【易哥說(shuō)】

還記得那一波波曾經(jīng)挑動(dòng)人們神經(jīng)的調(diào)控政策嗎？

2016年3月，第一輪調(diào)控，上海深圳同日出臺(tái)收縮貸款政策。

2016年10月，第二輪調(diào)控，一線城市、強(qiáng)二線城市全面限購(gòu)、收緊貸款。

2017年3月，第三輪調(diào)控，尤其以北京為代表，新加入環(huán)都市圈城市調(diào)控趨緊，開(kāi)啟“五限”時(shí)代。

2017年9月，第四輪調(diào)控，“弱二線城市”也加入調(diào)控大軍。

調(diào)控遏制了房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭的同時(shí)，“限價(jià)限售”也帶來(lái)了部分城市新房一房難求的局面。

于是，2018年3月，第五輪調(diào)控又一次開(kāi)啟！

3月31號(hào)，成都剛需家庭購(gòu)買(mǎi)商品房將享受優(yōu)先搖號(hào)。

3月31號(hào)，海南全省加強(qiáng)嚴(yán)格購(gòu)房資格審查，非該省戶籍只能購(gòu)買(mǎi)1套住房。

3月30號(hào)，西安宣布意向購(gòu)房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采用公正搖號(hào)方式公開(kāi)銷售。

3月28號(hào)，深圳宣布二手房交易即日起“三價(jià)合一”。

同一天晚上，杭州宣布，新房銷售采取公開(kāi)搖號(hào)的方式。

3月27日，長(zhǎng)沙發(fā)布新規(guī)，將優(yōu)先滿足首套剛需購(gòu)房群體。

3月21日，大連也實(shí)行了限購(gòu)限售。

近期政策密集出臺(tái)，意味著樓市調(diào)控仍在持續(xù)推進(jìn)。從“搖號(hào)”到“三價(jià)合一”再到“限購(gòu)升級(jí)”，今年全國(guó)兩會(huì)閉幕短短10余天內(nèi)，深圳、杭州、西安、成都等逾15個(gè)城市出臺(tái)了各類差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策，未來(lái)將會(huì)有更多城市加入調(diào)控行列，“分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策”將被廣泛應(yīng)用。

今天，我們順著本輪調(diào)控拋出的“新招”，來(lái)看看背后究竟有什么樣的邏輯支撐？對(duì)市場(chǎng)將產(chǎn)生什么影響？

01

調(diào)控亮點(diǎn)

 01   三價(jià)合一

深圳最新出臺(tái)了“三價(jià)合一”的新政。所謂“三價(jià)”，是指在同一套二手房交易過(guò)程中，在三個(gè)地方會(huì)出現(xiàn)的成交價(jià)格：

買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)交易合同上的房?jī)r(jià)。

銀行貸款合同上的房?jī)r(jià)，銀行對(duì)于這套房子也會(huì)有一個(gè)評(píng)估價(jià)，最后按照兩者取其低者，作為貸款的基準(zhǔn)價(jià)格。

提交給交易中心的合同上的價(jià)格，交易中心也會(huì)對(duì)房子有一個(gè)評(píng)估價(jià)，兩者取其高，作為繳稅的基準(zhǔn)。

在三價(jià)合一之前，由于系統(tǒng)各自獨(dú)立，他們即便不相同，也互不影響。三價(jià)之間，大有可操作空間。套路并不難理解，就是把報(bào)給銀行的合同價(jià)提高，多貸款，降低首付；同時(shí)報(bào)給交易中心的合同價(jià)做低，少繳稅費(fèi)。三價(jià)合一后，紅利就沒(méi)有了。這三本合同都在交易中心備案，以確保銀行與交易中心的合同是相同的。三價(jià)合一將顯著增加深圳投機(jī)性炒房的難度，從“Normal級(jí)別”至少提升到“Hard模式”。相反，投資人買(mǎi)房長(zhǎng)持、出租的方式，受到的影響則相對(duì)較小，并可能會(huì)相應(yīng)增加。

