世聯(lián)陳勁松先生是明源總裁峰會(huì)的?？土?。一直以來(lái)，世聯(lián)始終是銷售前沿陣地的專業(yè)公司，世聯(lián)的市場(chǎng)嗅覺(jué)和感知是高靈敏的，是最先能碰到池水溫度的人，但今天陳勁松先生沒(méi)有談市場(chǎng)，而是談?wù)吆托袠I(yè)未來(lái)，這更有憧憬性。畢竟政策才是市場(chǎng)的源頭，政策是市場(chǎng)周期的扭轉(zhuǎn)者，加速者，剎車者。今天聽(tīng)聽(tīng)陳勁松先生怎么說(shuō)？

1，  整個(gè)房地產(chǎn)正在從“波西米亞”時(shí)代進(jìn)入“布爾喬亞”時(shí)代。

• 波西米亞是無(wú)產(chǎn)階級(jí)的，是個(gè)體的，自由的，世俗的，無(wú)產(chǎn)階級(jí)的，叛逆的，地下的、無(wú)政治權(quán)利的狀態(tài)，這與房地產(chǎn)早期狀態(tài)相似。

• 而布爾喬亞是有產(chǎn)階級(jí)，資產(chǎn)階級(jí)，（當(dāng)下大家人均居住面積40.8平米），保守主義，庸俗主義，財(cái)富主義，市民的有法定政治權(quán)利的求穩(wěn)的，體制的。

比如土地來(lái)說(shuō)，誰(shuí)是波西米亞？就是農(nóng)村，宅基地等就是，他的量非常大，但不在布爾喬亞的關(guān)注范圍。比如房子數(shù)量來(lái)說(shuō)，誰(shuí)是波西米亞？就是非產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)讓的都是波西米亞，主流開(kāi)發(fā)商視而不見(jiàn)，比如深圳大概50%左右的房子是農(nóng)民房。而主流開(kāi)發(fā)商就是布爾喬亞。

的確，房地產(chǎn)進(jìn)入有產(chǎn)有房的時(shí)代，這個(gè)時(shí)候既有既得利益的考量，也有更多無(wú)房一族的擔(dān)憂。地產(chǎn)新時(shí)代，需要新思維。

2，  關(guān)于并購(gòu)，其一，房地產(chǎn)并購(gòu)很多，并購(gòu)并不帶來(lái)行業(yè)增量，僅僅是內(nèi)部劃分蛋糕而已，是企業(yè)的價(jià)值，不是行業(yè)的價(jià)值。其二，目前判斷房地產(chǎn)并購(gòu)未來(lái)會(huì)減慢速度。未來(lái)的并購(gòu)分為兩類，一類是市場(chǎng)化的并購(gòu)，二類是大企業(yè)出了問(wèn)題后出現(xiàn)的并購(gòu)。比如融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)的此類并購(gòu)。其三，老的集中度基本差不多了，開(kāi)發(fā)商傳統(tǒng)意義集中度明年會(huì)下降，金融去杠桿了，并購(gòu)對(duì)象有問(wèn)題了，集中度不會(huì)像想象中還會(huì)加速，未來(lái)增速會(huì)下降。

3， 我判斷 2018年是房地產(chǎn)的小小年。19大的來(lái)的正是時(shí)候，19大報(bào)告一字一句都在應(yīng)該讀，它不是官話，19大幾乎把我們所有要干的事都說(shuō)了。

4，  三四線城市目前的高漲是“邊哨效應(yīng)”，即是到尾聲了最后一下啪得特別響，過(guò)了就不行了。比如今天東北三四線市場(chǎng)，能夠持續(xù)嗎？非常值得懷疑。

5，  美好生活的內(nèi)涵：經(jīng)驗(yàn)來(lái)源于細(xì)節(jié)，經(jīng)驗(yàn)提升為生活，理念推動(dòng)生活，生活毀于極端。房子的升級(jí)換代，核心來(lái)源于生活方式。

6，  90后全是富二代，90后的改善住宅與70后，80后的思維方式是不一樣的。比如現(xiàn)在90后是在家購(gòu)物，在外吃飯。而60后是在家吃飯，在外購(gòu)物。生活方式、思維方式完全是反的。

