記者3月26日從接近北京城建人士處獲悉，該公司在北京主要城區(qū)的棚改項(xiàng)目中占據(jù)較重市場(chǎng)份額，而隨著房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入存量時(shí)代，亦有分析人士將其視為北京的棚改“地王”。

但是這種判斷，卻引發(fā)了截然不同的機(jī)構(gòu)邏輯。

在2月初以來的一輪市場(chǎng)震蕩下，北京城建迅速跌破凈資產(chǎn)；截至4月2日，其市凈率僅為0.91倍，距離“八折時(shí)代”僅一步之遙，成為地產(chǎn)板塊為數(shù)不多的破凈股。

根據(jù)其剛剛披露的年報(bào)，多家險(xiǎn)資等機(jī)構(gòu)投資者在2017年四季度期間對(duì)北京城建進(jìn)行減持，但另一方面，證金公司為代表的“國(guó)家隊(duì)”資金卻增持，甚至逼近舉牌線。后者已被套牢。而在最新披露的公募基金年報(bào)中，被套牢的機(jī)構(gòu)股東名單隨之增加。

個(gè)股破凈下，機(jī)構(gòu)操作邏輯正在受到市場(chǎng)更多關(guān)注，尤其是在目前市場(chǎng)風(fēng)格激辯的大背景下。

根據(jù)本報(bào)記者采訪，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的從嚴(yán)調(diào)控，仍然是遏制北京城建的主要原因；但不少機(jī)構(gòu)的押注，則有意埋伏“棚改”的細(xì)分市場(chǎng)。

破凈“地王”追蹤

北京城建的“破凈”狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)超過兩月。

截至4月2日，北京城建報(bào)收于11.56元/股，市凈率低至0.91倍，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)逼近2014年和2016年，曾經(jīng)出現(xiàn)的歷史最低水平。

其起因是，今年1月29日至2月9日的10個(gè)交易日內(nèi)，北京城建接連走低，區(qū)間累計(jì)跌幅達(dá)23.67%。同期萬得房地產(chǎn)指數(shù)也較前高點(diǎn)下跌達(dá)15.24%。

剔除掉B股、ST股和無盈利預(yù)期股等因素，本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)東方財(cái)富142家房地產(chǎn)開發(fā)板塊上市公司，后者整體市凈率卻仍為1.56倍。

緣何會(huì)出現(xiàn)這種反差，其剛剛披露的年報(bào)或許道出端倪。

一方面，多家險(xiǎn)資股東較此前出現(xiàn)減少。例如曾經(jīng)的第二大股東“新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司-分紅-團(tuán)體分紅-018L-FH001滬”、“中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司-傳統(tǒng)-普通保險(xiǎn)產(chǎn)品-005L-CT001滬”均對(duì)北京城建進(jìn)行了減持；前海人壽聚富則直接退出了前十大股東序列。

另一方面，北京城建去年?duì)I業(yè)收入雖然從2016年的116.28億元增長(zhǎng)至140.42億元，同比增長(zhǎng)20.77%，但其凈利潤(rùn)卻從14.37億元下降至13.80億元，同比降幅為4.01%。

分析人士坦言，2017年的房地產(chǎn)調(diào)控是包括北京城建在內(nèi)的地產(chǎn)股所共同面臨的問題。 “地產(chǎn)調(diào)控在2017年進(jìn)入強(qiáng)周期和調(diào)整期，特別是在北京317限購(gòu)限貸之后，所以地產(chǎn)公司受到的影響十分明顯?！北本┮患抑行腿痰禺a(chǎn)行業(yè)分析師表示。

此外根據(jù)本報(bào)記者了解，部分公允資產(chǎn)的減值的確給北京城建帶來負(fù)面影響，例如其在2017年底的可供出售金融資產(chǎn)59.90億元，比上年末68.4億元減少8.5億元，原因系“國(guó)信證券股價(jià)下跌所致”。

按照上述券商分析人士的說法，險(xiǎn)資的減持操作或延續(xù)到今年一季度，亦與險(xiǎn)資A股配置思路調(diào)整有關(guān)。在操作方向上，險(xiǎn)資同期還一路減持了中百集團(tuán)、山東鋼鐵、國(guó)電南瑞和貴州茅臺(tái)等白馬股。

