“房價上漲，才是拉動消費的真正動力！”

前幾日，中泰證券策略會上，行內(nèi)知名經(jīng)濟學(xué)家李迅雷總結(jié)出這么一句話。

中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷

一時語驚四座，引來網(wǎng)友如潮水般的謾罵：

“房價上漲，大家都買不起房了還去消費？”“房價漲這么高，大家都把棺材板的錢搭進去了，還升級消費？”“這么高的房價，年輕人都成了省吃儉用的房奴，消費如何增長？

面對網(wǎng)友的質(zhì)疑，研究了幾十年經(jīng)濟學(xué)的李迅雷深感困惑。這可都是從歷史經(jīng)驗總結(jié)出來的，自己只不過是在陳述事實罷了。是自己錯了？還是大家看不懂？

今天我們暫且不糾結(jié)這句話的字面意思，而是從根底去探索這句話背后的真相。

1/消費之謎

其實在這句話之后，李迅雷也特地做了解釋。

“決定消費的主要是居民收入或收入預(yù)期，房地產(chǎn)銷售的回落不僅會影響到家電、家具、建筑裝璜等消費額增速，也對其他消費帶來明顯的影響。”

注意，這里有兩個關(guān)鍵詞，一個是居民收入，一個是收入預(yù)期。

首先是居民收入。某種意義上，房地產(chǎn)屬于實體經(jīng)濟。

拋開事件的爭議不談，專家說的不無道理，房地產(chǎn)對上下游產(chǎn)業(yè)的影響力是巨大的，無論是上游的機械、建筑、建材、鋼材，還是下游的家電、裝修、家具，景氣度都與樓市有密不可分的關(guān)系，可謂一榮俱榮、一損俱損。

以家具、家電、裝潢三個行業(yè)的增速為例，在2013-2015年，一直維持10%-20%以上的高增速，直到2018年，因為樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”，銷售額、去化率、土地流拍率都非常不理想，尤其是三四線城市的房價漲勢難以為繼，三個行業(yè)的增長速度放緩非常明顯。

（數(shù)據(jù)來源：真叫盧俊）

由恒久不變的「買漲不買跌」原理，房價上漲一定會拉動房地產(chǎn)銷售，從而導(dǎo)致和房地產(chǎn)相關(guān)的勞動民眾受益，收入增加，自然消費力增長。

當(dāng)然，這個論據(jù)是遠遠站不住腳的。因為縱使房地產(chǎn)行業(yè)再發(fā)達，也無法覆蓋中國這么龐大的人口基數(shù)。房價上漲，與房地產(chǎn)無關(guān)人群的收入并沒有得到實質(zhì)性增長，何來拉動消費？

別著急，還有“收入預(yù)期”。

2/收入預(yù)期

什么叫收入預(yù)期，經(jīng)濟學(xué)中給的解釋是：“預(yù)計未來一定時期可以取得的收入?！?/span>

房價上漲，最直接的是，擁有房子的人受益，固定資產(chǎn)增值。

舉個例子，小李前幾年貸款買了一套房子，500萬，經(jīng)過2017年這么一輪大漲，價值翻倍，變成了1000萬，這時的小李，轉(zhuǎn)眼從只有200萬存款做首付的小白領(lǐng)，變成擁有1000萬身家的有錢人。

無論他現(xiàn)在是否會把這套房子賣出去變現(xiàn)，但在心理上，收入預(yù)期爆棚，那么他大概率會提高自己的消費水平，改善自己的生活條件。

房價上漲，收入預(yù)期提高，同時也就促進消費？

事實證明，中國房地產(chǎn)二十年的野蠻生長，大部分人都受益了。房價一漲，大家感覺自己有錢了，就敢消費，房價一跌，大家感覺自己變窮了，就縮在家里不敢出來。

然而我想說的是，拉動消費一定是建立在市場經(jīng)濟好，所有人的實際收入增加的基礎(chǔ)上，而通過“房價上漲拉動消費力”這種方法，注定是畸形的。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年我國網(wǎng)購增速達到25％左右，但是網(wǎng)購消費總額中，5％的網(wǎng)購者貢獻了50％的消費額比重。假設(shè)我國網(wǎng)購的人數(shù)總和為5億，5億人口中的5％，即2500萬人貢獻了50％的網(wǎng)購消費額。

