滬深兩市上市公司2016年年報披露已收官。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，剔除數(shù)據(jù)不全企業(yè)，A股132家上市房企銷售費用總計達406億元，同比上漲18%，即2016年平均每家房企銷售費用約為3億元。

值得一提的是，上述132家上市房企歸屬于母公司股東的凈利潤合計1370億元，由此可見，406億元的銷售費用占其凈利潤總額的30%左右。

對此，易居研究院智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向記者表示，銷售費用的增長很大程度上和銷售業(yè)績掛鉤，兩者一般為正向關(guān)系。2016年，房企銷售規(guī)?？焖贁U張，營銷費用隨之增加。但相比而言，不少房企2016年管理能力提升，三費（銷售費用、管理費用和財務(wù)費用）費用率整體下降，為其擠出了一些利潤。

銷售費用攀升

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年度，上述132家房企，平均每家銷售費用達3億元，2015年度則為2.6億元，同比有所上升。

具體來看，銷售費用1億元以下的企業(yè)有69家，占比為52%；在1億元--5億元之間的企業(yè)有45家，占比為34%；在5億元--10億元之間的企業(yè)有10家，占比為8%；在10億元以上的企業(yè)有8家，占比為6%。

其中，銷售費用在10億元以上的房企為萬科、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、華僑城、金地集團、招商蛇口和新城控股，分別為51.6億元、48億元、35億元、18.7億元、12.5億元、11.8億元、11.6億元和10億元。

當(dāng)然，不同企業(yè)對銷售費用的把控不同，以萬科為例，2014年以來，其銷售費用分別為45億元、41億元和51.6億元，占其當(dāng)年銷售額比例即銷售費用率，分別為2.09%、1.57%和1.41%，呈逐年下滑趨勢。此外，萬科2014年以來的近三年銷售費用占歸屬于母公司股東的凈利潤比例分別為28.7%、22.7%和24.6%。

值得一提的是，有業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費用中，廣告宣傳推廣費和傭金薪酬所占比例較高。而有的企業(yè)偏重于傭金薪酬支出，有的則偏重于廣告宣傳推廣費。

以綠地控股為例，2016年，綠地控股銷售費用48億元，其中，工資薪酬14.5億元，占比為30%；廣告宣傳推廣費21.8億元，占比為45.4%，可見其偏重于廣告宣傳推廣費的支出。

事實上，綜合2016年全年來看，在前三季度，有些企業(yè)的銷售費用率就出現(xiàn)了下調(diào)。以泰禾集團為例，2016年前三季度，公司銷售費用占營業(yè)收入比重下降了1.65個百分點，很好地控制了費用率水平，增厚了毛利水平。此外，2016年全年，泰禾集團銷售費用為6億元，比2015年下降了1億元。

無獨有偶，截至9月30日，招商蛇口由于公司費用率改善，銷售費用率和管理費用率分別下降了 0.4 個和 0.6 個百分點，管理效率提升。此外，2016年度，招商蛇口銷售費用為11.6億元，與2015年相比僅增長0.4億元，但銷售額增加了160多億元。

侵蝕利潤空間

事實上，132家上市房企近三年來歸屬于母公司股東的凈利潤總額穩(wěn)中上升。數(shù)據(jù)顯示，132家上市房企2016年、2015年及2014年歸屬于母公司股東的凈利潤分別為1370億元、971億元和886億元；同比增長幅度分別為41%、10%及0.5%。

另據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，上述132家上市房企近三年的銷售費用也在逐漸攀升。數(shù)據(jù)顯示，132家房企2016年、2015年及2014年銷售費用分別為406億元、345億元和267億元；同比增長幅度分別為18%、29%和12%。

據(jù)此計算，近三年來，A股132家房企銷售費用總額與當(dāng)年凈利潤總額的占比分別為30%、36%和30%。毫無疑問，相對而言，盡管2016年，上市房企的銷售費用仍舊幾乎占到凈利潤的三分之一，但已經(jīng)明顯好于2015年，對凈利潤的侵蝕程度回到了2014年的水平。

對此，嚴(yán)躍進認為，房地產(chǎn)企業(yè)銷售費用變動與當(dāng)年銷售規(guī)模有關(guān)，近年來，龍頭房企銷售規(guī)模迅速擴張，所需銷售費用自然水漲船高。但鑒于土地成本高企，不少房企都在控制三費支出，有些企業(yè)甚至啟動全面預(yù)算管理，并把其作為年度績效考核重要指標(biāo)之一，為增厚利潤做出了一些貢獻。

華創(chuàng)證券分析師袁豪也在一份研究報告中表示，2016年，由于三項費用率改善對沖，推動凈利率提前低位回升。

不過，另有分析師認為，在這一輪調(diào)控加碼背景下，未來房企資金成本將提升，這將導(dǎo)致房企財務(wù)費用提升，在這一周期內(nèi)，將更加考驗企業(yè)的成本管控能力。