現(xiàn)階段，全國城鎮(zhèn)化從外延擴張轉向內涵提質時代，住建工作面臨著新形勢下的新挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的工程思維和發(fā)展模式難以持續(xù)。如何破局突圍成為推進住建事業(yè)高質量發(fā)展的關鍵所在。通過學習黨的二十屆三中全會精神，并領會中國式現(xiàn)代化湖北實踐經(jīng)驗，我們找到了破題破局的答案，即加快形成“3個新機制、4種新模式”：通過改革，構建城市規(guī)劃建設治理融合新機制、以供應鏈思維建造供給好房子的新機制、推進綠色低碳城鎮(zhèn)建設新機制，加速形成城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)“雙集中”發(fā)展新模式、房地產(chǎn)發(fā)展新模式、“策投規(guī)建營”閉環(huán)的城市運營新模式、“智治+共治”的城市治理新模式。

深刻把握“全面提高城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、治理融合水平”要求，加快構建城市規(guī)劃建設治理融合新機制

提高城市規(guī)劃、建設、治理融合水平不僅是解決當前城市發(fā)展問題的關鍵，也是推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展、實現(xiàn)中國式現(xiàn)代化的重要途徑。湖北省已重點開展了三方面探索。

一是實施機構改革。專門組建市州住房和城市更新局，加強對城市更新工作的統(tǒng)籌；組建市州自然資源和城鄉(xiāng)建設局，推進規(guī)建治一體化。目前，新機構已全部掛牌。

二是堅持規(guī)劃統(tǒng)籌。以省域為單元加強經(jīng)濟社會發(fā)展統(tǒng)籌，編制實施省域戰(zhàn)略規(guī)劃，編制和修訂省級專項規(guī)劃，以戰(zhàn)略規(guī)劃為底圖，以信息平臺為載體，疊加各部門、各行業(yè)規(guī)劃，貫通市縣規(guī)劃，構建左右疊加、上下貫通的省域規(guī)劃體系，增強省域戰(zhàn)略規(guī)劃指引統(tǒng)籌功能，推動經(jīng)濟社會發(fā)展基本單元由市縣為主體向省市縣統(tǒng)籌轉變。

武漢城市風貌（羅漢卿  攝）

三是推進城市更新。堅持把城市更新作為現(xiàn)階段城市工作的科學理念和統(tǒng)籌方法。探索建立以危舊房改造為重點的城市更新體制機制，按照“居民主體、政府支持、市場運作、共建共治共享”的原則，開展危舊房合作化改造；聚焦完善基礎設施和公共服務設施、優(yōu)化城市功能和空間布局、推進片區(qū)更新和加強運營管理等重點，構建“先體檢，后更新”和“體檢發(fā)現(xiàn)問題、更新解決問題”的可持續(xù)更新模式。下一步將指導武漢市加快創(chuàng)建城市更新示范城市。

深刻把握“健全綠色低碳發(fā)展機制”要求，加快構建推進綠色低碳城鎮(zhèn)建設新機制

黨中央國務院印發(fā)的《關于加快經(jīng)濟社會發(fā)展全面綠色轉型的意見》提出，要推動全面綠色轉型。當前，我們以污水垃圾治理和建筑節(jié)能降碳為切入點，重點開展四方面探索。

一是治理城鎮(zhèn)污水。堅持系統(tǒng)觀念，扎實抓好中央環(huán)保督察反饋問題整改，全力打好全省城鎮(zhèn)污水管網(wǎng)攻堅戰(zhàn)，加快消除污水直排溢流、管網(wǎng)錯接混接及覆蓋空白區(qū)等問題，提升污水收集處理效能；推廣小型化、生態(tài)化、分布式污水處理模式，推進污水資源化利用。

二是治理城鄉(xiāng)垃圾。對建筑垃圾，加大產(chǎn)生、運輸、處置全過程監(jiān)管力度；對園林垃圾，加快推進資源化利用落地；對生活垃圾，以回收體系建設和志愿者隊伍建設為抓手推進資源化利用。加快推進在建焚燒發(fā)電項目和處理設施投入使用，推動偏遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活垃圾分散式焚燒處理。

