導(dǎo)讀

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)面臨天花板，行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”已是共識(shí)，房企也開始從開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)+運(yùn)營(yíng)。在新的時(shí)代，開發(fā)商的身份已不適用。近年來(lái)，多家房企紛紛撕去了地產(chǎn)化標(biāo)簽。在住宅開發(fā)銷售之外，新業(yè)務(wù)、新賽道的競(jìng)爭(zhēng)剛剛開始。

時(shí)至3月末，龍頭房企開始密集公布上年度業(yè)績(jī)。受益于過(guò)去兩年的去庫(kù)存、市場(chǎng)火熱等因素，龍頭房企大多實(shí)現(xiàn)銷售、利潤(rùn)雙線飄紅。

但這難掩樓市整體疲軟的現(xiàn)實(shí)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示, 2017年全國(guó)商品房銷售增速放緩；全年銷售面積、銷售金額增速同比分別下降14.8和 21.1個(gè)百分點(diǎn)，三、四季度增速下降更明顯。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)面臨天花板，行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”已是共識(shí)，房企也開始從開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)+運(yùn)營(yíng)，目前龍頭房企和二線房企主要進(jìn)入的領(lǐng)域有商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、教育、醫(yī)療等。

在新的時(shí)代，開發(fā)商的身份已不適用。自2015年底招商地產(chǎn)改為招商蛇口重新上市、2016年恒大地產(chǎn)改為中國(guó)恒大后，今年以來(lái)，包括時(shí)代地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)在內(nèi)的房企紛紛改名，撕去了地產(chǎn)化標(biāo)簽。在住宅開發(fā)銷售之外，新業(yè)務(wù)、新賽道的競(jìng)爭(zhēng)剛剛開始。

地產(chǎn)商定位之變

去年12月，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在廈門發(fā)聲，“誰(shuí)再說(shuō)我是開發(fā)商我跟誰(shuí)急”，撕下了萬(wàn)科地產(chǎn)商的標(biāo)簽。

3月27日的萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮進(jìn)一步稱要摒棄舊思維、調(diào)整角色定位，萬(wàn)科戰(zhàn)略升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。這是繼2012年轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”之后，萬(wàn)科多元化轉(zhuǎn)型的最新定位。

在此前一日，恒大董事局主席許家印也宣布，“新恒大”已經(jīng)到來(lái)，將在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。

另一家邁入5000億俱樂(lè)部的房企碧桂園，早就開啟多元化并資本化運(yùn)作上市。目前，碧桂園關(guān)聯(lián)企業(yè)博實(shí)樂(lè)教育、碧桂園物業(yè)均已分拆上市。

除了這三家超級(jí)房企，更多中小房企加入了改名、多元化的行列。

2016年，雅居樂(lè)地產(chǎn)更名為雅居樂(lè)集團(tuán)，并在2017年進(jìn)行戰(zhàn)略升級(jí)，拓展物業(yè)、教育、環(huán)保、建設(shè)等相關(guān)業(yè)務(wù)，宣稱未來(lái)50%收入將來(lái)自多元化業(yè)務(wù)。

2018年2月，時(shí)代地產(chǎn)更名為時(shí)代中國(guó)，成為中小房企中的多元化先鋒，公司已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)諸多領(lǐng)域。

緊接著3月23日，龍湖發(fā)布公告——擬將公司中文名更改為“龍湖集團(tuán)控股有限公司”。龍湖表示，更名理由是，“集團(tuán)現(xiàn)已涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓和物業(yè)管理四大主航道業(yè)務(wù)，未來(lái)將深度探索及參與城市空間和服務(wù)的重構(gòu)?！?/span>

對(duì)于龍湖而言，加大在商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公等創(chuàng)新業(yè)務(wù)的布局，成為突破千億后走向兩千億的重要支撐。

易居研究院研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前房企多元化仍與地產(chǎn)相關(guān)，也是規(guī)模擴(kuò)張的一部分；房企期望多元化能成為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的新的盈利來(lái)源。

城市運(yùn)營(yíng)之路

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道梳理當(dāng)前房企轉(zhuǎn)型的路徑發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于中小房企，龍頭房企的轉(zhuǎn)型路徑更為清晰。物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這四大業(yè)務(wù)，成為大多數(shù)龍頭房企均已布局的領(lǐng)域。

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要消費(fèi)環(huán)節(jié)。

就在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)前夕，碧桂園宣布將其物業(yè)板塊分拆到香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

