據(jù)新華社消息，中央經(jīng)濟工作會議12月10日至12日在北京舉行。會議總結了2019年經(jīng)濟工作，分析當前經(jīng)濟形勢，部署2020年經(jīng)濟工作。會議強調，明年是全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃收官之年，要實現(xiàn)第一個百年奮斗目標，為“十四五”發(fā)展和實現(xiàn)第二個百年奮斗目標打好基礎，做好經(jīng)濟工作十分重要。

部署明年六大重點工作

       會議指出，實現(xiàn)明年預期目標，要堅持穩(wěn)字當頭，堅持宏觀政策要穩(wěn)、微觀政策要活、社會政策要托底的政策框架，提高宏觀調控的前瞻性、針對性、有效性。要積極進取，堅持問題導向、目標導向、結果導向，在深化供給側結構性改革上持續(xù)用力，確保經(jīng)濟實現(xiàn)量的合理增長和質的穩(wěn)步提升。要繼續(xù)抓重點、補短板、強弱項，確保全面建成小康社會。

       會議確定，明年要抓好以下六大重點工作：一是，堅定不移貫徹新發(fā)展理念；二是，堅決打好三大攻堅戰(zhàn)；三是，確保民生特別是困難群眾基本生活得到有效保障和改善； 四是，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策； 五是，著力推動高質量發(fā)展；六是，深化經(jīng)濟體制改革。

       會議強調，要完善和強化“六穩(wěn)”舉措，健全財政、貨幣、就業(yè)等政策協(xié)同和傳導落實機制，確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。要鞏固和拓展減稅降費成效，大力優(yōu)化財政支出結構，進一步緩解企業(yè)融資難融資貴問題，多措并舉保持就業(yè)形勢穩(wěn)定。要依靠改革優(yōu)化營商環(huán)境，深化簡政放權、放管結合、優(yōu)化服務。要制定實施國企改革三年行動方案，提升國資國企改革綜合成效，優(yōu)化民營經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。要推動實體經(jīng)濟發(fā)展，提升制造業(yè)水平，發(fā)展新興產業(yè)，促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新。要強化民生導向，推動消費穩(wěn)定增長，切實增加有效投資，釋放國內市場需求潛力。要確保實現(xiàn)脫貧攻堅目標、鞏固脫貧成果，毫不放松抓好農業(yè)生產，扎實推進鄉(xiāng)村振興。要推進更高水平對外開放，保持對外貿易穩(wěn)定增長，穩(wěn)定和擴大利用外資，扎實推進共建“一帶一路”。要加強污染防治和生態(tài)建設，加快推動形成綠色發(fā)展方式。要扎實做好民生保障工作，持續(xù)改善人民生活。

“住房不炒”定位不變

       對于房地產行業(yè)，最為關注的就是會議對房地產的表述，從中也可以預判明年房地產行業(yè)的政策方向。本次會議將與房地產有關的內容放在了明年六大重點工作中的第三條，即“確保民生特別是困難群眾基本生活得到有效保障和改善?！?nbsp;會議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

       從上述信息來看，“加大城市困難群眾住房保障工作”說明房地產住房保障工作不會松懈，住房保障依然是房地產政策與市場的一個重要內容，有關住房保障的規(guī)劃、供應和建設仍將大城市的重要課題。

       “城市更新、存量住宅改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”，也許將是明年房地產市場的新風口，存量市場方面將會有新導向，老舊小區(qū)的改造也將延續(xù)，并有可能會有更多的政策和動作，預計未來在這些方面將有大量的市場機會和企業(yè)關注度。

        “住房租賃”也是近年經(jīng)常提到的詞匯，隨著中央到地方，不同層次不同角度地制定和出臺多項支持發(fā)展住房租賃市場的政策，以及部分城市購房成本的不斷增加，未來繼續(xù)發(fā)展住房租賃市場和體系成大勢所趨，公共租賃平臺的搭建也會出現(xiàn)在更多地方政府的工作內容之中。

       “房住不炒”、“因城施策”也是連續(xù)兩年被提及。這也意味著未來調控仍以中央指導、地方主導的形勢，避免政策一刀切。

       “穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，“三穩(wěn)”在住建部部署2019年各項重點工作中居于首位，也促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的目標。

        另外，中央經(jīng)濟工作會議上還有一些信息，對于房地產業(yè)來說也需要一并關注：

     “中心城市和城市群”方面，中央經(jīng)濟工作會議提出，要加快落實區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，完善區(qū)域政策和空間布局，發(fā)揮各地比較優(yōu)勢，構建全國高質量發(fā)展的新動力源，推進京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角一體化發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設，打造世界級創(chuàng)新平臺和增長極。要扎實推進雄安新區(qū)建設，落實長江經(jīng)濟帶共抓大保護措施，推動黃河流域生態(tài)保護和高質量發(fā)展。要提高中心城市和城市群綜合承載能力。2019年以來，國家已經(jīng)多次強調中心城市和城市群的作用，此次更是放在一個比較突出的位置進行強調，重要性不言而喻。

       “財政政策和貨幣政策”方面，中央經(jīng)濟工作會議提出，積極的財政政策要大力提質增效，更加注重結構調整，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕，降低社會融資成本。分析人士指出，財政政策從過去提出的“加力提效”升級為“大力提質增效”，表明明年積極財政政策有望進一步加碼。貨幣政策從過去的“松緊適度”變?yōu)椤办`活適度”，意味著貨幣政策將側重根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展新變化加強預調微調，在穩(wěn)增長的壓力下，貨幣政策有望進一步邊際寬松，明年降準降息依然可期。