三是推廣綠色低碳建筑。推行綠色建筑全生命周期管理，在建筑設計、施工、驗收等全過程中落實綠色建筑相關要求；推廣綠色建造方式，提升裝配式建筑比例，加強綠色建材應用，統(tǒng)籌推進既有公共建筑節(jié)能綠色化改造；探索構建碳足跡管理體系，有機銜接產(chǎn)品碳足跡與碳排放權交易等機制，促進綠色建材、綠色建造、綠色住宅、綠色生活全生命周期的綠色低碳轉型。

四是建設綠色低碳縣城。堅持“濱水控寬度、臨山控高度、整體控密度”，協(xié)調山水城關系，以河、湖為單元優(yōu)化城市生產(chǎn)生活生態(tài)空間布局；落實好縣城交通系統(tǒng)、公共服務設施、市政基礎設施、居住社區(qū)等4個規(guī)劃建設標準，完善縣城功能，推進縣城緊湊發(fā)展。

深刻把握“建設適應人民群眾新期待的好房子”要求，加快構建以供應鏈思維建造供給好房子的新機制

“好房子”是中國式現(xiàn)代化的重要標志，讓人民群眾住上好房子、過上好日子，是住建工作的基點、是住建部門的初心?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場不是沒有需求，而是供給結構的問題。供給結構性問題表面上看是開發(fā)商供給的住房產(chǎn)品與消費者需求不適配，實質上是政府部門供給的土地以及土地上附著的高度、密度、容積率、綠化率等規(guī)劃指標，限制了開發(fā)商對產(chǎn)品力的創(chuàng)新。為此，省委省政府指導我們堅持在守牢保交房底線基礎上，加快推進房地產(chǎn)轉型，更好滿足人民群眾對優(yōu)質住房的新期待。

一方面，抓體系，搭建“好房子”全生命周期產(chǎn)業(yè)鏈。圍繞供給好房子，搭建住房、智能建造和綠色建材3條供應鏈，實現(xiàn)基于BIM的數(shù)字驅動、以需定供、個性定制、柔性生產(chǎn)，像造汽車一樣造房子，像汽車4S店一樣提供好服務。搭建住房供應鏈，摸清需求，實現(xiàn)以需定供、以需定建；搭建智能建造供應鏈，用BIM融通設計、建造、運維三環(huán)節(jié)，實現(xiàn)國產(chǎn)化替代；搭建綠色建材供應鏈，從預制構件廠數(shù)字驅動，到建材廠以需定產(chǎn)。通過搭建三個平臺，打通從建材生產(chǎn)，到設計建造，再到后期運營的“好房子”全產(chǎn)業(yè)鏈、全生命周期。目前，全省住房供應鏈平臺全部上線，上鏈房源突破12萬套，入駐企業(yè)超千家，實現(xiàn)鏈上需求調查、保障房申請、商品房交易等，成為政府信用背書的“貝殼”。

另一方面，抓前端，從土地供給端抓好房子的供給。主動轉變管控型思維方式，通過系列不計容、少計容政策，激發(fā)企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新力，打造更多會呼吸會說話的好房子，通過產(chǎn)品迭代，得房率由不到80%提高到105%以上。目前，已編制了好房子設計與建造地方標準。同時，自然資源和住建部門變“坐商”為“招商”，在政府確定供地計劃后，主動與房企對接溝通，根據(jù)房企概念性方案倒推用地規(guī)劃條件，實行帶方案掛牌，確保以需定供、供需適配。

深刻把握“加快轉變城市發(fā)展方式”要求，加快構建城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)“雙集中”發(fā)展新模式

面對土地資源要素制約，必須轉變城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，克服城市建設“攤大餅”、項目布局“下圍棋”、產(chǎn)業(yè)發(fā)展“撿到籃子都是菜”等慣性思維，一個城市聚焦1～3個主導產(chǎn)業(yè)，以城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)“雙集中”發(fā)展為切入點推動以人為本的新型城鎮(zhèn)化。湖北省從三方面進行了探索：

