今年整體市場比去年冷，年內(nèi)冷熱交替、波動變化快 ；

項(xiàng)目去化有好有壞，區(qū)域、產(chǎn)品分化特別顯著；

東津新區(qū)規(guī)劃利好匯集，當(dāng)前片區(qū)市場熱度最高；

二汽產(chǎn)業(yè)對樓市沒貢獻(xiàn)，企業(yè)進(jìn)不去，導(dǎo)客出不來；

湖北特色的“毛坯+裝修”雙合同，對購房人月供能力是個考驗(yàn)；

棚改體量減半，且原地還建逐漸取代貨幣化安置；

多數(shù)項(xiàng)目銷售依賴分銷帶客，且分銷效果顯著；

本地房企民發(fā)口碑好但推貨慢，品牌房企進(jìn)入晚、項(xiàng)目少，通過快速推盤搶占市場。

01 市場綜述

整體市場冷熱交替

上半年成交規(guī)模僅為去年4成

襄陽樓市整體走勢與全國基本同步，2015-2016年全國三四線城市普遍受到棚改利好，襄陽棚改也同時發(fā)力，帶動市場上行，隨后2017至2018年上半年維持較高的市場熱度，2018年下半年開始市場轉(zhuǎn)冷，第三季度市場下行，第四季度小幅回升。

進(jìn)入2019年以來，襄陽樓市在4月份迎來小陽春后再度回落，5、6月市場下滑，7、8月在供應(yīng)放量情況下，又重新上行，樓市整體走勢與2018年相似，體量上有所收縮，上半年成交量不及2018年全年的4成。

根據(jù)調(diào)研顯示，襄陽整體狹義庫存去化周期為12個月左右，加上已拿地未開發(fā)的體量之后，整體廣義庫存去化周期大概為17-18個月。

房價在經(jīng)歷快速上行后開始橫盤，當(dāng)前天花板1.8萬元/平方米。2014年市場尚未起步，襄陽市商品房整體均價4000元/平方米，2015年漲至7000元/平方米，2016年開始有項(xiàng)目突破萬元大關(guān)，目前全市均價普遍為8000-10000元/平方米，部分江景項(xiàng)目可達(dá)到1.2-1.3萬元/平方米，當(dāng)前城市天花板價格為漢江一品項(xiàng)目，均價1.7-1.8萬元/平方米。

02 市場格局

整體“一心四城”

東津新區(qū)規(guī)劃利好成熱

襄陽城市整體建設(shè)圍繞“一心四城”規(guī)劃：

“一心”為魚梁洲生態(tài)公園，全島面積共26.5平方公里，主要定位為城市綠肺，基本無房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

“四城”包含兩個舊城區(qū)樊城區(qū)（商業(yè)配套較為集中，城市商業(yè)中心）、襄城區(qū)（教育資源、醫(yī)療資源集中，城市行政中心），以及目前高速發(fā)展的襄州區(qū)集中了汽車產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)，作為二汽集團(tuán)的三大汽車開發(fā)生產(chǎn)基地之一，主要定位為汽車及零部件制造業(yè)，吸納了較多本地勞動力，形成本地人不愛外出工作、郊縣居民外出務(wù)工更多的局面。襄州區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和東津新區(qū)兩個板塊。

各城區(qū)房價表現(xiàn)有所不同：樊城區(qū)和襄城區(qū)房價相對較高，基本都超過10000元/平方米；高新區(qū)板塊客戶對9000-10000元/平方米的新盤都能接受；東津新區(qū)均價最低，為7000-8000元/平方米。

03 政策環(huán)境

不限購但限貸、限簽

執(zhí)行“裝修+毛坯”貸款雙合同，棚改退坡但未停

購房政策方面，目前襄陽不執(zhí)行限購，貸款方面執(zhí)行首套房首付20%-30%，貸款利率上浮20%；二套房首付40%，利率上浮30%，在限貸限購方面較為常規(guī)。此外，襄陽購房合同分為毛坯房合同及精裝修合同的“雙合同”模式，毛坯合同為項(xiàng)目毛坯房總價，精裝修合同為裝修總價，兩份合同首付比例相等，但購房者需要分開貸款。毛坯房合同可貸款年限最長30年，裝修合同可貸款年限最長8-10年，裝修合同總價過高則會對購房者的償貸帶來一定壓力。因此客戶對精裝房的抗性較大，毛坯接受度更高。

棚改方面，2015至2016年棚改確實(shí)帶動襄陽樓市上漲，貨幣化安置客戶較多，目前棚改體量減半，且補(bǔ)償方式從貨幣化安置轉(zhuǎn)向還建房模式。漁港片區(qū)今年完成一輪拆遷，體量約為200戶，目前城市仍有其他拆遷計(jì)劃，但需要有開發(fā)商收購?fù)七M(jìn)，或等政府財政資金支持推進(jìn)。

04 客戶結(jié)構(gòu)

