9月22日-23日，多地政府再次密集發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。兩天內(nèi)，包括南昌、重慶、貴陽、長沙、南寧、石家莊、西安、武漢在內(nèi)的8個城市發(fā)布了涉及住房限購、限售、價格及銷售管理的新政，這不禁讓我們想到了2016年 “國慶節(jié)”前后的樓市調(diào)控大戲。2016年的那一輪調(diào)控有力抑制了樓市投資，遏制住了房價的過快上漲勢頭。70個大中城市住宅價格環(huán)比漲幅由9月份的上漲2.6%迅速回落至12月份上漲0.2%。2017年此次的調(diào)控與一年前相比，有什么異同，為什么在這個時點有這么多的城市出臺樓市政策，未來政策是否存在繼續(xù)加碼的可能，樓市未來將會如何走？這些問題必將受到社會各界的關(guān)注。

一、政策主要內(nèi)容

從政策內(nèi)容看，此次各地房地產(chǎn)新政的內(nèi)容主要集中在限售、限購以及價格管理等方面。例如，重慶、長沙、南寧三城均限制了新交易住宅需滿兩年或三年后方可交易；南昌、石家莊的房地產(chǎn)新政則既限購又限售，調(diào)控力度較大；貴陽則除了限售外提高二次辦理住房公積金貸款購房首付比例；西安和武漢則主要在商品住房價格調(diào)整和商品房預(yù)售等方面加強管理。

自今年3月24日廈門出臺“限售令”，成為全國首個實施限售政策的城市后，包括成都、福州、廣州在內(nèi)的近40個城市紛紛出臺類似的限售政策，要求新交易住房在取得產(chǎn)權(quán)證后需持有一定年限方可轉(zhuǎn)讓，期限在2-10年之間。限售政策成為繼限購、限貸政策后的全國范圍推廣的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

二、政策出臺的背景分析

從政策出臺的背景和時點來看，當前全國房地產(chǎn)市場正面臨著投資性購房需求有所抬頭的重要時點。隨著樓市“去庫存”政策的持續(xù)實施，全國樓市庫存規(guī)模出現(xiàn)明顯下降。截至今年8月底，全國商品房待售面積同比下降12%，其中商品住宅待售面積下降22%。伴隨著樓市庫存規(guī)模的下降，部分城市特別是人口相對集中的大城市房價上漲壓力開始顯現(xiàn)，在前期限購、限貸、限售等一系列調(diào)控政策的引導(dǎo)下，這些地區(qū)的房價水平未出現(xiàn)明顯上漲，但在全國整體庫存回落的背景下，未來房價上漲的預(yù)期上升，以投資為目的的購房需求將會有所抬頭。

正是在這一背景下，為了抑制房地產(chǎn)泡沫，強化住房的居住屬性，進一步落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，多個城市才在各地房價并未出現(xiàn)明顯上漲之時就出臺了加強樓市調(diào)控的政策，未雨綢繆，以強化住房的居住屬性，保持市場的平穩(wěn)發(fā)展。

從此次出臺調(diào)控政策的各城市商品住宅銷售面積增速情況來看，除長沙、武漢、貴陽銷售面積增速略緩，低于全國平均水平以外，其余5個城市的銷售面積均超過20%，高于同期全國商品住宅銷售面積的增速，表明這些城市的住宅銷售狀況仍然較好。

從新建商品住宅價格指數(shù)來看，多數(shù)城市新建商品住宅價格環(huán)比仍在上漲，但漲幅均在1%之內(nèi)，當前房價上漲的走勢并不明顯。但需要注意的是，這一價格走勢是在去年下半年至今年上半年限購、限貸升級，限售區(qū)域不斷擴圍的前提下才實現(xiàn)的，而且從去年8-9月的情況來看，多數(shù)城市在當時的環(huán)比漲幅都超過了2%，上漲勢頭十分明顯。在樓市庫存明顯下降的大背景下，為避免樓市再現(xiàn)泡沫化，調(diào)控升級充分體現(xiàn)了政府的良苦用心。