一是堅持產(chǎn)城融合，促進人口集中。把握人口流動規(guī)律，按照常住人口規(guī)模優(yōu)化縣城公共服務設施布局，統(tǒng)籌強化縣城教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房、交通等公共服務供給，讓身處縣城也能享受市州及以上的公共服務，切實提高縣城功能品質和綜合承載能力，吸引更多人到縣城安居樂業(yè)。去年以來，省委省政府實施綜合民生支持政策，對教師、醫(yī)生、多孩家庭、進城農(nóng)民、引進人才等特定人群給予安居購房補助等政策，提高社會保障底板，在促進人口向中心城區(qū)和縣城集中的同時，有效激活了住房需求。今年上半年，全省已有53%的市州、64%的縣市商品房銷售正增長。

二是優(yōu)化設施體系，推動功能集成。重點抓好城市綜合交通體系建設，優(yōu)化快速干線交通、生活性集散交通、綠色慢行交通三大體系，實現(xiàn)各體系間的順暢銜接。正在編制優(yōu)化城市綜合交通體系指引。推行大分散與小區(qū)域集中相結合的基礎設施布局方式，因地制宜布置分散式生活垃圾和污水處理等設施。

三是加強村鎮(zhèn)建設，助力城鄉(xiāng)融合。以農(nóng)房建設管理為抓手，加快建設宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村，引導農(nóng)民“少建房、不建房，縣城里面去買房，實在要建房，建在集鎮(zhèn)旁，建就建成品質房”；加快構建社會化農(nóng)村建房服務體系，提供報批、設計、采購、施工、質量管理等一站式服務。

宜昌市西陵區(qū)濱江片區(qū)（羅漢卿 攝）

深刻把握“加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求”要求，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

現(xiàn)階段，人民群眾對住房的需求已從“有沒有”轉向“好不好”，過去“單一產(chǎn)品、單一主體、單一市場、單一機制”的供給模式已經(jīng)不適應需求的轉變，要加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足人民群眾對優(yōu)質住房的新期待。

湖北省一是以政府支持激活需求側。堅決落實綜合民生支持政策，加大安居購房補助力度，進一步擴大保障范圍，將住房有困難且收入不高的工薪收入群體納入配售型保障性住房保障范圍，將在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的4類人群納入縣城保障范圍，抬高社會保障底板；增加保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求；探索收購存量商品房用作保障性住房、安置房，今后原則上不再新建安置房；加快推進青年社區(qū)、適老化改造和合作社危舊改試點以及老舊小區(qū)改造，全面推進高品質住宅建設，滿足多樣化、多層次住房需求。對庫存多、樓盤周邊公共服務缺失的區(qū)域，政府加快配套優(yōu)質教育、醫(yī)療等資源，提升公共服務水平。

二是以體制機制創(chuàng)新重構供給端。重點是探索新的金融、財稅、土地、規(guī)劃、建設等政策體系和體制機制，培育合作社等適應于提供多樣化多層次住房產(chǎn)品的市場主體。積極探索推廣“居民主體、政府支持、市場運作、共建共治共享”的合作社危舊改模式，即由改造居民自發(fā)組建合作社，政府給予規(guī)劃、金融等政策支持，合作社完成改造方案設計、資金測算等工作，擬定改造方案，明確項目設計、居民出資、產(chǎn)權處置等內容，改造方案報經(jīng)政府同意后，自主選擇建設運營主體實施危舊房改造。

三是探索房屋制度改革。積極推進房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用制度改革，有力有序推進現(xiàn)房銷售；推進房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度改革，指導武漢市加快推進房屋養(yǎng)老金試點工作，構建全生命周期的房屋安全管理長效保障機制。

深刻把握“深化城市建設、運營、治理體制改革”要求，加快構建“策投規(guī)建營”閉環(huán)的城市運營新模式

目前，湖北省正以規(guī)劃為導向，以國有“三資”為基礎，推動財政、金融、投資統(tǒng)籌聯(lián)動，構建高質量發(fā)展動力循環(huán)機制。

一是盤活市政基礎設施資產(chǎn)。在管好地方債務這個“分子”的同時，做大財政資源這個“分母”。對于水、氣、路、橋、管網(wǎng)、公園綠道等市政基礎設施以及住房等資產(chǎn)，要進行資產(chǎn)確認和登記入賬核算；對尚未辦理決算的項目，要加快辦理竣工驗收、進行不動產(chǎn)登記，加強有效盤活和高效利用，切實將有效投資轉化為有效資產(chǎn)，增加政府資產(chǎn)量。

