǎn)一二線城市漲幅持續(xù)回落

上半年，調(diào)控政策力度逐漸加大，成交規(guī)模也持續(xù)回落，但住宅價(jià)格依舊堅(jiān)挺，多數(shù)城市維持向上趨勢(shì)或保持平穩(wěn)。一方面是“限價(jià)”導(dǎo)致供不應(yīng)求成為多數(shù)城市新常態(tài)；另一方面，諸多三四線城市市場(chǎng)全面啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。從CRIC系統(tǒng)監(jiān)測(cè)的64個(gè)重點(diǎn)城市成交均價(jià)來(lái)看，近9成城市前5月均價(jià)較去年8月-12月實(shí)現(xiàn)上漲，同比幾乎全部上漲，且漲幅較大。

盡管整體房?jī)r(jià)仍在上漲，但熱點(diǎn)城市漲幅已經(jīng)大幅減小。二季度，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，根據(jù)70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)分析來(lái)看，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定。從同比看，15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4個(gè)百分點(diǎn)之間。從環(huán)比看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平；5個(gè)城市漲幅在0.5%以內(nèi)。一手房市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，主要還是在政策持續(xù)高壓下，熱點(diǎn)城市項(xiàng)目隨時(shí)間推移從“捂盤惜售”到“妥協(xié)接受”。

一線和熱點(diǎn)二線城市漲幅回落，“新晉”熱點(diǎn)二線和三四線房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先

各能級(jí)城市之間分化顯著，呈現(xiàn)以下三個(gè)特征：

第一，受“四限”影響較大的熱點(diǎn)一二線價(jià)格環(huán)比漲幅小甚至少數(shù)城市下跌。如廣州、深圳、福州、蘇州等。而武漢、合肥、杭州等城市漲幅在5%左右。當(dāng)然，上海、北京、廈門、重慶等房?jī)r(jià)仍快速上揚(yáng)。

第二，新晉熱點(diǎn)城市價(jià)格上漲迅速，譬如長(zhǎng)沙、西安、寧波、南寧。主要是由于政策出臺(tái)時(shí)間較晚、力度贏弱，部分投資客涌入帶動(dòng)價(jià)格上升。其中長(zhǎng)沙、西安、寧波較去年下半年漲幅均在20%左右。

第三，三四線城市持續(xù)上漲，部分城市價(jià)格已達(dá)高位。首先是環(huán)一線和熱點(diǎn)二線的三四線城市，在需求外溢以及政策利好下，住宅價(jià)格較去年下半年快速增長(zhǎng)，例如珠海、惠州同環(huán)比漲幅均高于40%；其次，如太倉(cāng)、蕪湖、湖州、南通等在去年房?jī)r(jià)瘋漲基礎(chǔ)上繼續(xù)高位上漲的城市，環(huán)比保持10%的增幅，同比漲幅均在20%以上。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的5月70大中城市房?jī)r(jià)，近半數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅在1%以上，僅三亞和泉州環(huán)比略有下降。漲幅最高的為蚌埠，環(huán)比上漲3.4%，北海環(huán)比漲幅也達(dá)到3.4%，充分體現(xiàn)了在一二線受限制之下，三四線異軍突起的格局。

庫(kù)存：總體住宅庫(kù)存持續(xù)回落，商辦庫(kù)存開始雙雙回落

2017年上半年，熱點(diǎn)城市庫(kù)存規(guī)模持續(xù)回落，重慶、武漢等市庫(kù)存仍在持續(xù)下滑，庫(kù)存不足風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。就全國(guó)性指標(biāo)來(lái)看，二季度商辦待售面積首次出現(xiàn)雙雙環(huán)比回落，庫(kù)存壓力有所緩解。

