市場綜述

巨大價差驅(qū)使“賣房買新房”蜂擁搖號

首置和剛改需求仍大量存在

2016年10月，大批外來投資客的涌入和本地恐慌購房需求的釋放使得成都房地產(chǎn)市場開始逐漸火爆。加之作為四川省核心城市，成都資源和政策優(yōu)勢明顯，近兩年虹吸效應(yīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場更是火爆不已，多區(qū)域項目去化超九成，部分開盤項目出現(xiàn)萬人搶房現(xiàn)象，開盤即售罄。價格適中，面積100平方米左右的改善項目備受追捧。二手房房價推高，成交旺盛，整體市場一、二手房價格倒掛嚴重。50強品牌開發(fā)商大批涌進，土拍市場競爭加劇，呈現(xiàn)從主城區(qū)到近郊再向遠郊拓展，樓板價大幅上升，房價和客群被迫外溢。

5月，成都調(diào)控政策升級，天府新區(qū)和高新區(qū)成為政府調(diào)控政策的重要著力點，將限購對象由自然人調(diào)整為家庭，符合購房資格的居民銳減逾50%，投資行為得到較大抑制。目前成都房地產(chǎn)市場全市行政區(qū)域范圍內(nèi)實行剛需家庭優(yōu)先搖號，選房按照按棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購房人順序依序選房，其中新開盤項目中剛需家庭房源供應(yīng)不低于當期支持棚改貨幣化安置住戶所需房源剩余的50%。

2018年下半年，將有大量項目入市，預計火爆程度雖然不及之前，但在本地較大的改善和新成都人的剛需依舊大量存在，多數(shù)項目仍將熱銷。

01

政策環(huán)境

調(diào)控再升級，限購調(diào)整為家庭

限售擴展至全市

就在此次成都市場調(diào)研的前一天即5月15日，成都市調(diào)控政策再度升級。將限購對象由自然人調(diào)整為家庭；戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應(yīng)有穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社保12個月以上方能新購住房；父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨家庭購房等規(guī)定。

成都調(diào)控政策的深化一方面是對近期成都樓市搖號亂象的積極回應(yīng)，同時打擊了利用父母投靠、離婚，借助人才落戶繞開限購措施而炒房的行為，支持合理自住需求。此外，在全市范圍內(nèi)新購買的商品住房或二手住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后才可轉(zhuǎn)讓，限售由限購區(qū)域延伸至全市區(qū)域，加大了限售力度，進一步抑制了投機炒房需求。

02

需求結(jié)構(gòu)

本地需求旺盛

120平方米改善型成主流

成都市場目前本地剛需和剛改需求都很大，最主流項目多為120平方米及以上的改善型樓盤。市場客群優(yōu)先選擇大面積戶型主要是因為：1、成都市場目前開始逐步進入改善型，居民對于居住品質(zhì)要求逐步提升；2、二胎政策導致目前購房家庭更傾向大戶型；3、成都目前房價熱漲，但與其他同梯度城市相比仍處于價格洼地，“買到就是賺到”，未來升值空間較大，大面積收益較多，多數(shù)選擇一步到位，偏愛大戶型；4、嚴格限價政策下導致開發(fā)商普遍推出大戶型項目搶收業(yè)績。

03

真實價格

一、二手房價格倒掛價差達70%

“賣房買新房”蜂擁搖號

目前成都一、二手房價格倒掛嚴重，巨大的房價剪刀差也是催生搖號中簽率奇低的重要因素，全市一、二手房價價差達7349元/㎡，中心城區(qū)和天府新區(qū)價差皆超6000元/平方米，近郊區(qū)域的價差也接近4000元/㎡，而房價持續(xù)領(lǐng)跑的高新南區(qū)二手房成交均價已近22000元/平方米，全市新房均價則不足萬元。如此巨大的利差空間，催生了大量“先賣二手房套現(xiàn)再搖號買新房”獲利的購房需求。

04

二手市場

新房供應(yīng)短缺推動二手市場火熱

漲價及大量掛牌致有價無市

去年嚴格限價政策又讓減少的新房供應(yīng)雪上加霜，項目普遍惜售加劇供求失衡，日光盤屢屢出現(xiàn)，大量剛需只能轉(zhuǎn)投二手房市場，使得2017年成都中心城區(qū)、天府新區(qū)和近郊二手房成交總量達到了2000萬平方米，與新房成交量相當，而在2015年和2016年新房與二手房成交規(guī)模之比約2：1。二手房市場的火熱和一二手房巨大價差，使得去年下半年以來二手房掛牌量劇增的同時，二手房價格也快速上漲。

由于二手房購房者中首次置業(yè)占比超6成，價格基本也到支付能力（一般工薪階層月收入4千元左右）天花板，加之新房價格被限，目前二手市場開始進入有價無市的價格錨定點，預計未來一二手房價差將很難繼續(xù)擴大。

05

土拍市場

2016年之前平價土儲消耗殆盡

供地區(qū)域從中心到遠郊

成都政府目前仍是土地財政思路為主導，從當前數(shù)據(jù)來看，調(diào)控后土拍價格漲幅不大，但是這主要源于政府供地區(qū)域的轉(zhuǎn)變，在中心城區(qū)土地價格持續(xù)攀升后，政府開始逐步從近郊到遠郊開始供地。而后為了保障土拍價格不至于趨高，從而采取了競自持，和附加各類嚴苛條件的做法，許多中小開發(fā)商望而卻步，之后從2016年下半年至2017年，房企總體拿地量也比較少，目前來看，房企在中心城區(qū)和近郊的平價土地儲備基本已消耗殆盡。

