近日，萬科泊寓勁松店開業(yè)，這是泊寓品牌在北京開業(yè)的第五家長租公寓。據(jù)了解，泊寓在北京地區(qū)籌劃準(zhǔn)備的長租公寓項目達(dá)到了13處，計劃投資上百億元，目前累計投入20多億元。

除了像萬科這樣的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入品牌化長租公寓領(lǐng)域，長租公寓還吸引了酒店和互聯(lián)網(wǎng)等多領(lǐng)域企業(yè)進(jìn)入，如家、華住和鉑濤均推出長租公寓業(yè)務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)“大佬”雷軍早在2014年就投資了YOU+公寓。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年僅長租公寓融資就達(dá)21起，融資約60億元；在投資環(huán)境遇冷的2016年，長租公寓融資有13起，融資約30億元。作為去庫存的一項手段，長租公寓行業(yè)的市場預(yù)期很大，或可形成一片“藍(lán)海”。2016年中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模為1.1萬億元，且從用戶搜索情況來看，2016年大眾對公寓的關(guān)注度持續(xù)走高。

房地產(chǎn)庫存變身“品牌化公寓”

酒店、地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)巨頭們重金砸向“長租公寓”，在短租興起的十多年里，長租公寓的行業(yè)發(fā)展較弱。北京泊寓企業(yè)管理有限公司助理總經(jīng)理金羽認(rèn)為，長租行業(yè)現(xiàn)在剛剛形成，之前沒有這個行業(yè)，此前的混亂是一種探索。

企業(yè)在打造品牌化長租公寓的過程中，也都利用自身的優(yōu)勢進(jìn)行著探索并小心進(jìn)入。業(yè)內(nèi)人士介紹，一些具有中介基因的長租公寓企業(yè)把手里比較碎片的房源加入服務(wù)，對房間進(jìn)行整理和設(shè)計，加大空間利用率，同時配套保潔和家具，做成了品牌。途家公關(guān)總監(jiān)唐挺認(rèn)為，房地產(chǎn)服務(wù)公司轉(zhuǎn)行，把庫存打造成品牌化公寓，而這些地產(chǎn)商的品牌化公寓打造也都處于探索階段，甚至中間會加入一些金融元素，把它包裝成金融產(chǎn)品，以吸引一些社會投資。

黑中介、二房東擾亂長租公寓行業(yè)

長租公寓行業(yè)在形成和發(fā)展過程中，曾因成長性差、服務(wù)質(zhì)量不高和群組亂象等被詬病。

城家公寓、窩趣社區(qū)、泊寓、自如寓和新派公寓等品牌管理較為規(guī)范，設(shè)施比較齊全，相對來說，價格略高，也會比較透明。但是，在現(xiàn)階段，這樣的高品質(zhì)公寓數(shù)量相對少一些，沒能大面積覆蓋。而相對于品牌公寓，低價位的二房東長租模式仍占據(jù)著大部分市場。

所謂二房東，指的是承包租賃物業(yè)經(jīng)過裝修改建之后轉(zhuǎn)租給客人牟利的機構(gòu)或個人，有的黑小中介或二房東拿到房之后，建隔斷后再出租，形成群租現(xiàn)象。目前，上海就在整頓以二房東為主體經(jīng)營的長租公寓。

此外，一些長租公寓主要面對年輕群體，這部分群體消費能力普遍偏弱。年輕人的租住需求旺盛，但消費能力弱，他們傾向于尋求低價，此前這種需求也被長租行業(yè)迎合，導(dǎo)致行業(yè)品牌化路子變窄，品質(zhì)提升緩慢。對此，自如推出“自如白條”，年輕租戶租房可以分期付款和減少服務(wù)費，一定程度減輕了年輕住戶支付房租的壓力。

營業(yè)執(zhí)照申請沒有“長租公寓”這一項

對客人的訴求響應(yīng)不夠快、服務(wù)不及時也是長租公寓共同的運營痛點。很多企業(yè)都承諾做到快速服務(wù)，但實際做成的卻不多。有的公寓品牌應(yīng)對這樣的問題采用建微信群的方式。