市場(chǎng)總體供不應(yīng)求，庫(kù)存持續(xù)回落。截止至5月底，監(jiān)測(cè)城市庫(kù)存總體持續(xù)回落，同比來(lái)看除合肥、蘇州、成都和東莞庫(kù)存同比上漲以外，其余監(jiān)測(cè)城市同比全線回落，重慶、武漢同比跌幅更是超過(guò)70%；對(duì)比一季度末，有11城庫(kù)存上漲，但漲幅較小，寧波、鄭州分別上漲29%和25%，庫(kù)存跌幅最大為?？?，下降38%，總體來(lái)說(shuō)跌漲均表現(xiàn)較為穩(wěn)定。從供求關(guān)系來(lái)看，市場(chǎng)整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求，監(jiān)測(cè)城市中僅長(zhǎng)春、天津等7城供大于求，主要原因?yàn)闊狳c(diǎn)一、二線城市預(yù)售證發(fā)放仍然收緊。

成交回暖帶動(dòng)消化周期下行，重慶、武漢需警惕無(wú)房可售。第一季度熱點(diǎn)城市消化周期快速上升后，第二季度市場(chǎng)成交略有回溫，截止5月末監(jiān)測(cè)城市消化周期主要呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中深圳雖成交仍處于低位，但環(huán)比第一季度提升較大，消化周期大幅縮減11.4個(gè)月；主要監(jiān)測(cè)城市消化周期已回歸至安全范圍，值得警惕的是重慶、武漢、惠州等地，消化周期已經(jīng)不足2個(gè)月，且本月也持續(xù)供不應(yīng)求的狀態(tài)，供求關(guān)系較為緊張。

全國(guó)商業(yè)、辦公物業(yè)待售面積首次雙雙回落。受一、二線城市成交量大幅收窄影響，商品房待售面積在2017年初結(jié)束了連續(xù)三季度的環(huán)比回落，2017年一季度全國(guó)商品房待售面積環(huán)比上升1.5%，但得益于三、四線城市成交持續(xù)放量的支持，二季度待售面積規(guī)模還是出現(xiàn)了再度收窄，環(huán)比回落7%，下降至2015年年初的水平。分產(chǎn)品類型來(lái)看，二季度商辦庫(kù)存表現(xiàn)尤為值得關(guān)注，庫(kù)存規(guī)模分別環(huán)比回落了1.1和2.1個(gè)百分點(diǎn)，商辦庫(kù)存規(guī)模均按季度下跌，這也是2013年以來(lái)的首次。

2017下半年展望

熱點(diǎn)城市平衡供求仍面臨多項(xiàng)挑戰(zhàn)，一、二線短期維持調(diào)整格局

就近期熱點(diǎn)城市表態(tài)來(lái)看，中短期內(nèi)政策調(diào)控仍將保持嚴(yán)厲，而供地量和商品住宅供應(yīng)量有望進(jìn)一步增加。但即便是在“抑需求、增供應(yīng)”的大方針指引下，熱點(diǎn)城市想要走出庫(kù)存不足泥沼，仍面臨諸多困難。

首先是“限價(jià)”政策的預(yù)期效應(yīng)，“限價(jià)”被不少購(gòu)房者解讀為買房的好時(shí)機(jī)，反而堅(jiān)定了買房意愿，即便是公證搖號(hào)也難阻“日光盤、時(shí)光盤”屢屢出現(xiàn)，導(dǎo)致供求關(guān)系進(jìn)一步失衡；

其次是地價(jià)的“明穩(wěn)暗升”，雖然大多數(shù)城市執(zhí)行了“土拍限價(jià)”，但“競(jìng)自持比例”、“競(jìng)保障房比例”等制度還是在實(shí)質(zhì)上縮減了未來(lái)商品住宅供應(yīng)、推高了實(shí)際地價(jià)，并加強(qiáng)了購(gòu)房者的投資預(yù)期；

再次是企業(yè)加推意愿，受企業(yè)資金鏈壓力影響，固然是有越來(lái)越多的項(xiàng)目開始向限價(jià)政策“妥協(xié)”，但被動(dòng)加推畢竟不是主動(dòng)申領(lǐng)預(yù)售，其供應(yīng)規(guī)模還是不足以平衡目前的供求矛盾。

因熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)猶存較大的上漲壓力，一旦預(yù)售證審批出現(xiàn)松動(dòng)的跡象，必將導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。短期內(nèi)，熱點(diǎn)一二線城市預(yù)售證審批難見實(shí)質(zhì)性放松，新增供應(yīng)量仍將維持在較低水平，短期維持調(diào)整格局，全年成交量大幅回落已不可避免。

