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當(dāng)時(shí)代轉(zhuǎn)身，總有一些細(xì)微的變化走在前面。

最近，有不少地方把“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”改名為“住房和城市更新局”。

“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”，就是我們常說(shuō)的“住建局”，地產(chǎn)人應(yīng)該說(shuō)是再熟悉不過(guò)了。

在我國(guó)，住建局屬于城建系統(tǒng)的重要單位，主要承擔(dān)建設(shè)工程審批、建筑建材業(yè)監(jiān)管、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、住房保障等等職能。

湖北，這次是跑的最快的。

武漢市住房和城市更新局掛牌；

襄陽(yáng)市住房和城市更新局掛牌；

十堰市住房和城市更新局掛牌；

仙桃市住房和城市更新局掛牌；

神農(nóng)架林區(qū)住房和城市更新局掛牌；

......

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月25日，湖北省17個(gè)市（州）的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，都已將名稱變更為住房和城市更新局，并相繼掛牌。

更早是在深圳，中國(guó)很多的改革都是從深圳開始的，深圳可以說(shuō)是我們觀察變化的一個(gè)窗口。

2024年4月11日，深圳市用“城市更新局”發(fā)文，第一篇文章就是《深圳市城市更新局主要職能》。

這次住建局的“集中”改名，應(yīng)該不是一個(gè)孤立事件。

目前來(lái)看，湖北可能是一個(gè)趨勢(shì)的開始，其他城市大概率會(huì)跟進(jìn)。

不排除，最上層的住建部......

一個(gè)建設(shè)，一個(gè)更新，只有兩字之差。

不要小看，個(gè)別字的變化，背后釋放的信號(hào)卻很重要。

從“住建局”到“住更局”，意味著部門職能、工作的重心可能發(fā)生轉(zhuǎn)向。

其實(shí)，從字面上我們也能理解個(gè)七七八八。

“建設(shè)”，是以住房的建設(shè)為主，解決的是從“無(wú)”到“有”；

“更新”，是以住房的更新為主，強(qiáng)調(diào)的是從“有”到“優(yōu)”。

也就是說(shuō)，過(guò)去住建局的工作側(cè)重于增量建設(shè)管理，而后面，住更局則更強(qiáng)調(diào)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

表面上，是名字的變化，是相關(guān)部門職能的調(diào)整。

深層次，更象征著一個(gè)時(shí)代的落幕，另一個(gè)新時(shí)代的全面到來(lái)。意味著，“大拆大建”的大基建時(shí)代一去不復(fù)返，“修修補(bǔ)補(bǔ)”的城市大維修時(shí)代加速而來(lái)。

名字，很多時(shí)候是時(shí)代的見證。

大基建時(shí)代的特征是新建，大維修時(shí)代的特征是修補(bǔ)。

這一變化的背后，是近幾年房地產(chǎn)供求關(guān)系的明顯逆轉(zhuǎn)。

去年高層已經(jīng)做出了，“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的重要判斷。

也就是說(shuō)，中央認(rèn)為房子過(guò)剩了，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)。

不然為啥不管是新房，還是二手房，都在“去庫(kù)存”？

這就像是“禿子頭上的虱子”。

新建、增量搞不動(dòng)了，但存量盤活、優(yōu)化還是有的搞的，就像央企搞存量資產(chǎn)盤活一樣。

而且，我們建的很多房子，也到了集中更新維修的時(shí)期了。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至2022年底，我國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中，大約有20%已建成超過(guò)30年，到2040年前后，這個(gè)數(shù)值預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到80%。

目前，部分建國(guó)初期蓋起來(lái)的小區(qū)已經(jīng)淪為危房，居住體驗(yàn)差不說(shuō)，還可能威脅人身安全。

按照住建局的統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)共有300多億平方米的存量住房，合計(jì)約22萬(wàn)棟老舊小區(qū)需要改造更新。

有的已成危房，有的外觀設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)，有的是戶型過(guò)時(shí)，有的衛(wèi)生設(shè)施配套......