三、政策影響分析

從政策影響來看，主要可分為兩個方面，一是出臺政策的城市自身的影響，二是政策升級對全國樓市的信號作用。

從第一方面來看，隨著各個城市出臺的樓市新政，投資性購房的投資周期被延長，流動性受限，住房需求特別是投資性購房需求被抑制，預(yù)計這些城市的成交量會出現(xiàn)下滑，其房價將會高位盤整或者出現(xiàn)下跌。以全國首個實施限售政策的城市廈門為例，廈門推出限售政策當月（3月），其新建住宅價格指數(shù)環(huán)上漲1.8%，新建商品住宅上漲1.9%，二手住宅4.9%，二手住宅價格漲幅在在70大中城市中排名第一；限售政策推出后的次月，各類房屋的價格漲幅快速回落，特別是二手住宅環(huán)比出現(xiàn)下跌，隨后的幾個月內(nèi)，各類房屋價格環(huán)比漲幅均在0.5%以內(nèi)，二手住宅更是連續(xù)5個月保持小幅下跌態(tài)勢。

從本次加入“限售”行列的城市來看，其前期住房價格上漲均較為迅猛。若參考廈門限售政策出臺前后新建住宅價格變化情況，預(yù)計這些城市的房價或因限售打破套利鏈條而遏制投機需求，房價增速會出現(xiàn)下滑。但同時考慮到這些城市此前已經(jīng)在限購、限貸方面出臺了相應(yīng)的政策，因而其對市場的沖擊會低于廈門。

從政策影響的第二個方面來看，多地樓市調(diào)控政策升級將給市場傳遞出一個明確“信號”，讓市場各方認識到政府調(diào)控樓市、穩(wěn)定房價的決心。這將對其他城市的購房者尤其是投資性購房群體產(chǎn)生一定的威懾力，各城市樓市潛在購房群體的觀望比例會增加。受其影響，預(yù)計全國樓市的交易規(guī)模會有所縮小，全國商品住宅銷售面積的增速會進一步回落。

四、未來政策的可能走向

從未來的政策走向看，隨著各地“限購、限價、限貸、限售”政策紛紛出爐，房地產(chǎn)市場短期調(diào)控政策不斷疊加，這對抑制房地產(chǎn)價格瘋漲、回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”定位產(chǎn)生了明顯效果。但從另一方面看，限購、限價、限貸、限售仍偏重于行政手段，未來，更為重要的可能仍是加快房地產(chǎn)市場長效機制的建設(shè)。

加快樓市長效機制的建設(shè)是擺在政府管理部門的一項艱巨任務(wù)。當前，政府已開始綜合利用土地、金融、住房保障等政策手段來抑制投資，加強住房的居住屬性，如加大房屋供求預(yù)計突出城市的土地供應(yīng)，強化差別化住房信貸政策，對不同區(qū)域、不同房屋類型（是否首套）、不同購房對象實施不同的信貸政策，完善住房保障體系，加強共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)等等。這些手段相對于去年底中央經(jīng)濟工作會議提供的手段來言，稅收方面的進展相對較慢，這也與其推動的難度有關(guān)。但預(yù)計隨著改革的持續(xù)深入，房地產(chǎn)稅在未來有望會進一步擴大試點，在地方財政壓力大和房價上漲快的地區(qū)率先推出，這也將是房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)的一個重要環(huán)節(jié)。

另一方面，租售并舉、租住同權(quán)將會促使房地產(chǎn)市場向更加理性的方向發(fā)展，租購并舉的住房制度將成為房地產(chǎn)市場長效機制一個重要方面。近半年來，住房租賃市場快速推進，這將給現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場注入新的“鰻魚”，以此來倒逼和推動市場的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。從長期來看，共有產(chǎn)權(quán)房的推出、租購?fù)瑱?quán)的推進等將極大地促進住房租賃市場的發(fā)展，通過提供租賃住房完成房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并引導(dǎo)自住和投資需求回歸。

（來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)）