近年來，隨著居民生活服務(wù)營業(yè)收入增加，社區(qū)商業(yè)備受關(guān)注。如何走到消費(fèi)者身邊“最后一公里”成為資本市場又一個(gè)角逐焦點(diǎn)。

今年7月商務(wù)部發(fā)布的《中國零售行業(yè)發(fā)展報(bào)告（2016/2017）》稱，宏觀經(jīng)濟(jì)增速不斷放緩，我國實(shí)體零售仍將延續(xù)平緩發(fā)展態(tài)勢。在場地租金攀升、企業(yè)利潤下降的大環(huán)境下，門店越開越小儼然成為我國實(shí)體零售不可阻擋的發(fā)展趨勢，便利店、精品超市、社區(qū)型購物中心等社區(qū)商業(yè)將成為零售企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型升級的重要方向。

在近日舉辦的“2017中國社區(qū)商業(yè)論壇”上，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)秘書長裴亮表示：“社區(qū)商業(yè)是網(wǎng)上零售和實(shí)體店博弈的最后一塊陣地?！?/span>

最后的博弈

在社區(qū)商業(yè)這片陣地，房企仍是主力軍。在土地供應(yīng)方面，企業(yè)競得地塊常被要求一定比例的商業(yè)自持，這成為房企進(jìn)入該領(lǐng)域的先天因素。

RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥曾表示：“中國很多社區(qū)商業(yè)的開發(fā)往往是作為其住宅項(xiàng)目的附屬產(chǎn)品?！蹦壳埃鐓^(qū)商業(yè)市場活躍的房企有萬科的“第五食堂”、龍湖的星悅薈、世茂的MiniMall、藍(lán)光地產(chǎn)的“藍(lán)街”等。

此外，記者發(fā)現(xiàn)，盒馬鮮生、繽果盒子等新零售業(yè)態(tài)的電商也陸續(xù)加入。

社區(qū)商業(yè)并非是近幾年才出現(xiàn)的概念。早在20世紀(jì)50年代，社區(qū)商業(yè)就興起于美國，隨后發(fā)展至其他國家。1998年，以新加坡“鄰里中心”為范本的蘇州鄰里中心——新城大廈首次出現(xiàn)在中國。不同于傳統(tǒng)意義上的小區(qū)商店，蘇州鄰里中心是類似購物中心的形態(tài)。

中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利表示，早期零售商出于業(yè)務(wù)拓展需要，更傾向于選擇聚客能力強(qiáng)、商圈范圍廣的購物中心，從而保證客流量。而隨著生存競爭日益加劇，一味做大型購物中心面臨經(jīng)營等方面的考驗(yàn)，于是就近消費(fèi)的社區(qū)商業(yè)成為企業(yè)爭奪的“蛋糕”。

那么，“社區(qū)商業(yè)”是如何定義的？

按照天華邁卓副總經(jīng)理宋若嘉的觀點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)指的是建筑面積在5萬平方米以內(nèi)、輻射范圍在1.5公里以內(nèi)的商業(yè)，以滿足居民日常需求為主，同時(shí)提供公共服務(wù)和精神服務(wù)。

他表示，商務(wù)部將商業(yè)社區(qū)分為三類：第一類是鄰里商業(yè)，服務(wù)1-1.5萬人；第二類是居住區(qū)商業(yè)，服務(wù)3-5萬人；第三類為社區(qū)商業(yè)，服務(wù)8-10萬人。

郭增利則認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)不僅是以面積、表現(xiàn)形態(tài)等維度區(qū)分。目前社區(qū)中自發(fā)形成的底商履行了社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理，不屬該范疇。而從開發(fā)模式看，社區(qū)商業(yè)與購物中心一致，即通過開發(fā)物業(yè)，經(jīng)過土地規(guī)劃，做社區(qū)商業(yè)定位、招商、品牌組合，最后實(shí)行統(tǒng)一管理。郭認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)邏輯應(yīng)該是“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”。

廣闊市場下的困境

資本關(guān)注緣于近年來社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。

商務(wù)部2016年12月發(fā)布的《居民生活服務(wù)業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》顯示，2015年，我國居民生活服務(wù)業(yè)營業(yè)收入為5.2萬億元，同比增長12.6%，高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增速。

宋若嘉表示，居民的生活便利性需求，是未來最大的趨勢。當(dāng)下居民消費(fèi)中有60%左右是生活型消費(fèi)，其中有50%-60%可以在一公里內(nèi)解決。

郭增利則表示，未來的商業(yè)市場中，社區(qū)商業(yè)占比會(huì)逐漸增加，但是由于社區(qū)商業(yè)服務(wù)面積較小，未來商業(yè)的平均面積也會(huì)相應(yīng)減少，出現(xiàn)小而分散的特征。判斷社區(qū)商業(yè)好壞的標(biāo)準(zhǔn)之一，是消費(fèi)頻率。

目前這類業(yè)態(tài)的市場占有率仍偏小。郭增利表示，正常情況下，社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)占到整個(gè)社會(huì)消費(fèi)的30%-40%，才能體現(xiàn)生活配套服務(wù)的便捷性。然而，中國目前整個(gè)消費(fèi)市場上社區(qū)商業(yè)占比沒有超過10%。

交通堵塞、生活節(jié)奏加快等也在推動(dòng)社區(qū)商業(yè)發(fā)展?！吨袊鐓^(qū)商業(yè)規(guī)范化發(fā)展研究報(bào)告》顯示，在消費(fèi)需求層面，有就近消費(fèi)意愿的受訪者占比高達(dá)92%，但我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展水平并不高。報(bào)告顯示，受訪者對周邊社區(qū)商業(yè)和生活型商業(yè)的滿意度僅為42%。這說明我國社區(qū)商業(yè)市場具有廣闊發(fā)展前景。

不過社區(qū)商業(yè)市場發(fā)展目前尚存各種困境。御嶺資本創(chuàng)始人、合伙人牟榕就認(rèn)為存在五個(gè)問題：規(guī)劃協(xié)同差，定位不清晰，專業(yè)人才缺乏，資本環(huán)境不成熟，地區(qū)發(fā)展不均衡。宋若嘉表示，目前市場缺乏成熟的證券化渠道與退出機(jī)制。

郭增利表示，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展需要地產(chǎn)商、零售商和政府三方合作。房企需要從服務(wù)的心態(tài)出發(fā)，積極打造社區(qū)商業(yè)；零售商要注重細(xì)水長流的經(jīng)營方式，來保證消費(fèi)黏性；社區(qū)商業(yè)可以理解為民生工程，這更需要政府在稅收等方面的扶持。不過，他坦陳這一邏輯在中國很難落地?！吧虡I(yè)邏輯是最短時(shí)間賺最多的錢，而社區(qū)商業(yè)的邏輯則相反，是通過有效長期的服務(wù)得到穩(wěn)定增長，再實(shí)現(xiàn)可能不是很高的平均利潤率。”他說，“大家都不愿意讓利給別人?！?/span>

多方博弈難以得到平衡，帶來的結(jié)果就是社區(qū)商業(yè)的艱難前行。目前，全國各地政府對社區(qū)商業(yè)的發(fā)展有著一系列支持政策，比如，“菜籃子工程”提供投資補(bǔ)助等舉措。不過顯然，這是一個(gè)長期的過程。