金羽表示，青年群體的自主性比較強，住在公寓里的住戶可以參與公共區(qū)域的維護(hù)，以減少保潔服務(wù)的壓力成本。

由于長租公寓行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范細(xì)則沒有出臺，對于長租行業(yè)問題的判定也缺乏依據(jù)。金羽說，國家對長租這個行業(yè)沒有認(rèn)定，申請營業(yè)執(zhí)照的時候沒有長租公寓這一項，這是最大的一個痛點，職能部門沒有對這個業(yè)態(tài)的立項，導(dǎo)致對整個行業(yè)的監(jiān)管和法規(guī)不健全。譬如，消防的問題，長租公寓執(zhí)行什么樣的消防標(biāo)準(zhǔn)，是個十分模糊的概念。合同的備案、企業(yè)資質(zhì)、法律對于合同雙方的權(quán)利義務(wù)的核定都沒有明確規(guī)定，沒有自己的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

差異化運營，提升“住宿”附加值

華泰證券分析稱，按照當(dāng)前城鎮(zhèn)人口7.7億人、30%租房率、人均15平方米、每月每平方米租金價格50元測算，我國租賃市場未來的租金規(guī)模可達(dá)2萬億元。《2016年度住宿業(yè)公寓品牌報告白皮書》顯示，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模2025年將達(dá)2.9萬億元。

盡管政策不明朗，痛點較多，長租公寓這片“藍(lán)?！币灿凶銐虻奈α罨ヂ?lián)網(wǎng)公司、酒店集團(tuán)、房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)漸次發(fā)力。在這片“藍(lán)海”中，有的公寓品牌難解溫飽，年出租率不足50%，而有的品牌卻能夠與大量客戶達(dá)成合作，一舉攻下多個“城池”，這種差異與運營模式和產(chǎn)品形態(tài)有關(guān)。

長租+酒店

有品牌酒店做背書的長租公寓具有管理上的天然優(yōu)勢。長租公寓和酒店一樣都是重服務(wù)的行業(yè)，線下運營管理是其長處。酒店集團(tuán)的PMS系統(tǒng)、客戶管理系統(tǒng)、顧客評估系統(tǒng)、營銷系統(tǒng)以及會員系統(tǒng)都可以助力長租公寓的布局和產(chǎn)品經(jīng)營與打造，這種天然的優(yōu)勢能直接切入整棟式公寓。

華住旗下的城家公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，華住系已經(jīng)有一部分酒店在改公寓，包括與其有合作關(guān)系的宜必思也可以改造，依托酒店背景，城家公寓可以共享華住的客源和銷售渠道，企業(yè)客戶等。

長租+短租

在公寓租賃領(lǐng)域，房間作為硬件設(shè)施，是長租還是短租，并沒有那么清晰的界限。唐挺介紹說，業(yè)內(nèi)也沒達(dá)成一個共識，通常理解是一周以內(nèi)的是短租，一個季度以上算長租。

唐挺說，如果把一部分房源通過短租周轉(zhuǎn)起來，整體收益會更好。通常來講，長租公寓里長短租配置的比例是長租占七八成，短租占二三成，這樣的收益最優(yōu)。另外，在成熟的地段，短租產(chǎn)品在正常經(jīng)營的情況下要比長租產(chǎn)品的利潤要多20%-30%，但在不是很成熟的地段，情況就不同了。

雅詩閣服務(wù)公寓酒店CEO曾文強曾表示，公寓企業(yè)應(yīng)該根據(jù)所在城市的實際情況，對公寓的長短租進(jìn)行靈活配比。

長租+養(yǎng)老

長租公寓一般都位于城市中，配備較好的醫(yī)療和生活服務(wù)設(shè)施，這給長租公寓與養(yǎng)老的結(jié)合創(chuàng)造了條件。隨著康養(yǎng)旅游標(biāo)準(zhǔn)落地，異地養(yǎng)老已經(jīng)成為一種趨勢。上海萬科集團(tuán)推出了一線城市長租公寓和醫(yī)療養(yǎng)老相結(jié)合的“望年薈”公寓。公寓與醫(yī)院相結(jié)合，以單間和雙人間為主，擁有296個床位，同時配有城市客廳，面向半護(hù)理、全護(hù)理以及輕中度失智長者。

無論長租公寓與哪種方式結(jié)合，都提升了長租公寓作為一種住宿形式的附加值，換言之，就是提升了住宿的體驗品。