“打補(bǔ)丁”式調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)，銀行房貸利率折扣紛紛取消，熱點(diǎn)城市住宅網(wǎng)簽量同比大跌，個(gè)別城市出現(xiàn)中介關(guān)門(mén)潮……隨著3月以來(lái)調(diào)控密集加碼，樓市利空消息不斷，“唱跌”氛圍日益濃厚。

一季度數(shù)據(jù)顯示，一二線熱點(diǎn)城市樓市降溫現(xiàn)象已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈階段。未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)如何變化？假如房?jī)r(jià)進(jìn)入下行周期，持幣待購(gòu)的剛需與改善型的購(gòu)房者，又應(yīng)該如何選擇抗跌物業(yè)？

政策 樓市進(jìn)入“四限”時(shí)代

日前，深圳市規(guī)劃國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)管理工作的通知》，明確指出商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套形式設(shè)計(jì)。至此，北上廣深四大一線城市進(jìn)入對(duì)商辦物業(yè)的全面嚴(yán)控。

“政策目的是打擊投機(jī)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，商住類用房是近年來(lái)房企打擦邊球，違規(guī)比例最高的類別。房企通過(guò)“商改住”或者“工改住”推出可以作為住宅使用的商業(yè)性質(zhì)的樓盤(pán)，由于單體套內(nèi)面積小，這些樓盤(pán)打著“不限購(gòu)”“不限貸”的旗幟招攬購(gòu)房者，成為活躍的新興市場(chǎng)。

與此同時(shí)，三亞、?？凇⑽錆h、蕪湖等地也紛紛再度收緊房地產(chǎn)相關(guān)政策。其中，三亞、?？诘某雠_(tái)新政，禁止期房轉(zhuǎn)讓和限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓；武漢則針對(duì)開(kāi)發(fā)商隱性漲價(jià)，要求對(duì)全裝修住房實(shí)施分段限價(jià)；蕪湖也明確規(guī)定新購(gòu)買(mǎi)的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年方可轉(zhuǎn)讓。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2016年的“930”新政開(kāi)始，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)55個(gè)城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次。相比往年的調(diào)控，本輪調(diào)控不同之處在于出現(xiàn)了很多新的調(diào)控措施，如商辦限購(gòu)、搖號(hào)拿地、搖號(hào)買(mǎi)房等。

其中，既有四大一線城市針對(duì)商辦物業(yè)的政策，也有包括成都、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等超過(guò)20個(gè)城市啟動(dòng)暫時(shí)凍結(jié)交易的房地產(chǎn)“限售”措施。而在本輪調(diào)控最為嚴(yán)厲的北京，甚至還出現(xiàn)了持有型70年出租房用地這樣的全新政策。

“熱點(diǎn)省市調(diào)控不斷加碼升級(jí)，樓市調(diào)控的‘打補(bǔ)丁’模式仍在繼續(xù)，主要為了防堵炒房漏洞?！盋RIC研究中心楊科偉說(shuō)，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因，便是現(xiàn)階段在需求外溢、投機(jī)心理難平的表現(xiàn)。

張大偉則指出，從抑制投機(jī)投資角度看，未來(lái)將會(huì)有更多的城市加入到信貸和購(gòu)買(mǎi)資格收緊的行列中。隨著本輪樓市調(diào)控的全面升級(jí)，預(yù)計(jì)后續(xù)二線城市將基本全面升級(jí)調(diào)控到“限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售”的“四限”時(shí)代。

市場(chǎng) 個(gè)別城市現(xiàn)中介關(guān)店潮

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2017年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，2017年一季度，全國(guó)成交面積同比小幅下行，但絕對(duì)規(guī)模仍處歷史同期較高水平，不同城市之間的樓市表現(xiàn)分化顯著。

其中，率先展開(kāi)調(diào)控、政策力度空前的北京，近期新房市場(chǎng)降溫明顯。根據(jù)有關(guān)中介機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，2017年4月，北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽2767套，同比2016年4月下滑48.9%。與此同時(shí)，二手房交易則出現(xiàn)了比較大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，環(huán)比下降35.12%。

此外，北京銀監(jiān)局發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月第二周至第四周，北京市個(gè)人住房貸款審批數(shù)量分別為4456筆、3944筆、3188筆，周環(huán)比連續(xù)下降?！?17”新政實(shí)施后完成網(wǎng)簽的房貸為11.85億元，其中有9.76億元為首套房首次貸款，占比達(dá)到82.4%，政策落地效果明顯。

值得注意的是，被視為二手房市場(chǎng)晴雨表的中介門(mén)店，也發(fā)生了明顯的變化。

5月9日，鏈家發(fā)表聲明稱，近期北京鏈家主動(dòng)開(kāi)展了全面的合規(guī)整治工作，截至目前，已累計(jì)關(guān)閉近87家門(mén)店。而數(shù)據(jù)顯示，“317”調(diào)控政策出臺(tái)的7周時(shí)間里，鏈家成交量出現(xiàn)七連降，4月第4周的鏈家成交量?jī)H為調(diào)控前高峰水平的11%，鏈家整個(gè)4月成交3145套，環(huán)比下降77%。