武漢月湖公園（羅漢卿 攝）

二是擴大有效投資。建立完善省市縣貫通的投資項目績效評價平臺，實現(xiàn)所有投資項目“一網(wǎng)統(tǒng)管”。推動城建項目進入“目錄庫、儲備庫、實施庫”轉化運行，開展項目綜合績效評價，以有效投資形成有效債務，通過有效債務聯(lián)結財政、金融、投資，拓展融資空間，形成“有效資產(chǎn)—有效債務—有效投資—新的有效資產(chǎn)”良性循環(huán)。

三是加強城市運營。堅持運營前置，從單純的用工程思維謀項目、用工程措施建項目，轉變?yōu)橛眠\營思維、商業(yè)邏輯、市場化手法和“策劃—投資—規(guī)劃—建設—運營”閉環(huán)謀劃推進工作，在項目策劃階段就同步考慮運營問題，做到“借錢—用錢—掙錢—還錢”一體化。去年以來，我們采取政府和社會資本合作（PPP）新機制，引進三峽集團等央企投資1?000億元實施城鎮(zhèn)污水管網(wǎng)整治、投資200億元建設生命線安全工程，變建設運營由財政全額負擔的行政行為為“使用者付費”“按效付費”的市場化行為，減輕地方政府建設投入壓力。協(xié)調銀行為各市州提供資金建設“全市一個停車場”，整合停車場并盤活城市資產(chǎn)。特別是對純公益性項目，要注重植入新業(yè)態(tài)新場景，將其轉變?yōu)橛谐掷m(xù)運營收入的經(jīng)營性項目。在老舊小區(qū)改造中，可以將幸福食堂、停車場、充電樁等經(jīng)營性設施，以特許經(jīng)營的形式讓渡給市場主體，減輕地方財政配套壓力。

深刻把握“推動形成超大特大城市智慧高效治理新體系”要求，加快構建“智治?+?共治”的城市治理新模式

一方面，要以信息化賦能城市安全高效運行。加快推進城市基礎設施的信息化、數(shù)字化、智能化，推動城市安全管理從“人海戰(zhàn)術”向“科技之智+規(guī)則之治”轉型。湖北省正在大力推進城市數(shù)字公共基礎設施建設，作為數(shù)字孿生城市的公共底座，主要包括基于CIM平臺的編碼賦碼和一標三實服務，通過對城市萬物編碼賦碼，實現(xiàn)應用場景數(shù)據(jù)互聯(lián)互通，打破數(shù)據(jù)煙囪、數(shù)據(jù)孤島。同時，基于城市數(shù)字公共基礎設施底座，打造城市運管服平臺，負責城市運行的全流程業(yè)務管理；打造城市生命線安全監(jiān)管平臺，通過智能傳感設備和信息化技術，實現(xiàn)對城市運行的實時監(jiān)測、態(tài)勢感知、分析預警、聯(lián)動處置。對城市地下管網(wǎng)，探索以“五個一”方式（一次普查、一次賦碼、一次建模、一次開挖、一次治理）進行治理，通過系統(tǒng)排查、編碼賦碼，構建地下管網(wǎng)三維模型，打造“數(shù)字孿生”地下空間，實現(xiàn)地下管網(wǎng)運行的智慧化。

智能建造施工現(xiàn)場：“空中造樓機”（羅漢卿 攝）

另一方面，要以共同締造為載體推進共建共治共享。建立和完善“縱向到底、橫向到邊”的基層社會治理體系，推動干部沉下去、群眾成主體，組織發(fā)動群眾共同締造美好幸福生活。在小區(qū)試點推動居住在小區(qū)的在職黨員領導干部依法依規(guī)進入小區(qū)黨組織和業(yè)委會，選優(yōu)建強小區(qū)黨組織和業(yè)委會，帶領帶動群眾一起干；在街區(qū)探索成立街區(qū)商會和黨組織，通過制定商戶公約，開展文明商戶、流動紅黃旗評選，引導商戶文明經(jīng)營、落實“門前四包”，加強行業(yè)自律。

本文原載《建筑》2024年09期