7，  陳勁松笑談，我家就2口（常?。┤肆耍乙敲创蟮暮勒陕?？對(duì)好房子的理解需要重新定義，好房子源頭是懂得生活！

8，  未來(lái)20年的房地產(chǎn)沒(méi)有問(wèn)題，最重要是節(jié)奏和主流人群生活重新定義，在陳勁松看來(lái)，未來(lái)20年節(jié)奏和主流人群：工程師紅利，產(chǎn)品力與渠道力，集中度。

原來(lái)房地產(chǎn)靠杠桿，靠傳播，靠渠道，但現(xiàn)在渠道已經(jīng)建完了，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)紅利已經(jīng)到頭了，大家都在網(wǎng)上。

未來(lái)靠產(chǎn)品嗎？未來(lái)產(chǎn)品和營(yíng)銷策劃會(huì)重新回到房地產(chǎn)主場(chǎng)。一張圖紙走天下完全不合適地產(chǎn)新時(shí)代了，產(chǎn)品力重新回到市場(chǎng)的主場(chǎng)，重新適合未來(lái)主流人群的生活方式。

9，  新時(shí)代來(lái)源于新生活：新時(shí)代的生活是涌現(xiàn)優(yōu)于權(quán)威，多樣性優(yōu)于能力，實(shí)踐優(yōu)于理論，韌性優(yōu)于力量，系統(tǒng)優(yōu)于個(gè)體。

10， 未來(lái)房地產(chǎn)越來(lái)越?jīng)]有權(quán)威，尤其新時(shí)代來(lái)臨的時(shí)候。未來(lái)做房地產(chǎn)產(chǎn)品，90后會(huì)成為市場(chǎng)主流，未來(lái)我們可能要向90后學(xué)習(xí)生活，學(xué)習(xí)生活方式。

11，今天做商業(yè)，核心都強(qiáng)調(diào)專業(yè)化，聚焦化，但今天看地產(chǎn)，聚焦是第2個(gè)十年聚焦，這第1個(gè)十年要變革創(chuàng)新升級(jí)，這個(gè)過(guò)渡時(shí)代，要多樣性，要多創(chuàng)新。

比如一剛干小額貸款，馬上就出來(lái)一堆，然后國(guó)家又組織，所以創(chuàng)新不易，但也反過(guò)來(lái)說(shuō)明必須多樣化。

12， 未來(lái)房地產(chǎn)核心還是韌性，是軟實(shí)力！

開(kāi)發(fā)商看似有的是力量，因?yàn)橛绣X。這看似很有力量，但實(shí)質(zhì)上很多時(shí)候投入一個(gè)新產(chǎn)業(yè)，感覺(jué)是拳頭打到棉花堆，運(yùn)營(yíng)很多黑洞，漏洞，規(guī)模越大，漏洞越大，力量發(fā)揮不了，核心還是運(yùn)營(yíng)和韌性。

13，今天這個(gè)時(shí)點(diǎn)， 消費(fèi)升級(jí)已經(jīng)在發(fā)生，而且更重要的是現(xiàn)在在加速。

14，未來(lái)房地產(chǎn)改革：

其一，從過(guò)去“唯一的”土地供應(yīng)方變?yōu)椤倍嘀黧w”的供應(yīng)，即政府，集體，企業(yè)，個(gè)人，農(nóng)地再延長(zhǎng)30年，多主體供應(yīng)，這意味著未來(lái)中國(guó)大國(guó)企，中國(guó)大央企，中國(guó)安居集團(tuán)，各城市安居集團(tuán)將重新回到主場(chǎng)，他們講非常厲害，因?yàn)橘Y源太多了。

其二，未來(lái)土地市場(chǎng)會(huì)分化成兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是完全自由的土地財(cái)政的土地市場(chǎng)（英美到香港到中國(guó)的自由競(jìng)拍），一個(gè)是受控的土地基準(zhǔn)競(jìng)投的市場(chǎng)（德國(guó)，法國(guó)和歐洲大陸的基準(zhǔn)競(jìng)投）。

比如德國(guó)拍賣土地，機(jī)制就決定了德國(guó)沒(méi)有不能產(chǎn)生巨無(wú)霸房企，因?yàn)檫@種土地競(jìng)拍市場(chǎng)不可能，在德國(guó)，45%的土地是賣給當(dāng)?shù)貍€(gè)人。

15，未來(lái)5年，中國(guó)會(huì)誕生全球最大的Reits，這個(gè)可能是分門(mén)別類的產(chǎn)業(yè)，公寓，養(yǎng)老，醫(yī)療，中國(guó)會(huì)迅速超越美國(guó)。

（來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院）