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城市更新存量總市值約500萬(wàn)億元，這個(gè)總體體量足夠大。

每年城市更新釋放出來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，更顯得彌足珍貴。

所以，我們應(yīng)該不難理解“住建局”更名了吧。

還有，說(shuō)到城市更新，新加坡早在50年前，就開始干了。

1974年，新加坡成立了一個(gè)部門叫：重建局。

現(xiàn)在我們的房地產(chǎn)新發(fā)展模式，其實(shí)就是新加坡模式，這個(gè)國(guó)家會(huì)是我們過(guò)河要摸的“石頭”之一。

不僅僅是房子，我們基建的“老齡化”，可能遠(yuǎn)比我們?nèi)丝诘睦淆g化來(lái)的更快、更猛、更早。

“基建狂魔”我們絕對(duì)名副其實(shí)，過(guò)去幾十年，在土地財(cái)政的模式下，修了無(wú)數(shù)的鐵路、公路、高速、橋梁......

但隨著近兩年地產(chǎn)的低迷，土地財(cái)政的消退，“大基建”、“大擴(kuò)張”的時(shí)代落幕了。

基建老化，對(duì)應(yīng)最直接的就是安全隱患。

不管是路段塌方，管道漏電漏水，房屋脫落......

其實(shí)，這幾年很多城市的基礎(chǔ)設(shè)施老化問題，已經(jīng)漸漸暴露出來(lái)了。

梅州高速塌方，官方勘定是由于高速缺乏養(yǎng)護(hù)疊加惡劣自然天氣所致。

最近南方的暴雨，洞庭湖決堤......

很多城市一下雨就淹，這必須得重視。

我印象最深刻的是鄭州的“7.20”大雨。

雖然有極端天氣的原因，但也暴露了城市基礎(chǔ)設(shè)施老舊的問題。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：

我國(guó)公路養(yǎng)護(hù)里程為525萬(wàn)公里，養(yǎng)護(hù)比例高達(dá)99.4%，幾乎所有的公路都進(jìn)入到了老化養(yǎng)護(hù)階段。

我國(guó)的橋梁約4成已經(jīng)使用20多年，技術(shù)等級(jí)低的帶病橋梁占3成，超過(guò)10萬(wàn)座橋梁處于“危橋”狀態(tài)。

還有城市的燃?xì)?、供水、污水、供熱等老舊管網(wǎng)的改造等等，也都迫在眉睫。

“大基建時(shí)代”已去，“大維修時(shí)代”已來(lái)。

未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，我們將會(huì)全面進(jìn)入以“維修”為主題的后基建時(shí)代。

城市更新沒有僅僅停留在規(guī)劃上，而是已實(shí)打?qū)嵉恼归_了。

俗話說(shuō)，巧婦難為無(wú)米之炊。

最近一次有關(guān)“城市更新”備受外界關(guān)注的是，中央財(cái)政直接出手撥款超百億，真金白銀投入。

財(cái)政部及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已擬定了首批15個(gè)示范城市：石家莊、太原、沈陽(yáng)、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安，將為其城市更新工作提供定額補(bǔ)助。

其中，東部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)8億元，中部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)10億元，西部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)12億元，直轄市每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)12億元。

我想說(shuō)，城市更新不應(yīng)該是城市翻新。

翻新是給城市換上一套新裝，實(shí)質(zhì)上沒有大變化，而更新更應(yīng)該是城市的一種重構(gòu)，是一種質(zhì)的飛躍。

這幾年，你會(huì)感覺到一切都在變化，過(guò)去很多中國(guó)式的創(chuàng)富敘事行不通了。

大維修時(shí)代，不僅是經(jīng)濟(jì)格局的變化，也是財(cái)富的巨變，背后投資和造富邏輯也會(huì)隨之改變。

時(shí)代變了，錢流動(dòng)的方向變了，預(yù)期也會(huì)變，距離水源最近，才會(huì)最先接到水。

有戰(zhàn)略眼光的人可以窺一斑而知全豹，走在時(shí)代變遷的前沿。

在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，我們可能難有大的趨勢(shì)了，中間可能只是小波浪。

我之前講，這幾年最大的確定就是不確定性。

大環(huán)境不是個(gè)體能決定的，我們要在不確定性中尋找確定性，去擁抱不確定性。

來(lái)源：米筐投資