近幾年房地產(chǎn)市場的火爆、房價的飛速上揚，導致房地產(chǎn)行業(yè)成為違法人士心中的聚寶盆，以房地產(chǎn)名義開展各種違法活動，非法集資也不例外。房地產(chǎn)行業(yè)非法集資案有吸納非法資金周期短、涉案金額大、涉案人群廣的特點，因此一旦案發(fā)將會造成極壞的社會影響。

首先我們先了解一下什么叫非法集資。它一共有四個基本特征，只有滿足這四個特征就一定是非法集資。第一、違法、違規(guī)或者雖然不違法但沒有經(jīng)過主管部門的批準；第二、通過媒體、推介會、傳單、中介機構(gòu)、網(wǎng)絡平臺等一切第三方平臺向社會大眾宣傳營銷；第三非法承諾一定期限內(nèi)的非法回報，包括但不限于貨幣、實物、股權等；第四集資對象主要是社會大眾即沒有特定對象的非法集資。購房者可以通過以上四個標準進行判斷是否陷入非法集資的陷阱。下面我將詳細解析房地產(chǎn)行業(yè)非法集資案的常用操作方式。

第一種：以購房名義，違規(guī)違法收取購房者的購房定金

       這種模式是最常用、最容易實施的非法集資方式。雖然目前中國的房地產(chǎn)是期房銷售，不需要房屋建設完畢銷售。但國家依然規(guī)定了開發(fā)商必須拿到預售許可證才可以對外銷售，才可以收取購房定金、購房首付款等。預售許可證的領取標準必須是開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)建設了，并且預售的房屋已經(jīng)建設了三分之一或者二分之一，這就有效避免開發(fā)商把購房者的購房款挪作他用，房屋因為缺乏開發(fā)資金成為爛尾樓。

       非法集資的操作就是在房地產(chǎn)企業(yè)未取得銷售許可證之前，甚至整個項目沒有開發(fā)建設前，承諾給予購房者“優(yōu)先選房”、“房價打折”、“提前定房”等，以“內(nèi)部認購”、“員工認購”、“VIP卡”、“會員卡”等形式，欺騙消費者提前支付購房定金甚至首付款，變相進行資金的融資。由于缺乏政府部門的監(jiān)管，很容易產(chǎn)生“一房多賣”，一套房子對多個意向購房者收取定金、首付款，能輕松收取超過整個項目總額的非法資金。

這種非法集資模式很容易讓購房者“錢房兩空”，因為這種收取資金方式?jīng)]有政府監(jiān)管，開發(fā)商很容易挪作他用，甚至停止房屋項目開發(fā)建設，導致項目最終成為爛尾樓。

第二種：以投資房地產(chǎn)項目名義，非法吸取社會公眾的投資

       開發(fā)商以手中的房地產(chǎn)項目為名義，通過自己或者是金融中介公司、擔保公司，以成為房地產(chǎn)股東享受開發(fā)收益，或者承諾遠遠高于銀行或者市場同期利息的高額利息，向社會公眾非法吸納資金，個別還會提供一定的資產(chǎn)作為抵押。

1、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目能輕松融資、非法集資房地產(chǎn)項目大多有問題

       近幾年房地產(chǎn)市場火爆，導致房地產(chǎn)企業(yè)基本上是銀行的座上客，他們可以通過土地抵押、項目抵押的方式輕松融到資金，特別是房地產(chǎn)行業(yè)采取的滾動開發(fā)、期房銷售的方式，真正的啟動資金只要土地款就可以，前期的建設資金可以由建筑公司墊付、后期建設資金由購房者的購房款支付，所以房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)資金壓力并不是很大。

如果一個房地產(chǎn)項目窘迫到必須要向社會大眾集資的地步，說明這個開發(fā)商的資金實力非常差或者開發(fā)的項目存在重大的安全隱患，隨時存在停工的風險。

2、合同不受法律保護、擔保物可能擔保多次

       這種操作模式大都會提供擔保物，增加投資人的信心，但其實這些在危機發(fā)生之時，并不能保障你的權利。

首先你和開發(fā)商簽訂的合同是屬于非法集資，違法國家法律法規(guī)，不受到國家的法律保護；其次開發(fā)商提供的擔保物可以多重擔保，你作為小投資人是沒有能力查清開發(fā)商的擔保物擔保過幾次的，而在項目失敗后的追討時候，你的追討權限也是最低級的，可能擔保物被銀行收走，你卻一無所有

