住建部日前下發(fā)通知，就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》向社會公開征求意見。征求意見稿對“房屋租賃”各方進(jìn)行了詳細(xì)的權(quán)責(zé)界定，尤其對于租客利益提出很多保護(hù)措施。

從征求意見稿可以看出，政府有意通過完善租賃市場規(guī)則、構(gòu)建“租售并舉”市場，打造多層級的住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)“高端有限制、中端有市場、低端有保障”，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展。政府已經(jīng)認(rèn)識到，從租賃破題，通過完善租賃市場來平抑和引導(dǎo)房價(jià)回歸理性，是穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期的一條有效途徑。

完善住房租賃市場，或許能打開樓市調(diào)控一味靠“堵”的死結(jié)。規(guī)范有序的住房租賃市場，不僅能夠緩解住房緊張，還可以防止需求大規(guī)模入市激發(fā)炒作，保證住房的原始屬性。此次征求意見稿，對我國住房租賃市場規(guī)則進(jìn)行了進(jìn)一步完善。征求意見稿對于承租人的權(quán)益給予了有力的保護(hù)：出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房；合同中沒有約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息；鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)給與相關(guān)政策支持。這些規(guī)定都對完善“租售并舉”的住房市場有著非常重要的意義。

未來構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，應(yīng)該還會從以下兩方面著手。

首先，從國家層面對“租售并舉”進(jìn)行制度約束。此次征求意見稿對住房租賃市場涉及的諸多方面進(jìn)行了清晰、細(xì)致的規(guī)定，健全了規(guī)則。相比“限購、限貸、限價(jià)、限售”等需求端舉措，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場，增加房屋“供應(yīng)池”的做法，是符合市場規(guī)律的柔性手段，也體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路。

此前，國家層面已通過政策約束，推進(jìn)“租售并舉”。在地方層面，北京、上海、天津、蘇州等城市都對開發(fā)商自持予以政策鼓勵(lì)。有專家認(rèn)為，這一政策有可能成為房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制的重要組成部分。鼓勵(lì)開發(fā)商自持，一方面，能夠增加開發(fā)商手中持有型出租房源，可以穩(wěn)定增加市場租賃房源，平抑租賃價(jià)格；另一方面，就整體而言，不斷擴(kuò)大只租不售的市場，能夠在一定程度上減少房產(chǎn)交易屬性，促進(jìn)住房回歸居住屬性。

其次，在鼓勵(lì)開發(fā)商自持的基礎(chǔ)上，提高公租房占比，并確保其達(dá)到一定比例。要確保由政府主導(dǎo)的公租房成為未來租賃市場的“壓艙石”，通過降低租金、穩(wěn)定供應(yīng)等市場手段，引導(dǎo)和規(guī)范租賃市場。

在當(dāng)前高房價(jià)和高租金持續(xù)、人口向大城市集中、年輕人群收入水平較低的背景下，我國公租房的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，占比仍然較低。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國私人出租住宅占可出租房屋的89.5%。要平抑房價(jià)，政府牽頭的公租房短板必須盡快補(bǔ)上，不僅要增加數(shù)量，還要兼顧社區(qū)成熟度、交通便利程度等因素，盡可能提供更完善的服務(wù)。

形成完善的住房租賃市場體系，是解決人們住房需求的重要途徑之一，對于穩(wěn)定房價(jià)有著重要的積極作用。從長遠(yuǎn)考慮，為了真正做到“房子是用來住的，不是用來炒的”，必須構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系；而要構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，完善住房租賃市場乃是當(dāng)務(wù)之急。