香港擁有一個(gè)高度發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，為市民提供了比較高質(zhì)量的私人住房，也吸引全球投資者到港置業(yè);另外，特區(qū)政府也通過建設(shè)大量公屋、居屋，為中低收入市民提供廉價(jià)住房。

可以說，市場(chǎng)和政府在提供居民住宅上合理分工，為香港經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期繁榮和社會(huì)穩(wěn)定奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。但是，過去幾年房?jī)r(jià)上漲過快，中產(chǎn)階層生存空間受到嚴(yán)重?cái)D壓;高房?jī)r(jià)也推高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)成本，損害香港經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。這些問題和內(nèi)地一線城市的狀況非常類似。

本文分析香港房地產(chǎn)的幾個(gè)主要特征：住宅供給和房屋租賃市場(chǎng)，希望這些經(jīng)驗(yàn)可以為內(nèi)地進(jìn)一步發(fā)展完善房地產(chǎn)市場(chǎng)、構(gòu)建樓市長(zhǎng)效機(jī)制有所借鑒。

供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾

香港的房?jī)r(jià)屬于世界房?jī)r(jià)中最昂貴之一，房?jī)r(jià)收入比高達(dá) 18，而國(guó)際上一般認(rèn)為這個(gè)比率在 6 以內(nèi)比較合理。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)看，房?jī)r(jià)由供給和需求共同決定。供給彈性越低，需求上升會(huì)造成更多價(jià)格上漲。香港特區(qū)政府的《長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略》根據(jù)人口變化和房屋老化等測(cè)算住房供應(yīng)需求，預(yù)計(jì)在 2017、2018 年到 2026、2027 年十年間，住房需求將達(dá)到 46 萬(wàn)個(gè)單位，政府供應(yīng)目標(biāo)為 28 萬(wàn)個(gè)公營(yíng)房屋單位(包括 20 萬(wàn)個(gè)公屋單位，8 萬(wàn)個(gè)資助出售單位)，以及 18 萬(wàn)個(gè)私營(yíng)房屋單位。

目前為止，根據(jù)已有土地，香港特區(qū)政府規(guī)劃了未來 10 年的 23.6 萬(wàn)個(gè)公營(yíng)房屋單位和未來 3-4 年的 9.4萬(wàn)個(gè)私營(yíng)單位，離目標(biāo)尚有較大距離。雖然香港整體土地資源較為豐富，有許多農(nóng)地和郊野公園可以發(fā)展住宅項(xiàng)目，政府也可以填海造地，但是這些措施都受到政治團(tuán)體、環(huán)保組織和法律等約束，難以順利推行。舊屋收購(gòu)重建，也因?yàn)樾枰?80% 以上住戶同意而進(jìn)展緩慢。住宅供應(yīng)不足，缺少?gòu)椥?，使得房?jī)r(jià)很容易因?yàn)樾枨笊仙焖偕蠞q。

許多國(guó)家都努力根據(jù)需求變化來匹配供給土地，通過各種辦法合理提供居民住房，平抑房?jī)r(jià)。德國(guó)政府在提供居民住宅方面，是個(gè)比較成功的例子。在德國(guó)，如果法律沒有明文禁止，個(gè)人或者公司就有權(quán)利在其擁有的土地上開發(fā)房地產(chǎn)，這使得住房供應(yīng)可以很好地反映市場(chǎng)需求。

德國(guó)政府還制定了一個(gè)對(duì)住宅建設(shè)的補(bǔ)貼計(jì)劃：該計(jì)劃在實(shí)施的第一個(gè)十年里，就提供了超過 350 萬(wàn)套住房，占該時(shí)期德國(guó)新建住房的 55%。

德國(guó)成為主要發(fā)達(dá)國(guó)家中居民住房壓力最小的國(guó)家之一。新加坡是另外一個(gè)典范：85% 的人口住在政府提供的組屋里，基本實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”的目標(biāo)。

在內(nèi)地一線城市，面臨著和香港同樣嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)：外來人口不斷涌入，但是可供開發(fā)住宅的土地越來越少。不斷上漲的房?jī)r(jià)，給居民住房帶來巨大的壓力：在我國(guó)大部分城市，房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過 10，在北京、上海和深圳等核心城市，房?jī)r(jià)收入比更是超過 20-30。

