今年房地產(chǎn)市場的一個(gè)明顯變化，是各地對住房租賃市場的高度重視。一批省市先后出臺了促進(jìn)租賃市場發(fā)展的文件。政策力度之大，前所未有。其中，還提出了頗具創(chuàng)新意義的措施。比如，鼓勵(lì)進(jìn)行金融和資本市場的探索。

北京市多個(gè)部門9月29日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》，有這么一段話值得原文摘錄：

主動向中國銀行間市場交易商協(xié)會推薦住房租賃企業(yè)或項(xiàng)目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展，政策方面并非首次提出。去年國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），就有相應(yīng)表述：“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。”2016年10月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》指出：“支持房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型?！?/span>

更早前的2014年9月29日，《央行、銀監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作通知》也提出，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

專家們呼吁我國放開REITs，已逾10年。雖然最佳選擇是制定相應(yīng)法律，規(guī)范有序地鋪開，但從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，全面放行的可能性不大。而前述引用的政策層面的信號很明顯，REITs宜試點(diǎn)先行。也符合我國在特定領(lǐng)域改革的通行做法。

目前各地已出臺的促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的文件，有一項(xiàng)共同的內(nèi)容，即鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)企業(yè)尤其是國企參與建設(shè)、運(yùn)營租賃住房。事實(shí)上，地產(chǎn)商和房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)動作更快。包括萬科、龍湖、世聯(lián)行、鏈家在內(nèi)的企業(yè)，已經(jīng)開業(yè)和正在建設(shè)、運(yùn)營的公寓，數(shù)量不少。

但各類企業(yè)普遍遇到了公寓運(yùn)營短期內(nèi)難以盈利的問題。有專家測算稱，公寓投資年回報(bào)率在2%以下。雖然地產(chǎn)商主要是從戰(zhàn)略布局的角度進(jìn)軍公寓市場，但市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)簡單道理是，凡是不盈利的商業(yè)投入，均難以持久。

投資于包括公寓在內(nèi)的租賃住房市場，雖然是市場主體的自發(fā)行為，沒人強(qiáng)迫，理應(yīng)盈虧自負(fù)，但住房市場的特殊性在于，投資巨大，一旦出現(xiàn)問題就不是小問題。

降低其建設(shè)運(yùn)營成本，主要是資金成本，是解決租賃住房市場盈利難題的一個(gè)辦法。那就得有相對低廉、穩(wěn)定的資金來源。發(fā)行REITs已被證明是可資利用的重要渠道。也就是說，將收租物業(yè)未來若干年的租金收益權(quán)賣給機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者，允許其自由流通轉(zhuǎn)讓，可為租賃住房市場建立穩(wěn)定的資金來源。

從國際經(jīng)驗(yàn)看，REITs得以發(fā)展的一個(gè)重要途徑是在證券市場公開上市、轉(zhuǎn)讓。短期內(nèi)這在我國很難實(shí)現(xiàn)。因此，專家建議，先在機(jī)構(gòu)間、銀行間市場交易。

在租賃住房里，公寓的租金還是偏高的，但前面說了，公寓投資的回報(bào)率很低。這么低的收益，即使發(fā)行REITs，銀行、機(jī)構(gòu)也不愿意買，因?yàn)闊o錢可賺。據(jù)說有關(guān)部門就此咨詢過金融機(jī)構(gòu)，得到的答復(fù)是，在現(xiàn)有收益條件下，沒有積極性。

可以基本確定，發(fā)展住房租賃市場，是一項(xiàng)重大決策，事關(guān)房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立。REITs是為住房租賃市場提供穩(wěn)定可靠資金來源的重要渠道。如果認(rèn)同這兩點(diǎn)，那就要為REITs試點(diǎn)解決一些現(xiàn)實(shí)的困難。

已有專家建議，要么給機(jī)構(gòu)投資建設(shè)租賃住房給予稅收優(yōu)惠，要么給予財(cái)政補(bǔ)貼，以提高其收益率。我個(gè)人認(rèn)為，近兩年由于政府減稅力度較大，財(cái)政收入增長緩慢，而租賃住房建設(shè)投資巨大，象征性的補(bǔ)貼起不到刺激作用，補(bǔ)貼過大，大多數(shù)地方政府補(bǔ)不起。

比較適宜的選擇是減稅。給建設(shè)投資租賃住房減稅屬于增量減稅，相對于存量減稅，對地方政府的財(cái)政壓力沒那么大。而且，減稅有利于促進(jìn)企業(yè)、機(jī)構(gòu)投資租賃住房的積極性，供應(yīng)大了，新增稅收的蛋糕也做大了。

當(dāng)然，也可以在租賃住房的REITs發(fā)行試點(diǎn)環(huán)節(jié)減稅。但這屬于后端減稅。我個(gè)人傾向于建議在前端減稅，也就是租賃住房投資建設(shè)環(huán)節(jié)減稅，所起到的效應(yīng)會更明顯。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道