06

市場預判

新政后搖號中簽率將大幅提高

價差趨衡、套利空間逐步縮小

隨著515新政出臺，我們認為，成都市場將出現(xiàn)以下幾大改變：一是新房搖號中簽率會大大提升，從自然人到家庭限購的轉(zhuǎn)變、“新”成都人要社保一年方能搖號，會使得搖號基數(shù)大大下降，“一房難求”會得到一定程度的緩解；二是二手房成交量高位維持或小幅下滑，和一手房的價差逐漸彌合趨衡，一方面雖然中簽率上升，但是新房供應(yīng)不足仍是不爭的事實，還有部分客戶會轉(zhuǎn)向二手房市場，從而為成交量提供支撐；另一方面一二手價差基本很難擴大，目前二手房價格基本接近剛需客戶的天花板，對于投資客來說價格也無套利空間，加之新房對于剛需客戶傾斜政策（棚改10%，剛需余下占比50%），二手房價格基本已無上漲空間。三是房企資金層面的壓力持續(xù)加大，尤其在限價的大背景下，房企的平價地塊儲備基本不足，若后續(xù)政策沒有松動，房企銷售的壓力也會持續(xù)加大。

典型項目一：藍光長島國際社區(qū)

地理位置：雙流區(qū)永康森林公園旁

物業(yè)類型：高層和別墅

產(chǎn)品戶型：130-240平方米

項目面積：總占地373畝，總建筑面積近100萬㎡

裝修：精裝

交房時間：預計2019年底，2020年初

最新開盤售價：14000-15000元/㎡

項目點評：該項目位于成都雙流區(qū)永康森林公園板塊，為政府規(guī)劃打造的2390畝江安河4號濕地所環(huán)繞，所在區(qū)域目前處于老城拆遷新城建設(shè)的過渡區(qū)，周圍配套設(shè)施和產(chǎn)業(yè)尚未成熟。項目總占地373畝，分7期開發(fā)，產(chǎn)品戶型主要是130-240平方米改善高層精裝項目。項目目前1-4期全部售罄，6期本月開盤，5期和7期開盤時間未定，6期開盤價格14000-15000元/㎡，共608套，其中 61 套用于棚改安置住戶優(yōu)先，329 套用于剛需家庭優(yōu)先。項目購買主力為成都本地首改或者新落戶剛需客群，外地客戶較少，西南片區(qū)如雙流、武侯，青陽客群居多。

 5?15新證出臺后，符合購買的客群減少超過50%。項目周圍一二手房價格倒掛嚴重，剪刀差較大，基本在2000元/㎡以上。貸款情況：首套房首付3成，貸款利率上漲10%；二套首付6成，貸款利率上漲25%。

典型項目二: 融創(chuàng)玖棠府

地理位置：天府新區(qū)武漢路、麓湖生態(tài)園旁

物業(yè)類型：建面114-195㎡高層，210-270㎡巷院別墅

項目面積：24.3㎡

容積率：2.0

裝修和物業(yè)：精裝

交房時間：2019年12月

最新開盤售價：13000-14000元/㎡

項目點評：該項目位于天府新區(qū)別墅群麓湖板塊，是融創(chuàng)中國在成都打造的“府”系代表產(chǎn)品之一。項目周圍生態(tài)環(huán)境較好，規(guī)劃有2萬畝的自然資源，臨近錦江、麓湖等生態(tài)景觀。教育資源較多，周邊擁有樂盟國際學校、泡桐樹小學天府校區(qū)、天府7中等。高層產(chǎn)品去年兩次開盤售罄，開盤價格基本是13800元/㎡，別墅項目目前尚未開盤，多為雙拼和聯(lián)排，項目贈送面積基本100%。購買客群主要為改善生活環(huán)境和追求品質(zhì)的成都本地人為主。項目與周邊項目錯位開發(fā)，價格差異較大，競品較少。

典型項目三: 麓湖生態(tài)城

地理位置：天府新區(qū)天府大道麓山國際社區(qū)

物業(yè)類型：高層和別墅

建筑面積：8300畝產(chǎn)城一體規(guī)劃（553萬㎡），起步示范區(qū)900畝（60萬㎡），2100畝生態(tài)湖域（140萬㎡），總建面700㎡

容積率：2.0

產(chǎn)品戶型：130-240平方米

項目點評：該項目被譽為中國四大神盤之一，也是成都生態(tài)豪宅標桿，由成都萬華集團打造，歷經(jīng)10年多，50家世界級設(shè)計公司，100多位全球頂尖設(shè)計大師共同參與。在天府“一帶兩翼，一城六區(qū)”的總體規(guī)劃中，麓湖位于“一帶”的重要走廊以及“一城”的區(qū)域中心。麓湖生態(tài)城總建筑面積約700萬㎡，住宅建面550萬㎡，商業(yè)150萬㎡，圍繞2100余畝的生態(tài)湖域進行開發(fā)，總部經(jīng)濟，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（含有旅游產(chǎn)業(yè)）、綜合商業(yè)服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)支撐發(fā)展。項目由濱湖公園區(qū)、濕地公園區(qū)和城市公園區(qū)三個公園組成：濱湖公園區(qū)主要以高端定制別墅產(chǎn)品為主，濕地公園區(qū)主要以低密度產(chǎn)品為主，而城市公園區(qū)規(guī)劃為以商業(yè)及總部辦公產(chǎn)品為主。每個產(chǎn)品均為獨一無二設(shè)計，在國內(nèi)外斬獲大獎，高端臨湖獨棟別墅黑珍珠、高層麒麟薈（在麓湖的核心位置，僅4棟）、院落沉香谷等成為業(yè)內(nèi)學習的標桿。目前住宅項目二手房網(wǎng)上報價在30000元/㎡左右。

來源：克而瑞地產(chǎn)研究