案例一：
用好政策“聚合力” 精準支持“保交房”

應對措施：

一是通過仲裁方式明確因逾期未繳納土地出讓金產(chǎn)生的違約金及利息問題。

二是由B公司先行繳齊住宅部分土地出讓金，辦理住宅部分相關不動產(chǎn)登記和預售許可。

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案例二：
939天，免責！

C企業(yè)于2018年3月15日取得A市某宗地土地使用權(quán)，出讓合同約定土地出讓金總額46億元，且地塊應于2022年6月15日前竣工。但是多方面影響疊加導致項目開發(fā)受阻、施工進度緩慢、無法按期竣工。

應對措施：

一方面，協(xié)助企業(yè)完善相關手續(xù)。該項目需取得考古報告并完成文評審批及備案后辦理規(guī)劃審批手續(xù)。另一方面，確定項目受影響時間。經(jīng)B區(qū)人民政府批準同意，認定該項目延期原因為：大運河管控政策、大運河文物保護建設控制、重污染天氣應急響應啟動和重大活動保障工作、新冠肺炎疫情等影響，延誤項目竣工時間共計939天，擬將該項目竣工時間延至2025年1月9日，并免除其最新約定竣工日期前的竣工違約責任。

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案例三：
政策貫通聯(lián)動 提升居住品質(zhì)

2021年12月，B公司取得位于A市某地塊國有建設用地使用權(quán)，由南北側(cè)兩地塊組成。目前，南側(cè)地塊已開工基本封頂并進行了預售，北側(cè)地塊尚未開工。根據(jù)南側(cè)地塊預售情況來看，當?shù)叵M者偏好南向大面寬戶型，但小戶型銷售欠佳。為滿足市場需求，加快產(chǎn)品去庫存化速度，B公司希望調(diào)整北側(cè)住宅建筑層高，將地塊建筑高度由不高于24米調(diào)整為低于26.4米。但是，該地塊規(guī)劃條件已明確建筑高度，且已簽訂土地出讓合同，B公司無法對方案進行如此重大調(diào)整。

應對措施：

一是C區(qū)自然資源主管部門主動指導B公司對北側(cè)地塊按照高品質(zhì)住宅要求進行方案調(diào)整。

二是C區(qū)政府向A市政府申請將北側(cè)地塊建筑高度由不高于24米調(diào)整為低于26.4米。

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案例四：
“一石三鳥”的有益嘗試

2015年，B公司和C公司通過招拍掛方式競得A市6宗國有建設用地使用權(quán)，土地用途均為城鎮(zhèn)住宅用地，土地出讓價款均已繳清。后因6宗土地位于海岸帶陸域200米范圍內(nèi)，無法繼續(xù)開發(fā)建設。近期，A市自然資源和規(guī)劃局與土地使用權(quán)人協(xié)商達成一致意見，通過“容積率漂移”方式，收回因政府原因?qū)е聼o法開發(fā)的閑置土地。

應對措施：

通過“容積率漂移”方式，即A市政府對兩家公司名下其他房地產(chǎn)用地增加與收回地塊等價值的建筑容量作為補償。將B公司3宗土地“容積率漂移”至其名下某宗土地，C公司1宗土地“容積率漂移”至其名下某宗土地，C公司另2宗土地“容積率漂移”至其名下另宗土地，最終6宗閑置土地由政府收回，3宗土地容積率提升。

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案例五：
聯(lián)動！共破司法查封閑置地僵局

2015年，A公司競得B市C縣一宗商服用地，合同約定竣工時間為2018年11月18日。2018年，C縣建設口岸貨運通道聯(lián)檢樓項目需占用該地塊，導致地塊無法正常開發(fā)。2019年，聯(lián)檢樓項目選址進行了調(diào)整，該地塊可正常開發(fā)，然而，A公司因資金困難無力繼續(xù)開發(fā)。同時，由于未按時歸還銀行抵押貸款，該宗地于2019年、2021年、2022年相繼被B市中級人民法院輪候查封，查封期限最晚至2025年3月24日。

應對措施：

一是主動協(xié)商。對于因片區(qū)規(guī)劃功能調(diào)整導致項目受影響，主動與企業(yè)協(xié)商達成一致，在消除開發(fā)障礙后，簽訂補充協(xié)議重新約定開竣工時間。

二是配合推進司法處置。在用地被法院查封后，政府部門積極配合，推動閑置地塊進入司法拍賣程序，加快閑置土地處置。

三是維護競得人權(quán)益。競得人取得法拍土地后，依申請從速辦理相關審批手續(xù)。

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案例六：
事關“保交房”，政策聯(lián)動有新招

2020年，A公司取得B市C區(qū)1號地塊、2號地塊的國有建設用地使用權(quán)，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地。兩宗土地均已達動工開發(fā)標準，不屬于閑置土地，但存在項目后續(xù)建設資金不足、不能按期竣工的風險。目前，項目主要面臨以下困難：一是繼續(xù)動工難。1號地塊因企業(yè)資金鏈緊張，建設進度受阻；2號地塊剩余土地因企業(yè)無開發(fā)意愿，土地閑置只是時間問題。二是轉(zhuǎn)讓難，項目可能出現(xiàn)“爛尾”風險。

