最近，國土資源部、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，發(fā)了一個通知：《關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》就是在這個普通的文件里，提到了一個重磅消息：防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化！

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正無望

咱們先搞清楚啥叫“小產(chǎn)權(quán)房”？

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小編相信，很多襄陽人都買了或者正準備買小產(chǎn)權(quán)房。這項政策恐怕將影響很多人！

通知不長，咱們看看全文：

國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知

國土資發(fā)〔2017〕108號

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局）:  

為全面落實國務(wù)院領(lǐng)導批示精神，加強部門銜接，解決不動產(chǎn)登記“中梗阻”問題，切實做到便民利民，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則、《中央編辦關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責的通知》（中央編辦發(fā)〔2013〕134號）、《國土資源部  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》（國土資發(fā)〔2015〕90號）等法規(guī)規(guī)章政策，現(xiàn)就房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題通知如下。

一、關(guān)于資料移交共享

（一）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前已經(jīng)形成的房屋登記紙質(zhì)資料要移交至不動產(chǎn)登記機構(gòu)，確實難以拆分移交的，應(yīng)復(fù)制移交，復(fù)制移交的資料應(yīng)與原件一致，并于年底前全面復(fù)制移交到位。

（二）為避免重復(fù)建設(shè)，保證房屋交易與不動產(chǎn)登記使用電子數(shù)據(jù)的一致性，房屋登記的電子數(shù)據(jù)應(yīng)完整地拷貝給不動產(chǎn)登記機構(gòu)，并于9月底前全面完成。

二、關(guān)于交易登記業(yè)務(wù)銜接

對于房屋交易與不動產(chǎn)登記機構(gòu)分設(shè)的地方，要按照“進一個門、跑一次路”的原則，實現(xiàn)房屋交易與不動產(chǎn)登記的有效銜接，切實做到便民利民。

（一）一個窗口受理。兩部門進駐同一個服務(wù)大廳，設(shè)置同一個受理窗口，將房屋交易和不動產(chǎn)登記所需的法定材料編制形成統(tǒng)一的申請材料目錄向社會公布。

（二）部門并行辦理。收件后，相關(guān)資料分送兩部門并行業(yè)務(wù)辦理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。涉及交易需辦理事項，一般交易業(yè)務(wù)要在3個工作日內(nèi)辦結(jié)，較為復(fù)雜的應(yīng)當在5個工作日內(nèi)辦結(jié)，交易的結(jié)果通過內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)反饋。

（三）方便群眾辦事。凡是能夠通過網(wǎng)上辦理的房屋交易和不動產(chǎn)登記事項，不得要求當事人到現(xiàn)場辦理。

三、關(guān)于歷史遺留問題

（一）針對目前各地不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問題，不動產(chǎn)登記機構(gòu)和房屋交易管理部門要加強配合，共同協(xié)商推動地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時解決問題。

（二）防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化。

四、切實做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)測分析工作

不動產(chǎn)登記機構(gòu)和房屋交易管理部門要充分認識做好房地產(chǎn)市場監(jiān)測工作的重要性，將二手房與新建商品房納入統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場管理，加強監(jiān)測、監(jiān)管和調(diào)控。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，房屋交易和不動產(chǎn)登記信息要通過網(wǎng)絡(luò)實時共享。

                                        國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 

2017年9月11日

為全面落實國務(wù)院領(lǐng)導批示精神，加強部門銜接，解決不動產(chǎn)登記“中梗阻”問題，切實做到便民利民，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則、《中央編辦關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責的通知》（中央編辦發(fā)〔2013〕134號）、《國土資源部  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》（國土資發(fā)〔2015〕90號）等法規(guī)規(guī)章政策，現(xiàn)就房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題通知如下。

一、關(guān)于資料移交共享

（一）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前已經(jīng)形成的房屋登記紙質(zhì)資料要移交至不動產(chǎn)登記機構(gòu)，確實難以拆分移交的，應(yīng)復(fù)制移交，復(fù)制移交的資料應(yīng)與原件一致，并于年底前全面復(fù)制移交到位。

（二）為避免重復(fù)建設(shè)，保證房屋交易與不動產(chǎn)登記使用電子數(shù)據(jù)的一致性，房屋登記的電子數(shù)據(jù)應(yīng)完整地拷貝給不動產(chǎn)登記機構(gòu)，并于9月底前全面完成。

二、關(guān)于交易登記業(yè)務(wù)銜接

對于房屋交易與不動產(chǎn)登記機構(gòu)分設(shè)的地方，要按照“進一個門、跑一次路”的原則，實現(xiàn)房屋交易與不動產(chǎn)登記的有效銜接，切實做到便民利民。

（一）一個窗口受理。兩部門進駐同一個服務(wù)大廳，設(shè)置同一個受理窗口，將房屋交易和不動產(chǎn)登記所需的法定材料編制形成統(tǒng)一的申請材料目錄向社會公布。

（二）部門并行辦理。收件后，相關(guān)資料分送兩部門并行業(yè)務(wù)辦理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。涉及交易需辦理事項，一般交易業(yè)務(wù)要在3個工作日內(nèi)辦結(jié)，較為復(fù)雜的應(yīng)當在5個工作日內(nèi)辦結(jié)，交易的結(jié)果通過內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)反饋。