典型內(nèi)生型市場

90-120左右三房產(chǎn)品最好賣

襄陽購房客戶中，地緣性客戶占比7-8成，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的投資客/進(jìn)城購房客戶占2成左右，較難吸引到外地客戶，屬于典型的內(nèi)生型市場。從城市內(nèi)部各板塊來看，樊城區(qū)、襄城區(qū)的客戶以地緣性客戶為主，一般為置換需求，考慮教育資源、商業(yè)資源和房價為主；襄州區(qū)高新區(qū)板塊主要以就近工作的就業(yè)人員為主，東津新區(qū)客戶結(jié)構(gòu)一開始以本地客戶為主，后期市政府官員購房引起跟風(fēng)效應(yīng)，公務(wù)員和老城區(qū)客戶購房比例上升。從購買力來看，商人和公務(wù)員屬于襄陽購買力最強(qiáng)的兩類客戶，公務(wù)員主要由于公積金較高，還貸壓力低，購買力相對最強(qiáng)，需求也相對偏改善。

襄陽客群整體以自住和改善需求為主，投資屬性較低，最好賣的面積段集中在90-120左右，且全部為實(shí)用性較高的三房產(chǎn)品。在本次調(diào)研走訪的項(xiàng)目中，普遍項(xiàng)目面積段在95-126平方米，產(chǎn)品戶型均為3房，相對高端的產(chǎn)品會做120-140平方米的四房產(chǎn)品，但即使對于高端項(xiàng)目而言，也仍然是小面積去化更快。

05 企業(yè)競爭

外地開發(fā)商占主要地位

本地民發(fā)實(shí)業(yè)認(rèn)同度較高

2016年左右品牌開發(fā)商逐步進(jìn)駐襄陽，除萬科以外大部分品牌房企都已進(jìn)駐襄陽，包括保利、恒大、越秀、雅居樂、華僑城等規(guī)模房企，目前外地開發(fā)商在襄陽占主導(dǎo)地位，新出讓地塊也主要由外來房企競得。

本地房企中，受認(rèn)可度較高的企業(yè)為民發(fā)實(shí)業(yè)，已深耕襄陽十余年，操盤項(xiàng)目包括民發(fā)世紀(jì)城、東津世紀(jì)城等百萬方體量大盤，以及目前是襄陽價格標(biāo)桿的漢江一品豪宅項(xiàng)目。民發(fā)在襄陽本地具有較好的口碑優(yōu)勢和政府關(guān)系，是本土最具競爭力的開發(fā)商。

但整體來看，襄陽市場還是已經(jīng)由外部房企主導(dǎo)，一方面本地房企在周轉(zhuǎn)速度上難以與品牌房企匹敵，品牌房企通過較快的開發(fā)節(jié)奏搶占了市場，而本土房企開發(fā)節(jié)奏較慢，可能拿地后三到四年才開盤，快節(jié)奏推盤是規(guī)模房企搶占市場的重要方式；另一方面土地出讓逐漸公開透明，品牌房企在資金實(shí)力上更有優(yōu)勢，此外例如民發(fā)這樣的本土企業(yè)，有時候也會將已經(jīng)協(xié)議獲得的地塊轉(zhuǎn)賣給品牌房企，換取現(xiàn)金流。

總體來看，襄陽樓市各板塊間市場行情存在較為明顯的分化情況，但整體屬于下行期。對于目前熱度最高的東津新區(qū)而言，這一波較高的市場熱度是受到高鐵站、產(chǎn)業(yè)聚集、新政務(wù)中心搬遷等多方面利好的共同作用，導(dǎo)致項(xiàng)目開盤去化較快，但當(dāng)本輪購買力消耗過后，也將面臨一段較為“煎熬”的銷售倦怠期。

典型項(xiàng)目一：保利海上五月花

售樓處

地理位置：襄州區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊富康大道，距二汽基地僅2公里

交通：襄陽東站（高鐵站）

物業(yè)類型：高層、別墅

建筑面積：2期已售罄8棟，新開2棟，總共約1100多套

裝修：精裝、毛坯

開盤時間：最新開盤2019年9月

上次開盤售價：8100元/平方米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/平方米

項(xiàng)目點(diǎn)評：

該項(xiàng)目為保利收購項(xiàng)目，從2期開始由保利全盤接手，2018年8月接手后一年共銷售900套左右，月均去化75套。9月份最新開盤共200套，半個月去化30多套，項(xiàng)目并未做集中開盤活動，整體平銷。工作日到訪量平均在5-6組，周末到訪和約訪客戶總共在十幾組，整體到訪量不高，案場反應(yīng)9月份市場轉(zhuǎn)冷明顯，項(xiàng)目后期可能會啟動分銷拉客。項(xiàng)目主力戶型為100-120平方米的三房產(chǎn)品，109面積段賣得最好。項(xiàng)目客戶都是地緣性客戶，襄城區(qū)、樊城區(qū)客戶基本不會跨區(qū)購房，周邊黃集、劉集、劉康等郊縣客戶占15%左右，都是改善自住需求。

典型項(xiàng)目二：弘陽襄御瀾庭

售樓處

地理位置：樊城區(qū)襄陽吾悅廣場與麥德龍北側(cè)

