進入2017年，限售、限貸等逐漸成為各地調(diào)控政策的關(guān)鍵詞。特別是7月份以來，廣州、成都、北京、南京等多個人口凈流入城市陸續(xù)出臺租賃住房改革新政，“租購?fù)瑱?quán)”、“住房租賃”等話題引爆市場熱點。力度之大，預(yù)示著房地產(chǎn)市場風(fēng)向已變。

??9月26日下午，由每日經(jīng)濟新聞主辦的“第七屆中國價值地產(chǎn)年會”在上海隆重舉行。在會議現(xiàn)場，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟師、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長馮俊以“從單一住房購置走向租售并舉”為題做了主題演講。

??馮俊認為，通過租賃市場的發(fā)展可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、補租賃住房不足的短板、減弱住房投資品屬性、促進住房租買選擇機制的形成、完善住房市場的自我調(diào)節(jié)功能、推動中國房地企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、減緩房地產(chǎn)發(fā)展當中與國民經(jīng)濟整體的矛盾。

??“租售并舉”時代到來

??近期，國家連續(xù)出臺政策，多管齊下建立購租并舉的住房制度，滿足多層次的住房需求。

??在馮俊看來，住房消費者兩種形態(tài)，一個是購房，一個是租賃。而決定居住形態(tài)有三個因素：生產(chǎn)方式與生產(chǎn)社會化程度、就業(yè)穩(wěn)定程度和通勤半徑大小。當前中國城市住房發(fā)展的主要矛盾包括：房價和支付能力的問題，住房資源占有不均，城市發(fā)展不平衡。

??今年7月，國家九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并選取廣州、深圳等12個城市作為首批開展住房租賃試點。通知明確，要形成一批可復(fù)制、可推廣的試點成果，向全國進行推廣。

??據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，2017是中國歷史上發(fā)布租賃政策最為密集的年份。僅8月，累計就有超過14個城市或部門發(fā)布了17次鼓勵房地產(chǎn)租賃有關(guān)的政策；最近1年多時間里，有超過8個省份及超過25個城市出臺了相關(guān)政策。

??就一線城市來說，今后5年北京將建設(shè)150萬套住房，其中租賃住房將達50萬套。上海方面提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約為31％，將推出租賃住房共計70萬套。廣州方面，未來5年將推出825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計可供應(yīng)租賃住房15萬套。深圳方面，“十三五”期間將建設(shè)40萬套人才住房，超過特區(qū)成立近40年來的總和，其中70%為租賃住房。

??萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮7月曾公開稱，萬科今年重點發(fā)力長租公寓，計劃2017年開業(yè)2.5萬間，發(fā)展成為中國第一大集中式長租公寓服務(wù)商；龍湖2017年中期業(yè)績發(fā)布會上披露，冠寓今年年底開業(yè)房間數(shù)將達1.5萬間以上。

??據(jù)數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企中有三分之一的企業(yè)已進入長租公寓領(lǐng)域。

??改善土地供應(yīng)機制

??當前在政策層面，國家鼓勵租賃市場的發(fā)展，土地招拍掛政策也隨之進行調(diào)整，這意味著行業(yè)的發(fā)展思路將從源頭上被改變。

??《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，一些重點城市陸續(xù)公布了2017~2021年土地供應(yīng)計劃。其中，租賃住房用地的供應(yīng)計劃都被納入其中，并且開始占據(jù)越來越重的分量。

??例如，北京宣布，未來5年將提供1300公頃土地用于租賃，占整個土地供應(yīng)計劃的21.7%，可建設(shè)約50萬套租賃住房，上海計劃建設(shè)70萬套租賃住房，占地1700公頃，其中41%的土地來自專門的租賃住房用地。廣州宣布建設(shè)15萬套租賃住房，占地825公頃，其中20%是純租賃住房用地等。

??此外，土地自持是今年土拍市場的一項重要變革。北京最先試水，從2016年11月至今，已經(jīng)成交了4塊須由開發(fā)商100%自持的地塊。9月13日，上海集中出讓分布于浦東新區(qū)、長寧區(qū)和徐匯區(qū)的四宗租賃住宅用地，起始樓面均價僅為7725元/平方米。

??除國有土地部分動作頻頻，讓很多人意外的是，集體土地也迅速加入了租賃市場。

??8月28日，國土部和住建部下發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，確定了第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點的城市，包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市。

??除了現(xiàn)有政策外，馮俊認為，發(fā)展住房租賃市場需要采取八大措施：一是對住房租賃投資經(jīng)營企業(yè)提供稅收、行政審批等方面的優(yōu)惠和便利；二是社會管理方式的改變，給予住房承租戶與住房自有住戶效力相當?shù)纳鐣＠觯蝗欠e極開拓租賃住房投資資金的來源渠道；四是金融創(chuàng)新；五是保障租賃住房的土地供應(yīng)；六是增加有效租賃住房來源；七是推行租金指導(dǎo)模式；八是租賃關(guān)系的穩(wěn)定和租金的穩(wěn)定。

??至于發(fā)展租賃市場對房地產(chǎn)市場的影響，馮俊稱，短期租賃市場處于起步階段，短期內(nèi)較難能形成規(guī)模供應(yīng)，對商品房市場影響有限，但能改變市場預(yù)期；長期來看，租賃市場的規(guī)模化發(fā)展影響房地產(chǎn)市場供應(yīng)，購置需求減弱。