此外也有分析人士指出，當(dāng)前北京城建擅長(zhǎng)的棚改項(xiàng)目仍然處于投入期，當(dāng)前更多導(dǎo)致其成本上升而并未形成業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)化。

這一邏輯也體現(xiàn)在北京城建的年報(bào)上。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底北京城建存貨達(dá)609.18億元，同比上年底增加101.52億元，而該變動(dòng)與棚改和項(xiàng)目開發(fā)成本增加有關(guān)。

“其實(shí)這個(gè)業(yè)績(jī)是超額完成指標(biāo)的，因?yàn)楫吘故谴髧?guó)企，和政府部門走得也更近，對(duì)于地產(chǎn)政策的影響和業(yè)績(jī)預(yù)期也會(huì)有傾向于更加保守的調(diào)整?！鄙鲜鼋咏本┏墙ㄈ耸客嘎?。

證金逆市被套牢

作為破凈股的北京城建因其掌握著諸多棚改項(xiàng)目，一度被部分業(yè)內(nèi)人士視為北京的“新地王”。

北京市規(guī)劃國(guó)土委官網(wǎng)3月下旬剛剛發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單》，限制四環(huán)路以內(nèi)和中軸線延長(zhǎng)線、長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線這“兩軸”周邊的各類用地調(diào)整性質(zhì)改建住宅商品房。

棚改概念則不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。在該文下發(fā)之前，1月15日，北京城建剛剛公告與控股母公司聯(lián)合中標(biāo)懷柔、大興等區(qū)域兩項(xiàng)目，合計(jì)投資額達(dá)262億元，而上市公司在其中的份額占比分別為65%和100%；而從2016年至今，北京城建先后亦攬入東城、豐臺(tái)、順義等多地項(xiàng)目，合計(jì)投資總規(guī)模逼近千億量級(jí)。

不過本報(bào)記者從相關(guān)負(fù)責(zé)人士處獲悉，截至2017年末，其備受關(guān)注的，在北京二環(huán)周邊的望壇項(xiàng)目，仍未實(shí)現(xiàn)銷售。

隨著保險(xiǎn)資金的撤離，增持者顯然集體面臨“陣痛”。

比如，象征著國(guó)家隊(duì)的證金公司在2017年四季度期間悄然增加對(duì)北京城建持倉(cāng)。總持股比例已達(dá)4.9%，距離舉牌線僅剩0.1%的“一步之遙”，但從股價(jià)曲線來看，證金公司顯然已經(jīng)被套牢。

同期，根據(jù)剛剛披露的公募基金年報(bào)，博時(shí)基金、萬家基金和華寶興業(yè)基金等旗下產(chǎn)品亦在重倉(cāng)股名單中增加了北京城建，大概率亦被套牢。

“目前傳統(tǒng)土地開發(fā)模式的市場(chǎng)容量已經(jīng)非常有限了，棚改有可能是推動(dòng)市場(chǎng)的一個(gè)新概念。”一家重倉(cāng)該股的公募基金相關(guān)負(fù)責(zé)人透露。

但是顯然，市場(chǎng)對(duì)此能否轉(zhuǎn)換成業(yè)績(jī)?nèi)源鎿?dān)憂。

對(duì)于不同機(jī)構(gòu)的配置思路，另有分析人士還指出，“不同于證金公司做配置盤為主，險(xiǎn)資更傾向于交易盤，在擇時(shí)上會(huì)考慮地產(chǎn)股面臨的調(diào)控壓力，這也是一些機(jī)構(gòu)2017年不斷退出地產(chǎn)的原因。北京城建估值走低后，配置盤押注的是更加合理的買入價(jià)格?！?/span>

該人士指出，從板塊信息來看，信達(dá)地產(chǎn)、三湘印象、首開股份市凈率與北京城建類似，不過相比而言，前者非經(jīng)常性損益占比遠(yuǎn)高于北京城建，因此北京城建的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有更高的安全邊際。

但是顯然，調(diào)控的大背景下，攜帶“北京新地王”光環(huán)的北京城建破凈之旅仍多有懸疑。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道