 02   造假禁售

本輪樓市調(diào)控中，海南明確規(guī)定，提供虛假證明規(guī)避限購(gòu)政策購(gòu)買(mǎi)住房的個(gè)人，5年內(nèi)不得在海南省購(gòu)房。同時(shí)，成都在調(diào)控政策中也明確指出，剛需登記購(gòu)房人要對(duì)登記信息負(fù)責(zé)，虛假信息將在行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站曝光，填報(bào)虛假信息或放棄購(gòu)房2次及以上，3年內(nèi)不再受理剛需登記信息填報(bào)。此前西安也推出打假措施，通過(guò)提供虛假資料騙取購(gòu)房資格的個(gè)人，5年內(nèi)不得在西安購(gòu)房。

信息造假購(gòu)房的成本提升，造假禁售將使買(mǎi)房市場(chǎng)的趨向于真實(shí)，一方面有利于政府摸清商品房的需求情況，另一方面能夠抑制投機(jī)行為，防止通過(guò)信息造假買(mǎi)房炒作。

 03   搖號(hào)賣(mài)房

3月，杭州、西安、武漢（征求意見(jiàn)稿）等城市陸續(xù)出臺(tái)了搖號(hào)賣(mài)房的調(diào)控措施，通過(guò)公證搖號(hào)的方式公開(kāi)銷售。目前已有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安六個(gè)城市出臺(tái)“賣(mài)房搖號(hào)”的措施。

上海是最早采取買(mǎi)房搖號(hào)制度的城市，2017年5月，上海市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》，明確要求新開(kāi)盤(pán)商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開(kāi)銷售?！百u(mài)房搖號(hào)”有助于體現(xiàn)買(mǎi)房的公平性，未來(lái)將有更多的城市加入。

 04   剛需優(yōu)先

今年2月，武漢首次提出了全面推行首套剛需人群優(yōu)先選房的模式，樓盤(pán)預(yù)售中剛需購(gòu)房者或首套購(gòu)房者有優(yōu)先購(gòu)房的機(jī)會(huì)。保證剛需成為一些地方樓市調(diào)控的工作重點(diǎn)。

3月，長(zhǎng)沙和成都均推出“剛需優(yōu)先”的舉措，3月27日，長(zhǎng)沙市住建委發(fā)布《關(guān)于實(shí)施差別化購(gòu)房措施的通知》，從27日起，長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的商品住房項(xiàng)目以及新建的普通商品住房銷售實(shí)行差別化調(diào)控措施，將優(yōu)先滿足首套剛需購(gòu)房群體。成都市房管局31日公布房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，成都剛需家庭購(gòu)買(mǎi)商品房將享受優(yōu)先搖號(hào)，以支持剛需家庭自住購(gòu)房需求。

 05   “差別化”調(diào)控

兩會(huì)以來(lái)，已有超過(guò)14城出臺(tái)各類樓市調(diào)控措施，樓市調(diào)控不放松?！耙虺鞘┎摺⒁怀且徊摺睂⑹墙衲陿鞘姓{(diào)控的基調(diào)，“分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策”將會(huì)在更多城市實(shí)施。

“差別化”的調(diào)控是基于現(xiàn)實(shí)情況的需要提出的，各地的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、人口流動(dòng)和財(cái)政狀況不同，很難用相同的標(biāo)準(zhǔn)去進(jìn)行樓市調(diào)控，“差別化”有利于地方政府制定符合實(shí)際的調(diào)控政策，行之有效。

02

邏輯分析

 01   抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

從3月出臺(tái)調(diào)控政策的城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，西安、貴陽(yáng)等地房?jī)r(jià)在2017年的漲幅居前，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大是引起樓市調(diào)控的根本原因。房?jī)r(jià)脫離實(shí)際的上漲，一方面會(huì)導(dǎo)致本地居民買(mǎi)房壓力劇增，另一方面容易誘發(fā)跟風(fēng)炒作，為樓市危機(jī)埋下陰影。因此在房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大時(shí)，政府往往會(huì)加碼調(diào)控。

2017年房?jī)r(jià)漲幅較大的西安、貴陽(yáng)、大連、海南、長(zhǎng)沙等城，其調(diào)控政策在保證剛需的前提下，加碼分類調(diào)控，限售成為使用較多的措施。

表1：3月調(diào)控城市2017年房?jī)r(jià)同比（%）

來(lái)源：Wind，鉅派研究院

 02   延續(xù)調(diào)控思路

3月出臺(tái)調(diào)控政策的城市中，除了西安、貴陽(yáng)、大連等附加持續(xù)上漲的城市外，上海、成都、杭州、南京、深圳等房?jī)r(jià)表現(xiàn)持續(xù)低迷的城市也出臺(tái)了調(diào)控措施，此類調(diào)控更多的是延續(xù)此前的調(diào)控思路，反映出政府調(diào)控不放松的態(tài)度。