       此外，中央經(jīng)濟工作會議還提出，要改革土地計劃管理方式。這為更深層次的土地管理制度改革，提供了想象空間。易居研究院副院長楊紅旭表示，當前很難預測會指向哪個具體改革，但從近年來強調的多主體供應、允許集體建設用地入市等方向來看，改革土地供給模式，盤活土地資源，打通土地要素流動渠道，將會是大的方向。

“穩(wěn)定”依然是市場的主基調

       在本次中央經(jīng)濟工作會議之前的一段時間，全國多地購房政策有所調整，加之近期召開的中央政治局會議沒提房地產，一度引發(fā)了業(yè)內對于未來房地產調控政策寬松的猜測。

但從本次會議上所傳遞的信息來看，“穩(wěn)定”依然是未來一段時間內房地產政策和市場的主基調。預計在穩(wěn)的基調下，局部城市在貫徹“因城施策”方針下，可能會在國家發(fā)展戰(zhàn)略及城市發(fā)展需求下適當調整政策。對此，業(yè)內分析人士的看法也基本一致：       上海易居房地產研究院副院長楊紅旭：會議再次重申了“房住不炒”、長效機制、“三穩(wěn)”，但并沒有進一步加強語氣，調控的政策口徑是穩(wěn)中趨松的。預計未來樓市調控政策以穩(wěn)為主，中央層面不再進一步升級調控，同時更加注重民生，這意味著部分政策可能會調整放松。因為全面收緊的調控會“誤傷”合理的住房消費和購房需求，注重民生則需要一個漸進式的、合理的政策支持。中國人民大學副校長劉元春：對于房地產的調控，它是以穩(wěn)為主，而不是簡單地打壓。我們的目標是房地產要回歸“住”的功能，要去掉炒作，過度資本化的這樣的一個功能。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進：此次會議強調了房地產市場“平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標，這個目標總體上不變。此外，還進一步明確了“房住不炒”的政策導向，這也充分說明當前中央對房地產市場政策的明確及持續(xù)，投機炒房的做法依然被管控。同時，再次提出因城施策，也有助于后續(xù)各地根據(jù)實際情況進行政策調整；重申“三穩(wěn)”，也意味著各地方政府對房地產市場的調控不能放松，需及時管控一些趁勢漲價、趁勢干擾市場秩序的交易行為，最終促使房地產市場和預期進入穩(wěn)定通道之中。

       貝殼研究院首席分析師許小樂：以往對樓市調控很重視的時候，一般是會用一整段話把房地產調控相關政策作為年度幾大任務之一，今年明顯弱化了，就是把它作為促進社會保障的一個組成部分而已。明年是全面建成小康社會的收官之年，經(jīng)濟穩(wěn)定增長的內在訴求強，就房地產來說，要避免投資的大幅下滑拖累經(jīng)濟，防止房地產市場出現(xiàn)大幅回落，政策繼續(xù)收緊的空間小。但“房住不炒”的目標沒有改變，政策一旦全面放松，可能會引致市場預期的轉變，加大房價上漲的壓力和金融風險的隱患。因此，政策不會明顯松動，“穩(wěn)”依然是房地產政策和市場的主基調。在穩(wěn)的基調下，局部城市在貫徹“因城施策”方針下，可能會在國家發(fā)展戰(zhàn)略及城市發(fā)展需求下適當調整政策。預計這些政策主要是針對部分人群，例如承接大城市產業(yè)轉移下的職工轉移以及為城市發(fā)展、建設新城等吸引人才。

       中泰證券研究所政策組負責人楊暢：房地產市場的重點是“平穩(wěn)健康”。會議進一步堅持“房住不炒”的總基調。值得注意的是，根據(jù)國家統(tǒng)計局70城數(shù)據(jù)，環(huán)比下跌城市數(shù)量近期較多。因此，在當前環(huán)境下的“平穩(wěn)健康發(fā)展”，意味著在不能出現(xiàn)大漲的同時，也會警惕出現(xiàn)大跌的現(xiàn)象。因此，會議中“因城施策”的表述，也存在對于個別城市、個別區(qū)域適當松動，確保穩(wěn)定的可能性。

       中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組長鄒琳華：重申“房住不炒”，明確了政策底線，可有效避免2020年樓市“小陽春”式的強季節(jié)波動再度出現(xiàn)。“穩(wěn)”將作為2020年房地產市場的政策主目標。在當前復雜的內外部經(jīng)濟形勢下，保持房地產市場穩(wěn)定是防風險的重要一環(huán)，大起大落都要極力避免。但是明年房地產政策的著力點發(fā)生了變化。會議將“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”放在重要位置，說明房地產市場促進經(jīng)濟、改善民生的政策著力點將轉向存量升級改造。

       58安居客房產研究院分院院長張波：房地產“三穩(wěn)”目標在2019年得到了有效落實，各地出臺的政策也有效抑制了房價上漲，保證了樓市的平穩(wěn)運行。相比前幾年，今年中央經(jīng)濟會議更強調穩(wěn)定的重要性，因此未來房價的穩(wěn)定依然是政策重中之重。房地產調控手段未來依然會長短并用，尤其長效機制的落地還將不斷推進，包括保障房的建設、針對租賃土地供應側的保障、城市共有產權房的推進、針對房地產的各類稅收法律層面的推進和落實等。

       國家信息中心經(jīng)濟預測部新動能研究室副主任鄒士年：中央經(jīng)濟工作會議對方房地產市場沒有新的提法，也延續(xù)了“房住不炒”、“因城施策”的基調，預計2020年房地產市場會按照之前的預測走勢，各城根據(jù)自身情況進行邊際性調整。

近年來中央經(jīng)濟工作會議關于房地產的表述

       2018年：要構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

       2017年：加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

       2016年：要促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落