01

合約銷售

32家房企5月業(yè)績環(huán)比上升9%

核心觀點(diǎn)：

2018年5月，CRIC監(jiān)測的32家典型房企單月總體銷售規(guī)模環(huán)比上升9%，同比增長39%。這主要是因?yàn)楸驹虏糠侄⑷€城市嚴(yán)控預(yù)售證和備案的政策明顯放松，大量新開盤項(xiàng)目批量入市。另外，本月32家典型房企中單月業(yè)績超百億的房企數(shù)量達(dá)到21家。

2018年1-5月，碧桂園，恒大得益于三四線布局，累計(jì)業(yè)績同比增速分別達(dá)37%和39.5%。其中碧桂園累計(jì)銷售金額達(dá)到3345.2億元，單月業(yè)績首次突破700億。而萬科近幾個(gè)月的單月銷售規(guī)模都在430億元左右，貨量供應(yīng)相對不足對萬科今年來的業(yè)績增幅影響較大。

今年以來，“限價(jià)”、“限售”、“搖號選房”等政策在熱點(diǎn)城市逐漸落地，調(diào)控持續(xù)收緊的同時(shí)范圍也在不斷擴(kuò)大。目前來看，雖然一線城市樓市虛火暫時(shí)得以抑制，但熱點(diǎn)二線和三四線城市在調(diào)控政策下依舊高燒，不同城市乃至同一城市不同區(qū)域的市場分化較為嚴(yán)重。我們預(yù)計(jì)，在調(diào)控政策不斷升級、城市市場調(diào)控成為常態(tài)的背景下，規(guī)模房企的集中度還將進(jìn)一步提升。未來標(biāo)桿房企也將依托自身的優(yōu)勢，通過高周轉(zhuǎn)和全國化的布局戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)逆勢擴(kuò)張。

02

企業(yè)拿地

房企整體拿地相對積極

核心觀點(diǎn)：

2018年5月，31家房企在土地市場上表現(xiàn)更加積極，拿地總建筑面積高達(dá)4894萬平米，環(huán)比上升28%，成交總價(jià)環(huán)比上升10%，平均成交樓板價(jià)達(dá)到3162元/平方米，相比上月有所下降。本月一二線城市因供應(yīng)原因面臨“無地可拍”局面，同時(shí)房企對于三四線土地投資熱度正在快速上升，導(dǎo)致部分三四線城市地塊高溢價(jià)成交。

從企業(yè)表現(xiàn)來看，本月拿地超200萬平的房企共有6家，新增建面達(dá)2998萬平方米。其中，中國恒大本月拿地規(guī)模仍居31家之首，拿地總量達(dá)1184萬平方米，拿地總價(jià)達(dá)141億，相比上月更顯積極。

總體來看，本月房企整體拿地相對積極，部分房企甚至在三四線城市拿下高溢價(jià)地塊，如富力在莆田、濱州、眉山、南平、唐山等城市公開市場均有拿下溢價(jià)率超200%的地塊。從新增拿地區(qū)域分布來看，房企熱衷于長三角和珠三角城市圈內(nèi)的三四線，例如環(huán)廣州的佛山和環(huán)上海的南通，分別是TOP50房企在三四線拿地較多的城市；此外，二線城市聚焦點(diǎn)則在中西部，重慶、鄭州成為房企最關(guān)注的兩個(gè)城市，這與當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟪渥?、政策寬松緊密相關(guān)，重慶、武漢的去化周期均處在同能級城市中較低水平。

03

企業(yè)融資

5月房企新增融資額環(huán)比降幅22%

核心觀點(diǎn)：

本月108家典型房企新增融資額為832億元，環(huán)比下降22%，同比上升39%，融資力度趨于平穩(wěn)，稍高于去年全年融資總額的平均水平。整體來看，2018年108家房企新增融資波動(dòng)不大，趨于平穩(wěn)。此外，近期融資環(huán)境日趨收緊，多家房企融資受阻，如碧桂園200億元以及合生創(chuàng)展31億元公司債中止發(fā)行；在“房住不炒”的基調(diào)下，未來企業(yè)融資受阻的情況或許更加嚴(yán)重，創(chuàng)新型融資受企業(yè)關(guān)注度將越來越高。

從融資結(jié)構(gòu)來看，本月銀行貸款，票據(jù)、債券等成為房企主要融資渠道，共占房企新增融資額的78%，其中銀行貸款占本月融資總額的37%，較上月多出29個(gè)百分點(diǎn)。而就海外發(fā)債來說，其本月占比為22%，較上月下滑12個(gè)百分點(diǎn)，主要由于本月境外發(fā)債房企多為中小型企業(yè)，單筆融資金額較小。就ABS融資來說，本月表現(xiàn)平平，占比較上月減少6個(gè)百分點(diǎn)，多家房企前期分批發(fā)行的的ABS產(chǎn)品本月無表現(xiàn)，或許將會(huì)表現(xiàn)在接下來的月份里。

從融資成本來看，本月融資利率普遍上升，最高利率高達(dá)9.63%，本月平均融資利率為6.56%，較于上月的平均利率水平大幅上升，具體表現(xiàn)為多家中小型房企海外融資增多，從而拉升平均融資成本。本月融資成本最低的是保利地產(chǎn)發(fā)行的3年期20億元的中期票據(jù)，利率4.80%，低于本月多數(shù)典型房企境內(nèi)外的發(fā)債利率。

