根據(jù)國(guó)務(wù)院于2016年批復(fù)的《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，長(zhǎng)三角城市群涵蓋滬、蘇、浙、皖的26個(gè)市。按照規(guī)劃，上述26個(gè)城市要按照分工協(xié)作、協(xié)同發(fā)展等原則，打造具有全球影響力的世界級(jí)城市群，充分發(fā)揮對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要支撐和引領(lǐng)作用。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，隨著長(zhǎng)三角一體化的深入推進(jìn)，高鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，環(huán)滬的幾座城市與上海的時(shí)間距離極大縮小。那么，這些城市在房?jī)r(jià)方面又是否會(huì)向上?？待R呢？

嚴(yán)調(diào)控致環(huán)滬城市表現(xiàn)亮眼

作為長(zhǎng)三角核心城市的上海，2017年GDP達(dá)到3.01萬(wàn)億元，戶籍常住人口1445.65萬(wàn)人，外來(lái)常住人口972.68萬(wàn)人。此外，上海作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心也始終保持著對(duì)外資的吸引力。至2017年末，在上海投資的國(guó)家和地區(qū)達(dá)175個(gè)，在上海落戶的跨國(guó)公司地區(qū)總部累計(jì)達(dá)到625家。

無(wú)論是經(jīng)濟(jì)總量、人口規(guī)模、配套設(shè)施、外商投資等方面，上海始終保持著很強(qiáng)的活力和吸引力，在長(zhǎng)三角區(qū)域，甚至在全國(guó)均位居前列。

但在地產(chǎn)方面，自2016年3月份上海出臺(tái)限購(gòu)新政，將外地戶籍購(gòu)房人繳納社?；騻€(gè)稅年限從2年調(diào)升至5年以來(lái)，上海樓市成交顯著下滑。

上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年上海市商品住宅銷(xiāo)售面積2019.8萬(wàn)平方米；而2017年商品住宅銷(xiāo)售面積大幅下滑33.6%至1341.6萬(wàn)平方米。

在上海商品住宅成交萎縮的同時(shí)，外溢的購(gòu)房需求讓環(huán)滬都市圈部分城市的樓市表現(xiàn)亮眼。如緊鄰上海的浙江嘉興，2017年住宅銷(xiāo)售額996.3億元，同比增長(zhǎng)29.1%。在投資端，2017年嘉興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)723.8億元，躍升至全省第四位，同比增長(zhǎng)51.3%，躍升至全省第一位。而去年5月，425家房企“血拼”嘉興土拍，可見(jiàn)房企對(duì)嘉興樓市的認(rèn)可。

中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，除了杭州、寧波、溫州這些傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市外，像環(huán)上海都市圈的嘉興、湖州等地，受外溢購(gòu)房需求和高鐵建設(shè)的帶動(dòng)，將持續(xù)保持發(fā)展活力。

地產(chǎn)分析人士、優(yōu)淘城總裁薛建雄也認(rèn)為，隨著以上海為核心的長(zhǎng)三角各城市在產(chǎn)業(yè)等方面融合的進(jìn)一步深化，以及道路、高鐵等交通基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，緊鄰上海的太倉(cāng)、昆山、嘉善等地將會(huì)進(jìn)一步承接上海外溢的購(gòu)房需求。此外蘇北部分城市因承接上海轉(zhuǎn)移的部分產(chǎn)業(yè)，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展也會(huì)起到促進(jìn)作用。

日光盤(pán)頻現(xiàn)不改上海價(jià)穩(wěn)趨勢(shì)

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，盡管限購(gòu)、限價(jià)、搖號(hào)、土拍政策調(diào)整等致上海樓市成交大幅下滑，但進(jìn)入今年3月，特別是在4月，上海多個(gè)新推樓盤(pán)出現(xiàn)“日光”等高去化現(xiàn)象。

如4月17日搖號(hào)的信達(dá)泰禾上海院子，376套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)到611組；4月19日搖號(hào)的大寧金茂府，382套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)到751組；4月23日搖號(hào)的中梁淺灘壹號(hào)，437套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)到3127組。而且多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即售罄。

“在限價(jià)的背景下，部分新盤(pán)的性價(jià)比凸顯?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，雖然部分樓盤(pán)去化較高，甚至出現(xiàn)“日光”，但市場(chǎng)推盤(pán)量比較大，對(duì)部分購(gòu)房者而言依然有較大的選擇余地。

上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，僅4月份，上海新建商品住宅新增供應(yīng)近8000套，創(chuàng)近23個(gè)月來(lái)新高。此外，與上述“日光”盤(pán)認(rèn)籌人數(shù)數(shù)倍于房源數(shù)不同的是，部分外環(huán)外的新房認(rèn)籌數(shù)卻不及房源數(shù)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，自3月份以來(lái)新推的24個(gè)樓盤(pán)中，有12個(gè)樓盤(pán)的認(rèn)籌數(shù)低于房源數(shù)，此外，均價(jià)低于5萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)有14個(gè)。

實(shí)際上，受限價(jià)、郊區(qū)中低價(jià)位樓盤(pán)集中上市的影響，上海樓市持續(xù)著“量縮價(jià)穩(wěn)”的走勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比小幅下滑0.3%。克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，3月末上海新建商品住宅成交均價(jià)45741元/平方米，較去年同期下降5%。

在上海房?jī)r(jià)“趨穩(wěn)”的同時(shí)，長(zhǎng)三角部分熱點(diǎn)城市與上海在房?jī)r(jià)上的差距卻呈縮小趨勢(shì)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，至3月末，杭州新建商品住宅成交均價(jià)為25239元/平方米，南京為22324元/平方米，寧波為22271元/平方米，昆山為16906元/平方米。

不過(guò)，此前上海住房“十三五”規(guī)劃中提出，要重點(diǎn)發(fā)展租賃住房。按照規(guī)劃，上海在十三五期間將新增170萬(wàn)套住房，其中商品住房約45萬(wàn)套、租賃住房約70萬(wàn)套。此外，上海還指出，要在2035年將常住人口控制在2500萬(wàn)左右，而至2017年末上海常住人口為2418萬(wàn)，這意味著未來(lái)上海常住人口僅有80余萬(wàn)的增量空間。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)的騰籠換鳥(niǎo)、人才的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，以及交通的進(jìn)一步完善，上海樓市的虹吸效應(yīng)和外溢效應(yīng)將并存，即一部分中高端或改善型的購(gòu)房需求將會(huì)有所增加，同時(shí)也會(huì)有一部分購(gòu)房需求會(huì)外溢到上海周邊的部分中小城市。

“大力發(fā)展租賃住房，未來(lái)可供銷(xiāo)售的住宅房源一定會(huì)越來(lái)越少，長(zhǎng)期來(lái)看商品住宅的價(jià)格會(huì)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)?！毖ㄐ鄹嬖V記者，上海目前一方面在控制常住人口數(shù)量，一方面在引進(jìn)高層次人才，未來(lái)只有進(jìn)一步深化長(zhǎng)三角各城市的融合，將中低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，實(shí)現(xiàn)騰籠換鳥(niǎo)，引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)，才能實(shí)現(xiàn)建設(shè)全球卓越城市的愿景。

來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