表2：3月調(diào)控城市近期2017年及2018年1-2月房?jī)r(jià)同比（%）

來(lái)源：Wind，鉅派研究院

 03   精準(zhǔn)施策深入開(kāi)展

本輪樓市調(diào)控中，大連將中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)及高新園區(qū)列為限制區(qū)域，阜陽(yáng)市阜南縣在限購(gòu)和限售方面也有具體舉措，差別化調(diào)控從“因城施策”向“因區(qū)施策”進(jìn)化，調(diào)控政策越來(lái)越深入且具體。

本輪樓市調(diào)控體現(xiàn)的“分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策”或?qū)⒌玫綇V泛應(yīng)用，三四線城市房?jī)r(jià)在2017年整體漲幅不錯(cuò)，疊加2016年的房?jī)r(jià)上漲，三四線城市房?jī)r(jià)整體偏高。但由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，政府財(cái)政對(duì)于樓市的依賴，三四線城市在樓市調(diào)控方面有所保留。“分類調(diào)控”能夠很好地緩和樓市調(diào)控對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響以及政府財(cái)政的沖擊，在調(diào)控需求與經(jīng)濟(jì)限制之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)。

 04   持續(xù)降低經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的依賴

1998年房改之后，房地產(chǎn)業(yè)事實(shí)上成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)及與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占比有近七成甚至更高，此前政府對(duì)于樓市的調(diào)控嚴(yán)格遵循房?jī)r(jià)增速上限與投資增速下限，一旦投資增速低于下限，樓市調(diào)控政策便開(kāi)始放松。這也導(dǎo)致房?jī)r(jià)越調(diào)越高，“鐘擺式”的調(diào)控模式始終未見(jiàn)其效。

來(lái)源：Wind，鉅派研究院

本輪樓市調(diào)控是在前期調(diào)控的基礎(chǔ)上，繼續(xù)深化調(diào)控成果，降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的依賴。這也與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相關(guān)聯(lián)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，導(dǎo)致居民財(cái)富絕大部分為房屋價(jià)值，財(cái)富的增長(zhǎng)并未增加居民幸福感；房?jī)r(jià)過(guò)高，使創(chuàng)業(yè)的成本較高，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)面臨更多的現(xiàn)實(shí)阻礙；投資商品房帶來(lái)的高額回報(bào)，引發(fā)跟風(fēng)炒作，樓市泡沫逐漸累積。

隨著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨轉(zhuǎn)型壓力，依靠房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式不再可行，房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一顆地雷；通過(guò)延續(xù)前期樓市調(diào)控成果，進(jìn)而降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的依賴，目前來(lái)看是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。

03

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

 01   樓市調(diào)控將延續(xù)

目前部分二線城市的需求仍較為旺盛，如杭州，房?jī)r(jià)潛在的上漲壓力較大，樓市調(diào)控政策仍將延續(xù)。

在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴的大背景下，穩(wěn)定房?jī)r(jià)、鞏固調(diào)控成果、適當(dāng)打政策補(bǔ)丁將是樓市調(diào)控的主要目標(biāo)。目前一些房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)的城市政策面趨緩，更多的是一些補(bǔ)充性的政策；對(duì)于近期房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的城市，不排除未來(lái)會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的措施。

 02   轉(zhuǎn)變投資思維

2017年樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制成為政府關(guān)注的焦點(diǎn)，住房租賃、共有產(chǎn)權(quán)房、房產(chǎn)稅等政策出臺(tái)或提出，為樓市政策的出臺(tái)奠定基調(diào)，未來(lái)一段時(shí)間政府將更加關(guān)注房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)波動(dòng)收窄、各種限制性措施出臺(tái)，將使房地產(chǎn)投資的難度增加，直接買(mǎi)房進(jìn)行投資很容易入坑，一方面建議投資者近期觀望，短期來(lái)看并沒(méi)有太好的買(mǎi)房時(shí)機(jī)；另一方面，投資者可以通過(guò)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金及母基金參與房地產(chǎn)行業(yè)的投資，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)能幫助投資者在房地產(chǎn)投資中獲利。