應對措施：

一是B市政府發(fā)揮中間人作用，對2號地塊剩余土地通過掛賬收儲方式先行收回，待土地出讓后再將收回價款返還原土地使用權(quán)人，以“收回—供應”并行方式簡化程序。

二是充分發(fā)揮用地審批聯(lián)席會議制度和土地信息共享聯(lián)合監(jiān)管機制作用，將存量土地信息定期共享給發(fā)展改革、工信、商務和園區(qū)等部門，落實新建項目優(yōu)先使用存量土地政策。

三是2號地塊剩余建設用地土地出讓價款全額匯入“保交房”專項資金監(jiān)管賬戶，均用于推進1號地塊“保交房”建設工作，共計1.16億元。

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案例七：
算好分割收回土地“明細賬”

2021年10月，B公司通過掛牌方式競得A市1宗國有建設用地使用權(quán)，土地用途為商住用地（商業(yè)建筑面積不少于25%）。B公司拿地時正值全國新冠疫情較為嚴重時期，受疫情及經(jīng)濟形勢影響，公司無力按照出讓合同約定日期繳納剩余土地出讓價款；商業(yè)、辦公用地市場需求不大，公司沒有能力和意愿繼續(xù)開發(fā)建設；住宅部分無法按期竣工。

應對措施：

一是收回部分商業(yè)用地使用權(quán)。鑒于B公司確實無力完成全部商業(yè)用地開發(fā)，經(jīng)A市政府常務會議研究同意，進行宗地分割后，收回部分商業(yè)用地，重新評估確定宗地土地出讓價款。

二是支持未收回地塊繼續(xù)建設。為支持剩余未收回部分宗地繼續(xù)開發(fā)建設，減輕B公司資金壓力，經(jīng)A市政府專題會議研究同意，在履行合同約定收取滯納金和利息的情況下，合理延長出讓價款繳納日期。

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案例八：
“一地一策”閑置土地“活”起來

2018年，A公司競得B市4宗房地產(chǎn)用地（2號、5號、11號、15號地塊），其中2號、5號、11號地塊以住宅用地為主，兼有商業(yè)用地，15號地塊以商業(yè)用地為主，兼有住宅用地。上述4宗閑置土地在處置過程中面臨兩個難題：一是欠繳土地出讓金征收難。二是已開工未竣工項目土地收回難。

一是仲裁。對于2號、5號閑置未動工地塊，仲裁裁決解除合同，收回土地；11號、15號地塊建設有部分建筑物，仲裁裁決繼續(xù)履行合同，完成開發(fā)建設。

二是分割收回。根據(jù)項目建設情況和規(guī)劃要求對11號地塊進行分割，B市C區(qū)管委會按程序收回未建設部分，收回資金由B市C區(qū)管委會指定專戶監(jiān)管，?？钣糜陧椖拷ㄔO。

三是按建筑比例辦理登記。對于15號地塊，目前已有6棟酒店完工，擬為建筑已完工且相應建筑面積比例的土地出讓價款已繳清部分辦理不動產(chǎn)登記等手續(xù)，后續(xù)將與A公司進一步協(xié)商。

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案例九：

細化收回程序 閑置土地重生

2016年12月26日，A公司通過招拍掛方式取得B市C區(qū)3宗國有建設用地使用權(quán)，總成交價為59億元。上述宗地于2019年取得工程項目施工準備函并現(xiàn)場動工，此后幾年內(nèi)反復開工、停工，直至最終停工。受市場下行影響，土地使用權(quán)人無力開發(fā)，同時，由于3宗閑置土地有償收回價款較高，政府財政部門短期內(nèi)難以籌集如此大額的資金。

應對措施：

由C區(qū)政府協(xié)議有償收回3宗地塊的國有建設用地使用權(quán)。具體原則為，收回補償價格為總成交價格扣除以下兩項費用：一是該項目土地總成交價款的百分之二十；二是A公司已持有該項目土地年限的土地使用費。最終，合計收回該項目的價款為46.7億元。此后，該項目再次入市，由三家公司聯(lián)合體，以總成交價款89.01億元競得。根據(jù)與A公司的協(xié)商，C區(qū)財政局在收到B市財政局返還資金達到46.7億元后30個工作日內(nèi)，全額支付予A公司。

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案例十：
強化監(jiān)管防未然 助企紓困化風險

2020年6月15日，A公司通過掛牌出讓方式競得B市一宗國有建設用地使用權(quán)，出讓合同約定該項目應于2024年6月14日前竣工。A公司反映，項目在建期間，受疫情、惡劣天氣、相關政府活動、安全事故等因素導致項目建設無法正常推進，預計無法按出讓合同約定時間竣工。

應對措施：

B市經(jīng)過調(diào)研梳理，合理免除政府原因及不可抗力因素導致不能按時完工產(chǎn)生的違約責任。經(jīng)核減重疊天數(shù)后，延誤項目竣工時間共計194天。目前，B市自然資源局已與A公司簽訂了《變更協(xié)議書》，變更竣工期限，辦理竣工延期手續(xù)。

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