04

營銷活動(dòng)

聯(lián)動(dòng)營銷助力品牌推廣

核心觀點(diǎn)：

2018年以來，調(diào)控政策持續(xù)收緊，尤其是在限價(jià)政策影響下房企讓利空間比較有限，但適逢半年度業(yè)績沖刺期，房企壓力加大，折扣營銷力度較上月有略微上升，雖然恒大個(gè)別項(xiàng)目新開盤有8.2折讓利，但整體折扣還在9.5折左右。我們預(yù)計(jì)，下個(gè)月房企將會(huì)加大推盤力度，并推出適當(dāng)營銷活動(dòng)助力項(xiàng)目去化、提升銷售業(yè)績。

在活動(dòng)營銷方面，本月房企主要有發(fā)布會(huì)營銷和聯(lián)動(dòng)營銷兩種方式。發(fā)布會(huì)營銷方面，當(dāng)代置業(yè)和中國鐵建相繼舉辦了品牌發(fā)布會(huì)，通過品牌發(fā)布會(huì)的形式，擴(kuò)大公司的影響力，樹立品牌形象。

在聯(lián)動(dòng)營銷方面，中海地產(chǎn)表現(xiàn)突出，本月聯(lián)動(dòng)上海、南京、蘇州等8座城市多個(gè)項(xiàng)目舉行了“燕赴江南，寓見華東”購房節(jié)活動(dòng)，通過整合長三角區(qū)域內(nèi)各城市項(xiàng)目資源，進(jìn)行集中營銷的方式，最大程度上提高活動(dòng)的影響力，同時(shí)也進(jìn)一步加速項(xiàng)目去化，擴(kuò)大區(qū)域公司影響力。

05

人事變動(dòng)

陽光100行政總裁、中交地產(chǎn)總裁相繼辭職

核心觀點(diǎn)：

從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動(dòng)情況來看，本月各大房企高層相對穩(wěn)定，變動(dòng)數(shù)量相比上月和去年同期均有所減少。

5月11日晚間，陽光100中國公告，因另有個(gè)人職業(yè)計(jì)劃，林少洲已辭任該公司行政總裁職位。當(dāng)天，林少洲在朋友圈發(fā)消息回應(yīng)離任。事件一度成為媒體和地產(chǎn)圈的熱門話題。從做學(xué)問到做傳媒，從萬科，到厚土，再到陽光100，林少洲的身份已有多次轉(zhuǎn)變。如今，林少洲此次辭任，或又將迎來新起點(diǎn)。與此同時(shí)，公司委任執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席易小迪已獲委任為行政總裁。

5月22日，中交地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，其公司總裁楊劍平由于個(gè)人原因申請辭去該職務(wù)。據(jù)公告披露，中交地產(chǎn)股份董事會(huì)于5月21日收到公司總裁楊劍平的書面辭職報(bào)告，楊劍平由于個(gè)人原因申請辭去公司總裁職務(wù)，辭職報(bào)告自送達(dá)董事會(huì)之日生效，公司董事會(huì)將按照有關(guān)規(guī)定盡快完成總裁的聘任工作。此外，中交地產(chǎn)表示，公司將繼續(xù)深化市場化改革方向，并將請楊劍平出任公司咨詢顧問。

06

戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

金科聯(lián)合卓越成立公司獲取土地

核心觀點(diǎn)：

從本月重點(diǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)來看， 108家企業(yè)戰(zhàn)略動(dòng)作主要體現(xiàn)在集團(tuán)戰(zhàn)略、主業(yè)擴(kuò)張和多元化業(yè)務(wù)開展三個(gè)大方面。集團(tuán)戰(zhàn)略主要實(shí)現(xiàn)在主業(yè)跟多元化兼顧發(fā)展，如遠(yuǎn)洋與安邦在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略投資業(yè)務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、養(yǎng)老業(yè)務(wù)等五個(gè)領(lǐng)域合作。主業(yè)擴(kuò)張主要通過合作方式去實(shí)現(xiàn)。房企為了擴(kuò)大地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展，積極與企業(yè)進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)雙贏。多元化業(yè)務(wù)開展主要集中在物業(yè)管理、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等方面，標(biāo)桿房企積極布局多元化業(yè)務(wù)，尋找新的利潤增長點(diǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的集中度持續(xù)上升，拿地門坎越來越高，合作開發(fā)成為房企快速擴(kuò)張的主要方法。金科集團(tuán)與卓越集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將通過成立平臺(tái)公司聯(lián)合獲取土地。兩家房企都希望對粵港澳大灣區(qū)進(jìn)行布局，但大部份規(guī)模房企都已進(jìn)駐而且積極搶地，招拍掛土地競爭激烈，而合作拿地能提升房企拿地的競爭力，實(shí)現(xiàn)布局大灣區(qū)的目標(biāo)。

隨著存量地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不斷增加，物業(yè)管理行業(yè)快速擴(kuò)張，物管業(yè)務(wù)從地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的附屬品，走向自主經(jīng)營，開始提供多元化服務(wù)。萬科與珠海橫琴新區(qū)進(jìn)行合作，通過“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺(tái)+行政力量”相融合的方式，對城市公共空間與資源實(shí)行全流程“管理+服務(wù)+運(yùn)營”，積極開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)布局。

來源：克而瑞研究中心