物業(yè)類型：高層28-38層、洋房10層

建筑體量：總規(guī)劃1032戶

開盤時間：2019年7月底

開盤售價：洋房10700元/平方米、高層9800元/平方米

項(xiàng)目點(diǎn)評：項(xiàng)目主要優(yōu)勢在吾悅廣場明年5月開業(yè)，周邊有配套中小學(xué)。周邊競品主要有正榮長投府，已去化8成左右，目前尾盤在售，但襄御瀾庭距離商業(yè)更近，且毛坯更受客戶歡迎。項(xiàng)目目前銷售啟用了分銷，平銷期每天帶客量在40-50組左右，客戶基本都是由分銷帶來。客戶以結(jié)婚購房的剛需客為主，7-8成是本地客戶，2成為周邊縣市客戶，外來投資客較少，幾乎也沒有拆遷客戶。在售的主要戶型為95-128平方米的三房、四房產(chǎn)品，相比之下客戶更偏好低總價產(chǎn)品，總價超過120萬元對襄陽購房者來說壓力較大，因而90多平方米的三房最好賣。項(xiàng)目7月底開盤后，8月銷售150套左右，9月上半月銷售40-50套，預(yù)計(jì)整個月120-130套，相比8月有所下滑。該項(xiàng)目為弘陽在襄陽的試點(diǎn)項(xiàng)目，目前弘陽還參與了周邊一宗地的合作開發(fā)，對襄陽市場相對看好。

典型項(xiàng)目三：藍(lán)光?銘江半島

售樓處

地理位置：樊城區(qū)東部，毗鄰人民廣場商圈，一線臨江區(qū)域

物業(yè)類型：18-47層高層、超高層

建筑面積：10.16萬平方米，共規(guī)劃571戶

開盤時間：9月底開盤212套

售價：1.2-1.3萬元/平方米

項(xiàng)目點(diǎn)評：項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢顯著，銘江半島位于樊城區(qū)濱江板塊，且坐擁江景、江灘公園等稀缺資源，但周邊基本被老破小住房包圍，城市面貌有待提升。

該項(xiàng)目屬于藍(lán)光高端產(chǎn)品系——黑鉆系，整體容積率3.3，車位配比達(dá)到1:2.3，主要以江景、商圈、大戶型為賣點(diǎn)，主力面積段為115-165平方米，除115平方米為三房以外，128、143和165平方米均為四房，總價段在138萬元至215萬元區(qū)間，主要目標(biāo)客戶為襄陽較高端的客戶群體。調(diào)研顯示項(xiàng)目來訪客戶中40%-50%為私營業(yè)主，30%左右為企事業(yè)員工、公務(wù)員等，是襄陽購買力最強(qiáng)的兩類客戶。

項(xiàng)目采用渠道分銷+自銷，日常到訪量在15組左右，周末可達(dá)25組，9月底預(yù)計(jì)開盤212套，至9月中旬蓄客套數(shù)已經(jīng)達(dá)到300多套，認(rèn)籌比例1:1.5，從蓄客情況來看首次開盤去化難度不大。

典型項(xiàng)目四：宏泰越秀星匯城

售樓處

地理位置：襄州區(qū)東津新區(qū)CBD中央商務(wù)區(qū)、東津高鐵站（高鐵站）

物業(yè)類型：18-33層高層、超高層

建筑面積：總建面100多萬平方米，共7000戶，分三區(qū)，一期19棟樓，共2168戶

開盤時間：2019年4月開售，目前剩500套（四棟樓）預(yù)計(jì)9-10月份推掉，年底賣新的一區(qū)，目前已售1600套

開盤均價：8000元/平方米

項(xiàng)目點(diǎn)評：項(xiàng)目位于東津新區(qū)的CBD板塊，距離襄陽市政府新行政中心直線距離僅2公里，行政中心可容納7000人辦公，直接導(dǎo)致該項(xiàng)目在售的一期80%客戶來自事業(yè)單位和公務(wù)員，且多為二、三次置業(yè)，同時滿足自住、上班和投資需求。使得當(dāng)前東津新區(qū)樓市相對襄陽其他區(qū)域熱度高很多。

項(xiàng)目銷售渠道以團(tuán)購為主，依靠政府大客戶團(tuán)購，政府人員主要需求130平方米以上的大戶型，本項(xiàng)目130-140平方米的戶型最好賣，政府工作人員公積金貸款購房基本無還貸壓力，107平方米的小戶型主要是剛需客戶購買。工作日到訪量50組/天，周末到訪量200組/天，進(jìn)入8、9月份以來周邊弘陽、交投、新城等項(xiàng)目開盤，分流了較多客戶。

預(yù)計(jì)四季度東津新區(qū)雅居樂、華僑城等新盤入市，預(yù)計(jì)供貨量達(dá)到8000套，客戶導(dǎo)入主要靠政府公務(wù)員購房帶動，其他購房者跟風(fēng)進(jìn)入，未來依靠政府導(dǎo)入的醫(yī)院、學(xué)校、科技產(chǎn)業(yè)、主題樂園和高鐵站等利好，需求仍有一定的支撐。

來源:克爾瑞地產(chǎn)研究