青秀在內(nèi)的多個項目，相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人被記入信用“黑名單”。

“長沙市中心城區(qū)累計已辦理預(yù)售許可證，或者現(xiàn)房銷售備案但尚未銷售面積的住宅去化周期僅有2.8個月?！苯眨鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳（以下簡稱“湖南省住建廳”）一份公函引起房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)熱議。公函內(nèi)容顯示，湖南按照上級要求，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

庫存下降之余，樓市“一房難求”、房企捂盤惜售等違規(guī)現(xiàn)象加劇。5月7日，長沙住建委曝光了一批住建領(lǐng)域失信行為。其中，包括北辰三角洲C2、C3區(qū)、中房瑞致（中交·中央花園）、中央美郡、中冶·中冶公園、奧克斯締壹城、梅溪青秀在內(nèi)的多個項目，相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人被記入信用“黑名單”。

對此，長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)李亞凌在接受記者采訪時表示，公司從未出現(xiàn)過捂盤惜售的行為，一切依法依規(guī)進行銷售活動。記者多次致電并致函長沙奧克斯置業(yè)有限公司，工作人員均未作出回復(fù)。中鐵建相關(guān)負責(zé)人回應(yīng)稱，由于領(lǐng)導(dǎo)出差，相關(guān)問題還在確認中。而中冶地產(chǎn)董秘辦相關(guān)負責(zé)人稱，具體問題由其下屬公司中冶長天進行回復(fù)，不過截至記者發(fā)稿，中冶長天的電話始終無人接聽。

長沙住宅庫存告急

記者注意到，5月3日，湖南省住建廳發(fā)布一份《關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫存去化周期的函》。

公函顯示，在累計已辦理預(yù)售許可證或現(xiàn)房銷售備案但尚未銷售面積的住宅去化周期中，長沙市中心城區(qū)（即市內(nèi)六區(qū)）為2.8個月，長沙縣為2個月，瀏陽市為1.9個月，寧鄉(xiāng)市為4.7個月。

“按照住建部和國土資源部（現(xiàn)為自然資源部）下發(fā)的《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》要求，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36個月至18個月的，要減少供地；12個月至6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏?！痹摲莨硎尽?/span>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，省會城市出現(xiàn)庫存告急屬于正?，F(xiàn)象，由于房源賣得所剩不多。不過從邏輯上講，庫存僅剩2.8個月則需要適當(dāng)補充，若庫存持續(xù)降低，容易導(dǎo)致價格上漲。

其實，住宅去化周期被通報在3個月的臨界點之下，在長沙已不止一次。湖南省房地產(chǎn)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家王義高也認為，長沙的房地產(chǎn)還需要保持一定庫存量，才不會引起市場恐慌和搶購。

記者從長沙市國土局土地供應(yīng)處一名工作人員處了解到，今年1~4月，長沙市供地力度有大幅度提升，全市（含區(qū)市縣）住宅用地供應(yīng)2600畝，同比增長623%；住宅可建面積549萬平方米，同比增長622%，目前該部分土地均已出讓。下半年，長沙還將會繼續(xù)加大住宅用地的供應(yīng)量。

北辰、中冶等房企違規(guī)上黑榜

住宅去化周期不足，購房恐慌情緒不斷蔓延， “一房難求”現(xiàn)象充斥于長沙的各個熱銷樓盤。

“現(xiàn)在在長沙買房子基本靠搶，有的人排隊兩天兩夜也沒買到（心儀的房子）?！币晃辉陂L沙工作的受訪者告訴記者，一些樓盤常常只推出幾百套房源，但認籌的卻有上千人。

與此同時，5月7日，長沙市住建委通過《住建行業(yè)失信曝光臺》欄目通報了一批住建領(lǐng)域失信行為。其中，包括北辰三角洲C2、C3區(qū)、中房瑞致（中交·中央花園）、中央美郡、中冶·中冶公園、奧克斯締壹城、中鐵建梅溪青秀在內(nèi)的多個項目。此外，相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人將被記入信用“黑名單”。

據(jù)報道，近日，長沙市組織了由市住建委、市發(fā)改委和市工商局等7部門聯(lián)合實施專項整治行動，多部門執(zhí)法人員在北辰三角洲項目發(fā)現(xiàn)，該項目形象進度達到申請預(yù)售許可證條件的房源有2199套，未一次性或?qū)⒈M可能多的房源申請預(yù)售許可證，存在惜售嫌疑。長沙市住建行政執(zhí)法局執(zhí)法人員表示，已下達了執(zhí)法約談“工作聯(lián)系函”和“責(zé)令改正通知書”，并要求限期停業(yè)整改。

在王義高看來，目前樓市庫存告急之下，房企暗自采取捂盤惜售策略，應(yīng)對長沙的限價政策，或者消極對待客戶和市場，達到捂盤惜售的目的，只會加劇供需矛盾，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

公開資料顯示，2007年7月，北辰實業(yè)股份有限公司（以下簡稱“北辰實業(yè)”）與北京城市開發(fā)集團組成聯(lián)合體，以92億元的代價拿下長沙三角洲地王項目，樓面價為2347元/平方米。

