今年以來，多個城市從不同層面對原有的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策作出適度放松。加上當前局部樓市呈現(xiàn)小幅回溫態(tài)勢，有觀點據(jù)此認為房地產(chǎn)市場調(diào)控釋放了放松信號。果真如此嗎？

從數(shù)據(jù)看，今年以來樓市仍以“穩(wěn)”為主基調(diào)，這也是居民預期的主要方向。

住建部副部長倪虹3月23日在北京舉辦的中國發(fā)展高層論壇上，針對最近樓市調(diào)控松動的質(zhì)疑表示，房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，保持保持政策的連續(xù)性，并且對于一些城市傳出取消限價政策的消息表示了否定，他表示：“這個消息不準確?！?br style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;"/>
專家分析，在夯實城市主體責任要求下，一城一策、因城施策將是未來調(diào)控主要方式，但“房住不炒”定位不變，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，防止樓市大起大落仍將是各地的主要調(diào)控目標。

樓市表現(xiàn)總體企穩(wěn)

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，據(jù)此可以觀察各地樓市表現(xiàn)。

“2月份商品住宅銷售價格漲幅穩(wěn)定。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉這樣分析。據(jù)初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅連續(xù)3個月相同。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

企穩(wěn)是今年以來房市關鍵詞之一。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組以142個樣本城市為研究對象得出的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，2019年1月全國房價總體趨穩(wěn)，環(huán)比跌幅較上月明顯收窄，下跌城市數(shù)較快減少。

報告分析，一方面，全球經(jīng)濟增長前景不明，房地產(chǎn)調(diào)控政策并未轉向，貨幣化棚改政策淡出低庫存城市，這些因素都使房價繼續(xù)上漲的動能得到有效遏制；另一方面，資本市場的資金緊張狀況有效緩解，住房市場融資環(huán)境得到改善。在各方因素的綜合作用下，房價下跌的動力減弱，全國房價總體止跌企穩(wěn)。

房價走勢預期悄悄生變

另一方面，居民預期也以穩(wěn)為主。透過央行最近三期城鎮(zhèn)居民調(diào)查問卷可以發(fā)現(xiàn)，對于房價走勢的市場預期正在悄悄發(fā)生變化。

最新公布的央行城鎮(zhèn)居民調(diào)查問卷結果顯示，對下季度房價，25.8%的居民預期“上漲”，52.7%的居民預期“基本不變”，10.5%的居民預期“下降”，11.0%的居民“看不準”。對比最近三季數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這是“基本不變”選項占比連續(xù)三季走高，首度突破50%。前兩季對應該選項的占比分別為49.6%和45.9%。

而與之完美對應的是，預期“看漲”選項的占比則分別為33.7%，27.4%和最新季度的25.8%。呈現(xiàn)逐級下降。

這種預期的微妙變化主要來自宏觀調(diào)控政策的連貫。盡管“限購”“限貸”“限售”“限價”等一系列限字措施引來各界爭議，令地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)叫苦不迭，但毋庸置疑的是實質(zhì)性效果在逐步顯現(xiàn)。這不僅表現(xiàn)在房價漲幅的放緩甚至局部回歸，從上述央行問卷上的變化更能反映出市場心理層面的深刻改變。

今年的政府工作報告中雖然沒有強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，但明確提出，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。顯而易見，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標是“平穩(wěn)健康發(fā)展”，實現(xiàn)途徑是“落實城市主體責任”。

“一城一策”正在進行

今年以來，個別地方樓市調(diào)控政策“松綁”的消息不時傳出。值得注意的是，許多所謂政策調(diào)整尚無官方文件支持，甚至被地方政府明確否認。例如，近日網(wǎng)上流傳關于濟南市取消限價等政策調(diào)整的不實言論，對此，濟南市城鄉(xiāng)建設委新聞發(fā)言人重申：堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖。

觀察今年以來政策走向，不僅總體調(diào)控沒有松動，“一城一策”的走向也更加明顯。

例如，福建省提出落實城市主體責任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案；河南省明確堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”；上海表示正在研究制定完善房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”的長效機制。另外，杭州、寧波、成都、長沙等地明確將開展房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”試點。防范高地價、高房價、高杠桿風險仍是年初地方兩會提出的重點。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華對本報記者分析，各地房地產(chǎn)市場情況差異大、形勢變化快，中央提出夯實城市主體責任，就是要讓地方政府根據(jù)具體條件來實施調(diào)控，結合地方實情來完成調(diào)控目標。地方政府要避免樓市失控，既不能大起，也不能大落，否則將承擔責任。在因城施策的過程中，需要警惕的是個別地方政府出于增長需求、財政壓力而冒出放松調(diào)控的沖動或調(diào)控政策影響與初衷不符，但“一城一策”仍是未來方向。

堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖

住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽近日表示，去年以來，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，市場預期也發(fā)生積極變化。一是住房成交面積增速放緩；二是住房成交價格總體平穩(wěn)；三是住房市場預期逐漸趨于理性。

這種平穩(wěn)態(tài)勢能否延續(xù)？鄒琳華認為，二三季度各地樓市仍將以穩(wěn)為主基調(diào)。一方面，中央的調(diào)控方向短時間內(nèi)不會發(fā)生轉向，各地調(diào)控也將在上級部門的監(jiān)督下進行；另一方面，房地產(chǎn)市場需要資金和信貸的支持，目前這方面政策也未見較大調(diào)整的可能性。個別城市有小幅回溫現(xiàn)象，但不會影響全國的基本走勢。

如是金融研究院高級研究員楊芹芹表示，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主基調(diào)并沒有變化，仍然是“房住不炒”，只是調(diào)控方式出現(xiàn)了微調(diào)，從“分類調(diào)控”改成“分類指導”，實際上，這相當于將權力和責任下移給地方政府，并要求各城市根據(jù)自身情況因地制宜。

“從房地產(chǎn)市場調(diào)控來說，調(diào)控的目標就是保持穩(wěn)定，所以相對來說，穩(wěn)定要排在第一位，而調(diào)控次之。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，無論調(diào)控的方式和方法如何改變，繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定仍是2019年樓市的主基調(diào)。

王蒙徽說，2019年將穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制工作方案，具體做到五個堅持：第一是堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；二是堅持住房市場體系和住房保障體系；三是堅持落實城市主體責任，因城施策、分類指導，把穩(wěn)低價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期責任落到實處；四是調(diào)結構、轉方式，大力培育租賃市場，重點解決新市民的住房問題；五是保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。

同樣，住建部副部長倪虹3月23日在北京舉辦的中國發(fā)展高層論壇上，針對最近樓市調(diào)控松動的質(zhì)疑表示，房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，保持保持政策的連續(xù)性，并且對于一些城市傳出取消限價政策的消息表示了否定，他表示：“這個消息不準確。”