2017上半年中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)好于預期。房地產(chǎn)投資增速超出市場預期，上半年新開工住宅建設面積、土地成交量和房地產(chǎn)開發(fā)融資全面改善。哪些原因?qū)е聵鞘芯o縮政策的影響如此溫和？下半年樓市行情又將如何發(fā)展？

有調(diào)研結(jié)果顯示2017上半年開發(fā)商建設活動保持活躍，與官方統(tǒng)計的上半年房地產(chǎn)投資同比增長持穩(wěn)在8.5%相一致。我們發(fā)現(xiàn)建設活動活躍主要由于庫存下降、開發(fā)商需加速回籠售樓資金和開發(fā)商旨在加快目前項目施工進度以避免未來市場環(huán)境出現(xiàn)惡化等因素。然而，開發(fā)商對建設活動前景的態(tài)度轉(zhuǎn)向更加謹慎。開發(fā)商對下半年銷售業(yè)績下滑和信貸融資收緊的預期給房地產(chǎn)投資增長帶來阻力。

土地市場動態(tài)提供了另一佐證。我們的調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商計劃拿地的目的在于增加土地儲備和方便未來擴張。部分開發(fā)商表示新拿下的地塊將不會立即開工建設，而是暫時囤下等候市場環(huán)境轉(zhuǎn)向更加有利時再上馬新項目。另一部分開發(fā)商稱企業(yè)大量拿地主要是利用目前優(yōu)惠的地方政府土地政策。因此，我們預計土地成交量的穩(wěn)健增長（全國數(shù)據(jù)來看截至6月底同比增長8.8%）或難以轉(zhuǎn)化成新開工樓盤建設面積的迅速上升。此外我們還注意到上半年開發(fā)商融資環(huán)境相對良好。開發(fā)商普遍現(xiàn)金充足，同時充足的現(xiàn)金流或能提供一定的緩沖，避免銷售疲軟時房地產(chǎn)投資驟然放緩。

放眼樓市前景，我們的調(diào)研結(jié)果顯示在政府政策嚴厲限制措施下開發(fā)商信心有所減弱。政府針對樓市出臺的限制措施降低了樓市成交量。據(jù)本次調(diào)研結(jié)果顯示，由于過去三個月中一線城市針對住宅購買、銷售和按揭貸款出臺的限制措施已經(jīng)擴大到二、三線及以下城市，2017年初偏熱的二、三線樓市已開始遭受沖擊。這與官方數(shù)據(jù)顯示的截至6月底已售住宅面積同比增長由截至2月底的23.7%大幅下滑至13.5%相互印證。一季度二、三線城市住宅銷售撐起了全國銷售的良好表現(xiàn)。 隨著二季度二、三線城市住宅銷售開始失去動力，下半年全國住宅成交或?qū)⑾禄Ｏ拶徍桶唇艺呤站o為開發(fā)商對銷售前景的預期籠上一層陰云，盡管棚戶區(qū)改造項目中貨幣化安置比例上升或?qū)⒗^續(xù)提供一定的支持。

多數(shù)受訪開發(fā)商反饋稱銀行貸款難度增大，而非銀行融資（信托貸款、民間借貸）狀況并未改善。開發(fā)商還稱融資成本已開始上升。本次調(diào)研中銀行貸款利率約達6.7%，較2017年1-2月的6.3%有所上升，非銀行貸款利率約達10.9%，高于上期調(diào)研的10.5%。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策收緊和金融市場持續(xù)去杠桿，開發(fā)商融資成本或?qū)⑦M一步上升，對開發(fā)商融資環(huán)境進一步施壓。

此外，我們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商預計下半年中央政府樓市政策將繼續(xù)保持收緊立場，而地方政府政策或許更為溫和。針對開發(fā)商融資、按揭貸款和最低首付比例政策、稅費調(diào)整等方面的緊縮措施或還將延續(xù)，而發(fā)展租房市場和加大住宅項目土地供給等部分新出臺措施預計將有助于進一步穩(wěn)定樓市發(fā)展。

總之，我們預計下半年中國房地產(chǎn)市場一些下行風險將逐步顯露。盡管上半年住宅庫存下降和開發(fā)商財務狀況尚可為投資提供一定的緩沖，我們的調(diào)研結(jié)果顯示住宅銷售放緩和對開發(fā)商和購房家庭收緊信貸或?qū)⒂绊懴掳肽甑姆康禺a(chǎn)投資增長并抑制房價上漲；樓市政策持續(xù)收緊。開發(fā)商這個冬天或?qū)㈤_始感受到絲絲寒意。