3、不要迷信擔保公司，可能是開發(fā)商馬甲，也可以隨時破產(chǎn)

案件分享：

       劉某于2005年成立房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司,任法定代表人。公司成立初期,主要經(jīng)營房地產(chǎn)中介業(yè)務。由于業(yè)務量少,收益不高，為獲取高額利潤，2006年和2007年劉某先后注冊成立了信用擔保公司和投資咨詢公司,并跨地區(qū)成立了兩家分公司。公司一成立就從事非法集資活動，通過在新聞媒體上發(fā)布廣告,以高息為誘餌,以公司名義出具擔保書承諾在一定期限內(nèi)還本付息，向社會不特定人群集資。同時，以月息2.5%--3%的高利率向社會發(fā)放貸款，并按貸款額的5%收取傭金。截至2008年7月，共計變相吸收公眾存款9258萬元，從中獲取非法利益226萬余元。2008年初，該公司資金鏈條出現(xiàn)斷裂，不斷有放款人到法院提起訴訟。2008年7月15日，公安機關將劉某等五人刑事拘留，同年8月21日批準將其逮捕。2010年8月9日，法院以非法吸收公眾存款罪判處劉某有期徒刑7年，罰金40萬元；判處其余四人有期徒刑5年到6年。

       這種投資方式可能通過擔保公司進行操作，但你不要對擔保公司抱有太大的信心。理論上如果開發(fā)商給不出錢來，擔保公司需要承擔連帶責任。但擔保公司的開設門檻并不是很高，你可能發(fā)現(xiàn)這個擔保公司可能就是一個皮包公司，也可能就是開發(fā)商手下的馬甲，就算不是皮包公司、開發(fā)商馬甲，如果擔保公司賠不起依然可以選擇破產(chǎn)，到時候你就血本無歸了。

第三種：違法違規(guī)的分割房屋、商業(yè)、酒店對外銷售，承諾售后包租、返租。

       房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)或者未經(jīng)過有關部門審批的情況下，違法違規(guī)將商業(yè)、酒店、不可對外銷售的物業(yè)分割成若干銷售單位，這些銷售單位本身不具備獨立的使用價值，然后通過承諾售后包租、返租、定期高額回報、一定年限回購等，誘導購房者購買。

1、違法違紀的分割物業(yè)，對外銷售

       這種模式與正常房地產(chǎn)銷售模式最大的區(qū)別就是違法違紀的分割物業(yè)。具體對外銷售名稱：銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產(chǎn)權式百貨商場、產(chǎn)權店鋪等。雖然有這么多銷售名稱，但主要表現(xiàn)形式一共有三種：

第一種商業(yè)模式：商業(yè)物業(yè)在房產(chǎn)局是有正常的分割銷售單位的，但開發(fā)商為了降低銷售門檻，自行分割成極小的單位對外出售產(chǎn)權。

第二種酒店模式：酒店物業(yè)原本的土地性質(zhì)肯定是商業(yè)，分割面積比較大，但酒店對外銷售或者對外承諾回報一定會以客房為單位，這就導致銷售單位和真實銷售單位不符合，因此開發(fā)商會按照客房為單位進行非法分割對外銷售。

第三種不可銷售物業(yè)：個別項目的商業(yè)或者酒店物業(yè)，政府會嚴苛規(guī)定開發(fā)商必須持有十年、二十年，開發(fā)商為了回籠資金，會把這種物業(yè)非法分割對外銷售使用權。

2、回報方式：售后返租、售后包租、定期高額回報、一定年限回購

售后包租（宣傳口號：5年包租）：開發(fā)商對購房者承諾，對其購買的物業(yè)單位由開發(fā)商負責租賃事宜，開發(fā)商保證出租成功并支付固定年租金，如無租戶由開發(fā)商墊付租金。

售后返租（宣傳口號：保證8%回報）：開發(fā)商對購房者承諾銷售后返還租金，對購房者的購買物業(yè)承擔統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一租賃的權利，并且按照遠遠高于市場同期水平的租金回報返還給購房者。

定期高額回報（宣傳口號：5年年收益 8%）：開發(fā)商承受一年時間內(nèi)（一般5年）給予高于市場平均水平的回報，時間結(jié)束之后再根據(jù)市場進行重新談判。