盡管廣州尚未出現(xiàn)類似“關(guān)店潮”，但有廣州購(gòu)房者稱，5月1日開(kāi)始發(fā)現(xiàn) “中介瘋了一樣打電話”，一天能接到近20個(gè)左右中介推介房產(chǎn)的來(lái)電。

與北京類似，房產(chǎn)中介行為背后，是廣州4月的樓市成交明顯降溫。數(shù)據(jù)顯示，3月下半旬廣州四次升級(jí)調(diào)控政策后，4月全市新建商品住宅網(wǎng)簽成交7984套，環(huán)比減少49.46%；成交金額144.51億元，環(huán)比減少49.62%。無(wú)論是從成交套數(shù)還是銷(xiāo)售金額，均已接近傳統(tǒng)淡季的1、2月份的水平。

“當(dāng)前大部分城市有微跌案例，但無(wú)暴跌事實(shí)?！睆埓髠フJ(rèn)為，就北京市場(chǎng)來(lái)看，已經(jīng)從過(guò)去的明顯上漲，到4月出現(xiàn)停止上漲，政策效果顯現(xiàn)。按照目前的調(diào)控趨勢(shì)，后續(xù)房?jī)r(jià)預(yù)期將會(huì)從量變逐漸傳遞到質(zhì)變：二季度末開(kāi)始到三季度，市場(chǎng)很可能出現(xiàn)比較明顯的價(jià)格調(diào)整。

有業(yè)內(nèi)人士指出，判斷房?jī)r(jià)是否“真跌”，有一些現(xiàn)象值得關(guān)注：如中介關(guān)店潮、首套房按揭貸款出現(xiàn)基準(zhǔn)利率、房貸放款周期超過(guò)兩個(gè)月、售樓處被砸、收房糾紛頻繁出現(xiàn)等?！皬漠?dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，其中一些現(xiàn)象已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)?！?/span>

■趨勢(shì)

今年樓市分化或?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)

中國(guó)社科院日前發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2017）》指出，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入量?jī)r(jià)調(diào)整階段，分化將進(jìn)一步深化和強(qiáng)化。

藍(lán)皮書(shū)分析稱，伴隨熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，從去年10月以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)出現(xiàn)收窄。預(yù)計(jì)2017年70大中城市新建住宅價(jià)格漲幅回落，熱點(diǎn)城市受政策收緊影響回落幅度將較大，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房均價(jià)會(huì)由2016年增長(zhǎng)10%，下降到2017年上升不到1%。

中指院報(bào)告則認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境將面臨收緊壓力，同時(shí)，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策也存進(jìn)一步加碼空間，預(yù)計(jì)二季度成交增速將回落，價(jià)格將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，全年將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格小幅下跌”的特點(diǎn)。

“一方面，政策調(diào)控不僅抑制了部分非理性需求，也將對(duì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)揮作用?！痹搱?bào)告分析，去年“930”新政以來(lái)，整體市場(chǎng)的同比增速開(kāi)始出現(xiàn)回落，隨著政策的不斷加碼，市場(chǎng)量?jī)r(jià)將出現(xiàn)回調(diào)，但價(jià)格的市場(chǎng)反應(yīng)將滯后于量?！傲硪环矫?，國(guó)際及國(guó)內(nèi)寬松貨幣環(huán)境不再，隨著央行在公開(kāi)市場(chǎng)提升利率及不斷加強(qiáng)金融監(jiān)管，房地產(chǎn)信貸環(huán)境也將更為趨緊，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生影響?！?/span>

一旦房?jī)r(jià)下跌，哪些房子會(huì)最先跌？持幣待購(gòu)的剛需與改善型的購(gòu)房者，應(yīng)該如何選擇抗跌物業(yè)？

方圓資產(chǎn)管理首席市場(chǎng)分析師鄧浩志指出，中心城區(qū)的學(xué)位房等優(yōu)質(zhì)配套的物業(yè)，一直以來(lái)都比較抗跌，外圍缺乏政策利好的遠(yuǎn)郊房產(chǎn)以及沒(méi)有地鐵等規(guī)劃、交通不便的物業(yè)，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較不抗跌。2008年曾出現(xiàn)的廣州樓市下跌，就是外圍區(qū)域跌幅較多。

鄧浩志認(rèn)為，由于“非主流”產(chǎn)品客戶群相對(duì)比較窄，因此在市場(chǎng)不景氣的情況下，價(jià)格比較難以堅(jiān)挺。如面積特別大的房產(chǎn)，客戶局限在高端或多次改善、投資需求的購(gòu)房者。而面積較小的單間、一房一廳這類產(chǎn)品，過(guò)去比較受歡迎。但在廣州限購(gòu)之后，因?yàn)檫@些小面積單位占用購(gòu)房指標(biāo)，因此不太受市場(chǎng)歡迎。此類小面積單位受眾面主要是支付能力有限的初次置業(yè)者，價(jià)格上也就難以獲得很好的支撐。