（三）方便群眾辦事。凡是能夠通過網(wǎng)上辦理的房屋交易和不動產(chǎn)登記事項，不得要求當事人到現(xiàn)場辦理。

三、關(guān)于歷史遺留問題

（一）針對目前各地不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問題，不動產(chǎn)登記機構(gòu)和房屋交易管理部門要加強配合，共同協(xié)商推動地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時解決問題。

（二）防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化。

四、切實做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)測分析工作

不動產(chǎn)登記機構(gòu)和房屋交易管理部門要充分認識做好房地產(chǎn)市場監(jiān)測工作的重要性，將二手房與新建商品房納入統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場管理，加強監(jiān)測、監(jiān)管和調(diào)控。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，房屋交易和不動產(chǎn)登記信息要通過網(wǎng)絡(luò)實時共享。

                                        國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 

2017年9月11日

小編注意到，“防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化”被單獨地列為一個條目，雖然沒有更多細則，但足見兩部委的重視程度。

此前，網(wǎng)上一直有人發(fā)布似是而非的消息，說小產(chǎn)權(quán)房可以通過繳納部分“差價款”，而納入不動產(chǎn)登記范圍，以“洗白”其尷尬身份。現(xiàn)在國家已經(jīng)明確表態(tài)：不可能！

其實，這不是國家第一次表態(tài)。早在2015年，《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施前夕，國土資源部就給出過明確回復(fù)，小產(chǎn)權(quán)房本就是非法，不動產(chǎn)登記不可能改變憲法規(guī)定的土地所有制，也不會將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。

而在2013年，湖北省國土資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就聯(lián)合發(fā)出過通知，要求堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”。

當時通知就提出，對違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”項目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，要嚴肅追責；對監(jiān)管不力、失職瀆職的，要嚴厲問責。

然后，小編還要提醒你們：集體用地租賃房試點不是“小產(chǎn)權(quán)房”！

今年8月，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文，在北京、上海、廣州、武漢、肇慶等13個城市開展全國首批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

有人認為，試點或意味著小產(chǎn)權(quán)房可以合法地參與到住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)當中。由此便被一些人視為“幫助小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的信號。

不過，從試點方案中看到，集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，需要履行項目報批程序，健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標準。這意味著整套手續(xù)辦齊，幾乎跟商品房開發(fā)建設(shè)無異。

為此，有專家認為，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點和已建成的“小產(chǎn)權(quán)房”事實上是兩個概念。對于想通過購買小產(chǎn)權(quán)房發(fā)財?shù)耐稒C者，寄望其可以轉(zhuǎn)正的想法可以打消了，還要提防由此帶來的巨大法律風險。

誰在買賣小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)沒名沒分，可購買的人卻是趨之若鶩。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。

到底誰在買賣？2015年，中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政曾指出：購買小產(chǎn)權(quán)房的大部分人是買不起商品房的經(jīng)濟實力相對較弱的群體，但也不乏有關(guān)系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來出租或轉(zhuǎn)賣。

屢禁不止，原因何在？

巨額利益誘惑

即使國家有相關(guān)法律條約明令禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易,還是有很多小產(chǎn)權(quán)房掛出牌來公開出售。很多小產(chǎn)權(quán)房都是基于占用耕地,而村集體用地的公章主要掌握在村干部手中,這種交易并不麻煩?；诶娴年P(guān)系,大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對交易采取默認的態(tài)度。

商品房價格昂貴

即使知道交易有風險,但是面對無力承受的高昂房價,還是有很多低收入者選擇購買小產(chǎn)權(quán)房。 

村民利益可觀

村民可以通過小產(chǎn)權(quán)房買賣獲取利益可觀的分紅,或者可以通過出售的自住房得到數(shù)目不菲的金額,這對于人均收入不高的村民來說無疑是誘惑極大的。

交易面臨很大風險

無法取得房產(chǎn)證

房產(chǎn)權(quán)是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的憑證,但是由于小產(chǎn)權(quán)房買賣并不合法,所以無法獲取房產(chǎn)證。這也是意味著購房者并沒有房屋產(chǎn)權(quán),法律也不會保護購房者的權(quán)益。

無法再出售

由于房產(chǎn)證無法合理取得,所以小產(chǎn)權(quán)房也就無法合理上市,無法轉(zhuǎn)賣。

質(zhì)量參差不齊

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并不需要經(jīng)過相關(guān)部門的審核,不排除一些開放商為增加利潤而偷工減料的情況發(fā)生,房屋質(zhì)量并不能保證。如果房屋質(zhì)量出了問題,責任也很難追究。

如遇拆遷沒有補償

這些建筑其實算是違章建筑,如果真的遇到拆遷,購房者并不會有任何補償,如果有補償也會全部歸原業(yè)主。

如今，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)形成了一個非常龐大的市場，雖然無法轉(zhuǎn)正，但也不能一拆了之。

正如中南財經(jīng)政法大學張東教授所說，小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動產(chǎn)，制度無法繞開。