一定年限回報（宣傳口號：五年原價回購）：開發(fā)商對購房者承諾一年年限原價回購房屋，這個時間點可能是五年、也可能是十年。

3、開發(fā)商無論承諾多美好，無法實現(xiàn)也是枉然。

購房者選擇風險如此大的購買方式，無疑是沖著開發(fā)商的高額回報，但無論開發(fā)商如何承諾，最終無法實現(xiàn)也是枉然。

你要明白你的購房款是一次性付給開發(fā)商的，開發(fā)商的回報是一年一年返還給你的，開發(fā)商是通過這種方式非法融資，并不是是正常的經(jīng)營商業(yè)，3年、5年開發(fā)商可以保證給你高額回報，5年之后了？如果房地產(chǎn)企業(yè)倒閉了？

第四種：以養(yǎng)老地產(chǎn)名義，收取會員費、定金非法集資

       這種模式主要有兩種操作方式，一、以提供高端養(yǎng)老服務為名義，收取高額會員費、高額保證金，并承諾還本付息或給付其他回報方式非法吸納資金；二、以投資養(yǎng)老公寓或者其他相關養(yǎng)老項目為名、承諾給予高額回報或提供優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務非法吸納資金。

1、養(yǎng)老服務非法集資

       目前政府規(guī)定養(yǎng)老項目是不能對外出售的，因此開發(fā)商通過收取定金方式，變相非法集資。

開發(fā)商制定A、B、C三種會員卡針對老人進行銷售，首先三種卡提供的養(yǎng)老服務內(nèi)容不同，最高級A卡服務內(nèi)容最完善，其次三種卡提供的養(yǎng)老設施不同，例如最高級A卡提供游泳館、健身房、醫(yī)療等服務，接著三種卡的費用不同，A卡最貴，但折扣最高，誘導你購買最高端卡片。

       購買者需要支付兩項費用，第一項是服務費，需要以年為單位支付；第二項是巨額保證金，需要一次性支付，并且需要繳納2-5年，金額可能達到一兩百萬，當然保證金是可以退還，但只要你享有服務就不能退保證金。與此同時開發(fā)商還會承諾保證金每年支付固定利息。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)項目非法集資

       這種操作模式其實和第一種模式相類似，其實就是在養(yǎng)老公寓或者養(yǎng)老設施還沒有開始建設之前，開發(fā)商承諾“房租打折”、“提前預定床位”、“贈送養(yǎng)老服務”，誘騙購房者提前支付2-3年的租金，并對這些提前支付的租金支付固定的利息。

第五種：利用網(wǎng)絡金融平臺，非法集資。

       目前網(wǎng)絡金融平臺已經(jīng)越來越普及，投資人或者購房者已經(jīng)越來越熟練使用網(wǎng)上金融平臺進行融資和投資，這也導致房地產(chǎn)行業(yè)也開始利用網(wǎng)絡金融平臺的便利進行非法集資。目前操作方式有兩種，第一種是開發(fā)商發(fā)起籌集行為，通過偽造項目非法集資；第二種購房者發(fā)起籌集行為，主要通過眾籌買房，非法籌集購房首付款。

1、購房者通過網(wǎng)絡金融平臺眾籌資金買房

       購房人通過自身名義在網(wǎng)絡金融平臺發(fā)起眾籌購房項目，首付款不夠的部分向平臺所有投資人籌集，購房者持有自付金額的房產(chǎn)部分，并作為代表代持其他投資人的出資的房產(chǎn)份額，按照眾籌協(xié)議約定，在固定期限之后（一般一年以后），購房人必須以當時房地產(chǎn)市場價格回購其余投資人的房產(chǎn)份額。

這種模式剛剛出臺成為炒房客的工具，也成為首付貸的替代品，因此目前已經(jīng)被定義為非法集資，政府明令禁止。

2、開發(fā)商通過網(wǎng)絡金融平臺非法集資

       房地產(chǎn)企業(yè)和網(wǎng)絡金融平臺合作或者自己組建網(wǎng)絡金融平臺，把企業(yè)自身的融資需求包裝成房地產(chǎn)項目、理財產(chǎn)品，非法集資。

首先網(wǎng)絡非法集資投資人無法保證開發(fā)商的敘述的項目是否真實，其次無法保證開發(fā)商把籌集資金挪作他用，最后理財產(chǎn)品的收益率是無法保證的。