目前一線城市已經(jīng)開始主動(dòng)將一些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到郊區(qū)或者其他城市，這一定程度緩解了城市人口增長(zhǎng)和土地資源不足的矛盾。另外，一些城市也在加快建設(shè)保障房，為低收入居民提供住房。但是，保障房的建設(shè)，在增加住宅供應(yīng)的同時(shí)也減少了城市可供開發(fā)土地，不一定能緩和高房?jī)r(jià)。在另一些城市，政府限制地價(jià)，這對(duì)改變房?jī)r(jià)預(yù)期有一定作用，但是長(zhǎng)期看更可能使利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到開發(fā)商。解決一線城市住房緊張、房?jī)r(jià)高企的問題，主要還是要從挖掘土地供給和提高土地利用效率入手。

房屋租賃市場(chǎng)是關(guān)鍵一環(huán)

房屋租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。買賣住房其實(shí)是一種投資行為，反映買賣雙方對(duì)未來房屋資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期;而房屋租賃是一種消費(fèi)行為，反映租房者收入水平和出租者的成本。一個(gè)良好的房屋租賃市場(chǎng)，是住房買賣市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)：因?yàn)槲磥矸孔馐找?，決定了當(dāng)下的房?jī)r(jià)。當(dāng)房?jī)r(jià)高過未來房租收益，市場(chǎng)會(huì)增加供給;反之，會(huì)減少供給。

但是，如果土地供給有限，住宅開發(fā)難度大，高房?jī)r(jià)反而可能誘發(fā)投機(jī)，使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，惡性循環(huán)，房?jī)r(jià)不斷偏離基本面，呈泡沫化發(fā)展。

香港的房屋租賃市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，房屋空置率極低。香港的房屋租金收益率最近幾年由于房?jī)r(jià)上漲不斷下降，目前在 2%-3% 左右，這和新加坡 2.5% 相當(dāng)。但是低于倫敦的 3%，日本的 3%-5%，美國(guó)的 5%。這顯示出香港房?jī)r(jià)偏離了基本面，對(duì)投資者有警示作用。租金和房?jī)r(jià)偏離，一定程度上牽制香港房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。香港的房屋租賃市場(chǎng)高度分散，供應(yīng)主要由個(gè)人投資者提供，且分散在不同居民住宅樓;香港房屋租賃中介遍布大街小巷，中介人員專注于自己熟悉片區(qū)的房屋，是連接房東和租客的紐帶。這種房屋租賃市場(chǎng)，比較適合人口密集的大城市，對(duì)內(nèi)地一線城市很有借鑒意義。

德國(guó)在房屋租賃市場(chǎng)對(duì)租戶利益的保護(hù)，也是可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。德國(guó)的租約一般沒有期限，房東只有在少數(shù)情況下可以趕走租客，政府更是嚴(yán)格限制房東漲租。這使得德國(guó) 8000萬(wàn)人口中有超過一半住在出租房中，平均租房期超過 10 年。相比之下，我國(guó)香港地區(qū)的租約一般只有兩年，而且房東可以在第二年漲租。

可見，德國(guó)對(duì)房屋買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的有效調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)了在這個(gè)歐洲經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)勁的國(guó)家里房?jī)r(jià)和租金的平穩(wěn)。

內(nèi)地一線城市的租金收益比比香港更低，在 2% 左右。租金收益低，管理成本高，使得房屋大量空置，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。在大城市發(fā)展一個(gè)良好的房屋租賃市場(chǎng)，已刻不容緩。

政府或可以考慮盡快推出房地產(chǎn)稅等增加空置房持有成本的措施，促使空置房進(jìn)入市場(chǎng)。

另外，政府可以建立一個(gè)專門管理房屋租賃市場(chǎng)的部門，溝通出租者和住房者，保障雙方合法權(quán)益。把囤積的存量房子運(yùn)轉(zhuǎn)起來，在土地供給不足的情況下，可以起到緩解住房供需矛盾。

綜上所述，住房是最特殊、最關(guān)鍵的商品之一，住房市場(chǎng)根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)和政府政策意圖不同，在不同地方發(fā)展出不同特征。在努力發(fā)展市場(chǎng)化住宅市場(chǎng)的同時(shí)，各國(guó)政府普遍對(duì)住房供給積極干預(yù)——合理干預(yù)的基礎(chǔ)在于政府直接影響土地供應(yīng)以及住宅具有的社會(huì)屬性。

我國(guó)政府已經(jīng)明確“房子是用來住的、不是用來炒的”這個(gè)定位，未來政策重點(diǎn)或從發(fā)展市場(chǎng)化的私人住宅市場(chǎng)更多地轉(zhuǎn)向解決居民住宅需求上，著重建設(shè)保障房和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。我國(guó)香港地區(qū)和各國(guó)在這些方面成功和失敗的案例，是構(gòu)建我國(guó)樓市長(zhǎng)效機(jī)制可供吸取的寶貴經(jīng)驗(yàn)。