這些政策釋放出的信號是，自2022年以來房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位明顯提升背景下，“房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟”的關(guān)系明顯增強，住房消費地位進一步上升。

春節(jié)假期剛過，從中央到地方，一場“穩(wěn)經(jīng)濟”保衛(wèi)戰(zhàn)吹響沖鋒號。

1月28日，春節(jié)后首個工作日召開的國務(wù)院常務(wù)會議亮出多項穩(wěn)經(jīng)濟舉措。會議提出，乘勢推動消費加快恢復(fù)成為經(jīng)濟主拉動力，促進汽車等大宗消費政策全面落地，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓工作。

1月29日，上海市政府正式發(fā)布《上海市提信心擴需求穩(wěn)增長促發(fā)展行動方案》，推出十項行動32條政策措施。其中一項重要舉措是，支持剛性和改善性住房需求，落實臨港新片區(qū)、5個新城人才住房支持政策，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，半個月來已有包括云南、內(nèi)蒙古、江蘇、遼寧、廣東等在內(nèi)的多個省市發(fā)布了穩(wěn)經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)措施，其中有一條皆重點指向支持合理住房消費。

在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，明確支持和提振住房消費，意味著包括提供信貸支持、降低稅費、發(fā)放購房補貼等在內(nèi)的各地需求端政策力度有望進一步加大。

直接利好是，關(guān)系購房成本的房貸利率迎來又一波“降價潮”。1月29日，鄭州部分銀行將首套房貸利率降至3.8%，較之前下降0.3個百分點。作為省會城市，鄭州打響了春節(jié)后降房貸第一槍。

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多地開啟住房消費

目前，31個省區(qū)市2023年經(jīng)濟增長預(yù)期目標均已出爐。其中，21個地區(qū)將2023年GDP增速目標設(shè)置在5.5%以上，如海南設(shè)為9.5%左右，西藏為8%左右，江西、新疆為7%左右，安徽、寧夏、湖南、湖北為6.5%左右。

但受疫情反復(fù)頻發(fā)、俄烏沖突等因素影響，經(jīng)濟運行中供給沖擊、需求收縮、預(yù)期走弱三重壓力有所加大，消費者消費信心不足，實現(xiàn)這一增長目標并不容易。

國務(wù)院副總理劉鶴在發(fā)表重要講話時強調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。從未來看，中國仍處于城市化較快發(fā)展階段，巨大的需求潛力將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

但現(xiàn)實數(shù)據(jù)是，2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑10%，銷售規(guī)模下滑25%，對經(jīng)濟形成“負貢獻”。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從短期經(jīng)濟目標實現(xiàn)角度看，如果能將房地產(chǎn)對經(jīng)濟拖累效應(yīng)扭正，2023年GDP目標實現(xiàn)難度就會降低。各地也想借著政策“紅利東風”，將2022年砸出的負增長“大坑”填滿，既穩(wěn)定樓市，也實現(xiàn)經(jīng)濟目標。

截至1月30日，已先后有江蘇、河南濟源、云南昆明、河南焦作、遼寧、廣東、貴州習水縣、上海等地區(qū)，在提振2023年經(jīng)濟的會議和文件中把提振住房消費納入到新一年經(jīng)濟發(fā)展框架之中。

1月16日，江蘇發(fā)布《關(guān)于推動經(jīng)濟運行率先整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，從換購住房個人所得稅、公積金貸款政策、動遷安置補償、商品房價格備案等角度落實購房需求提振的支持。

1月27日，遼寧發(fā)布《遼寧省進一步穩(wěn)經(jīng)濟若干政策舉措》，明確鼓勵二手房交易和新建商品房銷售享受同等補貼支持政策。

1月28日，廣東省住建廳負責人在廣東全省高質(zhì)量發(fā)展大會上表示，今年將大力促進住房消費。因城施策實施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費提供便利；并按規(guī)定落實個人購買住房契稅及換購住房個人所得稅等優(yōu)惠政策。

1月29日，上海市發(fā)布《上海市提信心擴需求穩(wěn)增長促發(fā)展行動方案》，除支持合理住房消費、滿足房企融資需求外，還提出啟動10個城中村改造項目。

易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進解讀道，住房消費提振的政策非常多，主要涉及金融、財政、營商環(huán)境等方面內(nèi)容。金融方面，各地都提及了信貸支持，尤其是首套房認定標準放寬；財政方面，各地繼續(xù)提及契稅補貼、個稅減免等政策內(nèi)容；營商環(huán)境方面，強調(diào)了搭建房交會平臺、鼓勵省外購房需求回流等政策支持，值得全國其他省市學(xué)習。

這些政策釋放出的信號是，自2022年以來房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位明顯提升背景下，“房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟”的關(guān)系明顯增強，住房消費地位進一步上升。

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房貸迎“降價潮” 樓市亟待企穩(wěn)

新春開工幾日，在金融信貸端，多地迎來又一輪首套房貸利率“降價潮”。

1月29日，鄭州部分銀行將首套房貸款利率低降至3.8%，即貸款市場報價利率（LPR）減50個基點，二套房貸款利率保持不變。此次調(diào)整前，鄭州首套房貸款利率普遍執(zhí)行4.1%標準。

1月30日，福州宣布首套房貸款利率下限下調(diào)至3.8%，自1月31日起執(zhí)行；同日，天津部分銀行將首套房貸款利率下調(diào)至3.9%。

1月31日，長春部分銀行將首套房貸款利率下調(diào)至3.8%，此前是4.1%。

同樣在1月31日，湖南合理確定各市州個人住房貸款首付比下限。全省13個非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；一個限購市（長沙市）的首付比政策下限降至首套30%、二套40%。在房貸利率方面，人民銀行長沙中心支行同樣因地制宜下調(diào)個人住房貸款利率政策下限。

據(jù)中指院不完全統(tǒng)計，2023年新調(diào)整利率下限城市接近20個，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門階段性取消首套房貸利率下限。其中，唐山、太原首套房貸利率最低可至3.8%，九江降至4%，中山可低至3.9%。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續(xù)放松有望促進正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。

不過，從近期各地樓市成交情況來看，房地產(chǎn)市場形勢依然嚴峻。

數(shù)據(jù)顯示， 1月30大中城市商品房成交面積同比下滑40.5%，降幅較去年12月的-21%繼續(xù)擴大，房地產(chǎn)交易量仍然偏弱。1月份，100大中城市土地成交面積同比下滑13.4%，是去年7月以來首次出現(xiàn)同比負增長，房企拿地意愿依然低迷。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)假期期間，包括北京、上海、廣州、深圳、武漢等在內(nèi)的重點15城新房成交386套，較2022年春節(jié)下降58.4%；其中，一線城市深圳、廣州均零成交。

當前來看，提振住房消費信心是一個緩慢修復(fù)的過程，如何穩(wěn)定住房投資和住房消費，是2023年政策重點之一，也是難點之一，供需兩端政策仍需加快落地。

李宇嘉認為，近期國家和地方的扶持政策，更多是為了保持地產(chǎn)平穩(wěn)，避免樓市出現(xiàn)類似2022年那種大幅度下跌。當下環(huán)境不支持樓市反彈。一方面，房價還在歷史高位，另一方面，疫情疊加經(jīng)濟下滑，百姓加杠桿能力、支付能力都不可同日而語。而且，大部分城市房子已供應(yīng)過剩。