消費確實是增加了，但是普通消費群體的消費并沒有提高，二八法則或許已經(jīng)開始傾斜，當(dāng)高消費的群體已經(jīng)遠遠超過低消費群體，單純的談?wù)摲康禺a(chǎn)刺激消費，或許有些片面。而對于大部分的普通購房者來講，房地產(chǎn)不是刺激消費，而是被動的消費和負債。

3/反作用

李迅雷在拋出這個結(jié)論后，也順道帶了一句。

“對于消費增速下降的原因，普遍的觀點是“買房導(dǎo)致六個錢包都癟了”，因此買房子會影響到消費。

這句話也對。為了買房，的確很大一部分人選擇掏空三代人的積蓄，巨額房貸讓他們淪為房奴，根本沒有余力再去消費。

再從宏觀經(jīng)濟上講。房價上漲，地皮價格上漲，租金上漲，企業(yè)運行成本增加，為了平衡收益，只能通過提高產(chǎn)品售價，或者降低員工工資的方法來彌補。最終大家面對的，只有更高的物價和更低的工資。原本想買個吸塵器，現(xiàn)在只舍得用掃帚，原來想下個館子，現(xiàn)在只能在家里做飯。

那么是房價上漲拉動了消費嗎？不是，在這個層面上是限制了消費。

4/矛盾

看到這里，很多人就開始不解了，前面說房價上漲可以拉動消費，后面又說房價上漲限制了消費，這不是自相矛盾嗎？

的確是矛盾的，而且還是很大的矛盾。但李迅雷通過數(shù)據(jù)得出這個結(jié)論，又說明什么呢？

說明目前“房價上漲拉動消費”的效果，已經(jīng)遠超于“房價上漲限制消費”的效果。房地產(chǎn)已經(jīng)成了其他行業(yè)所無法替代的龍頭行業(yè)，而站在房價泡沫上歡娛的受益者則成了主流群體。

最終我們得到了一個很實際的命題，“為了消費，房價不能跌。”

其實我們可以這樣來對比，那就是房價上漲的速度與收入增長的速度向?qū)?yīng)。房價的上漲，使得居民財產(chǎn)的增加，人們消費意愿會增強，但是前提是，他們還有可用于消費的財產(chǎn)。

而當(dāng)下實際的情況是，在高房價面前，很多家庭為了買房子，不僅六個錢包被掏空，未來收入被透支，更為重要的一點是，房價已經(jīng)達到了歷史最高點，收入增長的速度遠趕不上房價的上漲速度，這讓廣大老百姓，從哪里來錢消費呢？

那么，根據(jù)李迅雷的觀點，現(xiàn)在的房價真的還能拉動消費嗎？顯然，從上面的分析，我們可以看出，當(dāng)下的房地產(chǎn)，對財富的效應(yīng)，明顯是擠出效應(yīng)居多，而這個時候，房價如果持續(xù)增長，居民消費能力和動力，將進一步削弱。

那么，是不是房子降價了，消費就能好轉(zhuǎn)了？顯然并不是這樣。

要真正的讓老百姓有消費意愿，并且也具有消費能力，著眼點有兩個，一是提高老百姓的收入，讓收入的增速超過房價的增速；二是提高社會保障，讓老百姓敢于花錢，沒有后顧之憂，當(dāng)下很多人需要存錢不敢花的另一個主要原因，是壓在老百姓頭上的壓力太多，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老，成本都太高，而保障又不足，因此，只有讓老百姓的生活有了安全感，他們才敢于花錢。

5/總結(jié)

“投資、消費、進出口”，是我國經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車。

隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，人口加速向一二線大都市、都市圈集聚，哪怕現(xiàn)在房價還在漲，但大漲不可能持續(xù)，多數(shù)城市沒有人口和資源支撐，房價也不可能持續(xù)。當(dāng)然，在穩(wěn)定大局下，漲上去容易降下來難，對于大幅上漲的房價可能會慢慢穩(wěn)定下來，大跌可能性也不太大。

幸運的是，我們已經(jīng)看到了樓市回歸理性的跡象，宏觀杠桿率7年以來首次下降，房企1-2月份拿地面積大降34%，居民的短期貸款不再流入樓市，種種特征表明，無論是房企還是購房者，現(xiàn)在都有了更理智的選擇。

靠房價上漲拉動消費的觀念只存在于過去，只有住房的附加屬性越來越少，剛需們才能擺脫消費被房價上漲所拉動的困局。

真正決定成敗的，是房價增速和老百姓收入增速的真實比拼。

希望達摩克利斯之劍，永遠不會掉下來。