為進一步貫徹落實省、市關于黨建引領社區(qū)物業(yè)服務管理改革，實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋的工作部署和要求，構建黨建引領下的社區(qū)物業(yè)服務管理新體系，促進高質量物業(yè)服務全覆蓋，市政府重新修訂并印發(fā)了《襄陽市物業(yè)服務和管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。現(xiàn)將有關內容解讀如下：

一、修訂背景

原《辦法》自2010年7月1日實施以來，有效規(guī)范了我市物業(yè)管理工作，為解決長期困擾我市物業(yè)管理的熱點、難點問題提供了有力支撐。原《辦法》2015年7月已到期。為回應群眾關切，切實加強和規(guī)范我市物業(yè)服務管理工作，提升物業(yè)服務管理水平，對原《辦法》進行修訂完善，適時出臺新的《辦法》非常必要。

二、主要內容

《辦法》共七章四十一條，總體思路是強化黨建引領、健全行業(yè)監(jiān)管制度，推動我市物業(yè)服務管理工作高質量發(fā)展。本次修訂的主要內容為:

（一）融入基層社會治理體系。明確將物業(yè)服務和管理納入社區(qū)治理體系，充分運用決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、效果共評、成果共享的“五共”理念，建立健全社區(qū)黨組織領導下居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人三方聯(lián)動的治理格局，推動在物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會中建立黨組織，落實“雙向進入、交叉任職”。通過總結近年來我市大力推進城市基層黨建工作經(jīng)驗，將居民小區(qū)黨建工作、物業(yè)行業(yè)黨建工作的有效做法在辦法中進一步鞏固提升，把黨的政治優(yōu)勢、組織優(yōu)勢轉化為城市治理優(yōu)勢，進一步提高黨組織領導下的物業(yè)服務管理和基層治理水平。

堅持向基層放權、賦能，推動物業(yè)服務管理重心下沉。賦予街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理職責，并應當在同級黨組織領導和民政部門指導監(jiān)督下，依法組織和指導本轄區(qū)內的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調解物業(yè)服務糾紛；居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)服務有關的工作。此外，《辦法》還有大量條文中均融入了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和相關物業(yè)管理工作的監(jiān)督和指導，真正將物業(yè)管理工作納入基層治理體系。

（二）健全業(yè)主委員會治理結構。針對實踐中業(yè)主自治能力不強，業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會困難，業(yè)主大會和業(yè)主委員會權力邊界不清晰、權責不對等、運行不規(guī)范、難以有效開展工作等問題?！掇k法》對業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權利、義務等具體內容作了進一步的詳細規(guī)定，切實強化了對業(yè)委會的指導和監(jiān)督，促使業(yè)委會的自治管理權在陽光下運行。對業(yè)主委員會作出違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定，街道應當責令限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷其決定，并公告業(yè)主。同時，明確了業(yè)主委員會委員中黨員比例一般應不低于50%，主任一般由黨員擔任。鼓勵符合條件的居（村）民委員會成員、社區(qū)黨組織成員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員依法參選業(yè)主委員會成員。把好業(yè)主委員會的“人選關”，優(yōu)化業(yè)主委員會成員結構，全面提升其依法履職能力。

鼓勵有條件的住宅小區(qū)業(yè)主委員會聘請專職執(zhí)行秘書，其工作職責和薪酬標準，在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。業(yè)主大會可以采用招標投標方式確定候選物業(yè)服務候選人，候選物業(yè)服務人確定后，提請業(yè)主大會會議表決，表決通過后由業(yè)主委員會與其簽定物業(yè)服務合同。

（三）規(guī)范物業(yè)服務用房建設使用。新建住宅的建設單位應當按照不低于總建筑面積千分之二，且最少不低于一百平方米在物業(yè)區(qū)域內配置物業(yè)服務用房，業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中安排，其面積不低于二十平方米。

（四）推進老舊小區(qū)建立物業(yè)管理機制。對于原有老舊住宅小區(qū)、零散社區(qū)住宅及暫時難以實行專業(yè)化物業(yè)服務和管理的區(qū)域，各轄區(qū)政府應采取有效措施，積極創(chuàng)造條件，結合各物業(yè)區(qū)域實際，采用專業(yè)化物業(yè)服務為主、“黨建+業(yè)主”自管為輔、單位管理過渡、社區(qū)保障性管理的多元管理模式，滿足業(yè)主和居民的多元化需求，破解小區(qū)管理難題，促進高質量物業(yè)服務管理全覆蓋。有條件的，應合理規(guī)劃建設“紅色驛站”，滿足群眾多樣化需求。

（五）強化物業(yè)服務監(jiān)督管理。優(yōu)化物業(yè)服務監(jiān)管體系，變以往建部門單級監(jiān)管為市、區(qū)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會多級監(jiān)管，通過優(yōu)化監(jiān)管體系，提升服務監(jiān)管能力，高效快捷的協(xié)調處理物業(yè)活動中的各類問題，實現(xiàn)對物業(yè)行業(yè)的立體式全覆蓋監(jiān)管。明確各方主體責任，《辦法》在進一步明確各級住建部門職責的基礎上，規(guī)定縣（市、區(qū)）人民政府應當加強對物業(yè)管理的領導，建立綜合協(xié)調和保障機制，納入對下一級政府的考核內容；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內物業(yè)服務和管理活動進行監(jiān)督管理，指導社區(qū)居民委員會落實相關工作；社區(qū)居民委員會下設環(huán)境和物業(yè)管理委員會，負責督促業(yè)主委員會（小區(qū)物業(yè)自管組織）、物業(yè)服務企業(yè)和其他物業(yè)服務人履行職責。通過明確各方主體責任，有效杜絕了相互推諉、相互扯皮的現(xiàn)象。

《辦法》還規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)應規(guī)范信息的公示，以及物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中應當履行的義務和物業(yè)區(qū)域內禁止的行為的具體內容。明確建立物業(yè)服務行業(yè)信用檔案，實行行業(yè)信用管理，優(yōu)化市場競爭環(huán)境，推動形成優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境。