三四線市場(chǎng)火熱難以持續(xù)，抓好機(jī)會(huì)去化庫(kù)存仍是第一要?jiǎng)?wù)

盡管當(dāng)下三四線城市成交火熱，但下半年這些城市成交量持續(xù)高增長(zhǎng)并不現(xiàn)實(shí)。目前市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的三四線城市并不在核心一二線城市輻射范圍，這類城市經(jīng)濟(jì)基本面及收入水平并不出眾，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲必將抑制成交量繼續(xù)上行空間。更為重要的是，三四線城市人口長(zhǎng)期凈流出，新增購(gòu)房需求以本地自住及投資性需求居多，普遍存在著可持續(xù)性較差的通病。短期內(nèi)存量購(gòu)房需求急劇釋放之后，后續(xù)置業(yè)需求將難以為繼，極端情況下甚至?xí)霈F(xiàn)成交斷檔期，屆時(shí)成交量將緩步回落至正常水平。

對(duì)于非熱點(diǎn)城市，應(yīng)當(dāng)抓好2017年限購(gòu)、限貸帶來(lái)的需求溢出機(jī)會(huì)，尤其是環(huán)核心城市圈的三、四線城市，更應(yīng)抓好機(jī)會(huì)加速去化庫(kù)存產(chǎn)品。值得注意的是，目前三、四線城市房?jī)r(jià)雖在快速攀高，但我們并不建議項(xiàng)目盲目囤貨惜售，因?yàn)槟壳皣?guó)內(nèi)規(guī)劃的新城總規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)大于流動(dòng)人口總量，所以現(xiàn)下興建的三四線新城中，未來(lái)勢(shì)必會(huì)有相當(dāng)一批面臨嚴(yán)峻的“人才競(jìng)爭(zhēng)”和“空城階段”，在這些有銷售量沒有入住量的地區(qū)盲目囤貨，最終只能得落得作繭自縛的結(jié)局。

“限價(jià)”致價(jià)格整體維穩(wěn)，部分漲幅過(guò)大的未限價(jià)城市恐會(huì)深度調(diào)整

在熱點(diǎn)城市嚴(yán)控房?jī)r(jià)之下，下半年熱點(diǎn)城市價(jià)格環(huán)比小降或者“維穩(wěn)”為主。一二線市場(chǎng)供不應(yīng)求格局不變，房?jī)r(jià)大幅下降幾無(wú)可能，三四線城市在土地市場(chǎng)火熱以及需求溢出等因素帶動(dòng)下，價(jià)格將維持一段上揚(yáng)行情，但可持續(xù)性不高，沖高回落的可能性大。具體來(lái)說(shuō)，三類城市未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)值得關(guān)注：

首先，“限價(jià)”城市即重點(diǎn)一、二線城市價(jià)格保持平穩(wěn)。由于限價(jià)政策的嚴(yán)格執(zhí)行，開發(fā)房企與政府不斷博弈，從利潤(rùn)的角度考慮，“降價(jià)”“妥協(xié)”的可能性不大，只能寄希望于以時(shí)間換空間，在政府不改限價(jià)底線之下，這些城市住宅價(jià)格將僵持，既不會(huì)漲也不會(huì)跌。

其次，非“限價(jià)”城市價(jià)格上漲后面臨調(diào)整，但不會(huì)大幅回落。如昆明、大連、南寧、長(zhǎng)春、西安等城市。一方面部分城市庫(kù)存仍在高位，例如大連、長(zhǎng)春等，過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)一旦超過(guò)臨界點(diǎn)去庫(kù)存的邊際效應(yīng)將降低；另一方面，昆明、南寧等房?jī)r(jià)上漲支撐力不足，且需求存在一定透支的情況。

最后，前期漲幅過(guò)大的三四線城市價(jià)格或有大調(diào)整。這些城市或受益于核心城市圈的需求外溢，或得益于高鐵城市規(guī)劃等利好，樓市投資性需求較多，隨著政策調(diào)控蔓延至三四線城市，以及部分城市開始執(zhí)行“四限”之下，投資客消退之后價(jià)格將有大幅調(diào)整。