事實上，近年來，除了長沙地王項目，北辰實業(yè)還在成都、?？凇幉ê臀錆h等地頻頻以超高溢價率拿地，其中不乏“地王”。

然而，2016年，在一系列調(diào)控政策出臺后，原本火熱的樓市迅速降溫，多個城市的地王項目回報周期進一步延長，給資金鏈帶來巨大壓力。

據(jù)北辰實業(yè)最近10年市值顯示，2008年1月1日至2018年1月1日分別為377億元、75億元、158億元、93億元、73億元、81億元、72億元、127億元、143億元、111億元、154億元。公司市值下跌是否受到地王地塊的拖累？記者就這一問題致電北辰實業(yè)，工作人員表示將電話轉(zhuǎn)到公司品牌部，但截至發(fā)稿，對方電話一直無人接聽。

同時，記者也注意到，此次已不是中鐵建第一次被曝出問題。記者在問政長沙網(wǎng)絡(luò)平臺看到，2017年3月，中鐵建·梅溪青秀項目一期項目曾因?qū)W區(qū)問題遭到小區(qū)業(yè)主維權(quán)，2016年也有多位業(yè)主就房屋質(zhì)量問題投訴。除了長沙項目，中鐵建入駐南京的首個項目中鐵建青秀城再次因為贈送面積一事遭受質(zhì)疑，被百余名業(yè)主告上法庭。

記者日前走訪位于杭州市拱墅區(qū)石祥路239號的中國鐵建國際城發(fā)現(xiàn)，項目存在捂盤惜售現(xiàn)象，購房時需要簽兩份合同，并且繳納每平方米1萬多元的差價費。對于上述問題，記者多次致電致函中鐵建方面，相關(guān)負責(zé)人表示已匯報領(lǐng)導(dǎo)，由于出差原因，相關(guān)問題還在確認中。

值得一提的是，監(jiān)管部門對于長沙樓市近期的違規(guī)現(xiàn)象已有所行動。5月14日下午，長沙市住建委集中約談80余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)。約談會通報，“捂盤惜售”成為近期房地產(chǎn)市場聯(lián)合執(zhí)法專項檢查行動中發(fā)現(xiàn)的主要問題之一。對此，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須向政府上報銷售方案，并在限定時間內(nèi)開盤。對捂盤情節(jié)特別嚴重且拒不整改的行為，經(jīng)相關(guān)審批程序，將暫停其參與長沙土地市場招拍掛，禁止其在長沙拿地。

二線城市陷入“房荒”？

去化周期下跌，庫存不足2個月，意味著地方可售的住宅數(shù)量減少。記者通過對比梳理發(fā)現(xiàn)，目前，國內(nèi)二線城市顯露出“房荒”狀況。

4月4日，重慶市國土房管局發(fā)布消息稱，2018年重慶市計劃供應(yīng)住宅用地為29000畝，較2017年住宅用地供應(yīng)大幅減少9000畝。

5月11日，西安市住房保障和房屋管理局市場處副科長陳嫄在接受媒體采訪時表示，許多項目冬季無法施工，工程進度無法達到預(yù)售條件，加之庫存持續(xù)下降，部分開發(fā)商采取“饑餓營銷”，短期內(nèi)住房供應(yīng)斷檔，導(dǎo)致西安樓市“一房難求”。

據(jù)報道，在限價政策下，杭州樓市出現(xiàn)了一二手房價格明顯倒掛現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，杭州的存銷比為2.8個月，是100個城市里面庫存去化周期最小的城市。

來自上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《中國100城住宅庫存報告》顯示，截至4月份，全國100個城市的庫存連續(xù)33個月同比下跌，去庫存“戰(zhàn)役”取得較好的效果。新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。當(dāng)前全國100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2012年3月的水平，庫存規(guī)?；芈涞搅昵暗乃健?/span>

不過，在一、二、三四線城市中，一線城市和三四線城市庫存有所上升，二線城市庫存環(huán)比和同比下跌較大。

4月份，一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為12.8、9.9和10.4個月。相比3月份12.2、10.3和10.6個月的數(shù)值，一線城市有所擴大、二線和三四線城市有所下跌。

據(jù)了解，庫存去化周期即存銷比，是當(dāng)月新建商品住宅庫存面積除以最近六個月新建商品住宅成交面積平均值的數(shù)據(jù)，其合理區(qū)間為12~16個月，高于該區(qū)間說明庫存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說明庫存規(guī)模偏小。

上海某地產(chǎn)行業(yè)的券商分析師告訴記者，在本輪小周期中，由于政府的供給端政策調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的過度去庫存，目前市場庫存處于歷史低位。

同時，上述報告指出，目前存銷比在低位水平的基礎(chǔ)上波動，這和庫存規(guī)模依然下滑等因素有關(guān)。存銷比繼續(xù)走低，也可以解釋近期全國70城房價指數(shù)反彈的現(xiàn)象。

來源:中國經(jīng)營報