萬(wàn)科物業(yè)截至2017年12月底，已布局中國(guó)69個(gè)具有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘?，服?wù)項(xiàng)目共計(jì)2356個(gè)，合同面積近4.6億平方米，在管資產(chǎn)突破6萬(wàn)億元。

包括萬(wàn)科、碧桂園等在內(nèi)的龍頭房企旗下的物業(yè)管理公司，均提出了未來(lái)營(yíng)收百億的目標(biāo)。

商業(yè)地產(chǎn)作為最成熟的“新航道”，也是目前大多數(shù)龍頭房企都已進(jìn)入的一個(gè)重要戰(zhàn)場(chǎng)。

華潤(rùn)置地的商業(yè)在內(nèi)地開發(fā)商中仍處前列。2017年在營(yíng)投資物業(yè)總建筑面積達(dá)688.8萬(wàn)平方米，已開業(yè)萬(wàn)象城16個(gè)，五彩城/萬(wàn)象匯11個(gè)，不僅店鋪開業(yè)率處于行業(yè)領(lǐng)先水平，租金坪效也大幅高于萬(wàn)達(dá)、大悅城等同行。

不過(guò)，萬(wàn)科收購(gòu)印力商業(yè)后對(duì)華潤(rùn)商業(yè)發(fā)起了有力的挑戰(zhàn)。經(jīng)過(guò)近一年調(diào)整，印力不斷整合萬(wàn)科旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并收購(gòu)了凱德資產(chǎn)包，一個(gè)超級(jí)商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)逐漸成型。

商業(yè)新秀還有龍湖。至2020年，龍湖計(jì)劃開業(yè)商場(chǎng)總量超過(guò)40座；租金方面，2020年這一指標(biāo)將達(dá)50億元，占集團(tuán)利潤(rùn)份額預(yù)期達(dá)20%以上。

此外，隨著房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展和政策的支持，眾多龍頭房企開始強(qiáng)力布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，2017年正式成立長(zhǎng)租事業(yè)部，在北上廣深以及武漢、廈門等一二線城市籌備項(xiàng)目，在建房間數(shù)已經(jīng)達(dá)2963間。目前名為“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目在報(bào)告期內(nèi)已獲取項(xiàng)目24個(gè)，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化量為8000間以上。

至于規(guī)劃，莫斌稱，未來(lái)項(xiàng)目會(huì)向長(zhǎng)租城市演化，每個(gè)長(zhǎng)租城市的規(guī)模會(huì)達(dá)到2萬(wàn)間以上，并會(huì)視市場(chǎng)情況推進(jìn)，計(jì)劃三年內(nèi)達(dá)到百萬(wàn)間。

據(jù)萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿窠榻B，截至去年底，萬(wàn)科泊寓已累計(jì)獲取租賃住房10萬(wàn)間，累計(jì)開業(yè)超過(guò)3萬(wàn)間、96個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)入29個(gè)城市。

除了碧桂園和萬(wàn)科，龍湖地產(chǎn)旗下的冠寓和旭輝地產(chǎn)旗下的領(lǐng)寓，也占據(jù)了一定市場(chǎng)份額。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是房企重兵屯積的領(lǐng)域。最典型的是“產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商”華夏幸福，其從2007年開始就專注園區(qū)事業(yè)，打造產(chǎn)業(yè)新城，目前已形成近百個(gè)區(qū)域級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。

產(chǎn)城融合走在前列的還有招商蛇口。截至目前，產(chǎn)城開發(fā)和園區(qū)運(yùn)營(yíng)的蛇口模式，已為招商蛇口帶來(lái)數(shù)個(gè)超大型項(xiàng)目。

碧桂園也大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)，實(shí)施產(chǎn)城融合戰(zhàn)略。報(bào)告期內(nèi)與政府簽訂的科技小鎮(zhèn)協(xié)議項(xiàng)目共56個(gè)，落地項(xiàng)目8個(gè)，主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等區(qū)域。

莫斌表示，科技小鎮(zhèn)是房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)的有力補(bǔ)充，此外還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠成為公司長(zhǎng)期的盈利來(lái)源，同時(shí)還能夠參與進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的投資和孵化之中。

除了以上四類新業(yè)務(wù)，開發(fā)商和城市運(yùn)營(yíng)商們還進(jìn)入了更多物理空間的運(yùn)營(yíng)。如萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋重倉(cāng)物流地產(chǎn)，萬(wàn)科、碧桂園、華潤(rùn)均進(jìn)入了教育產(chǎn)業(yè)，恒大運(yùn)營(yíng)醫(yī)院等，都是典型代表。

在地產(chǎn)+運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，這些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商們逐漸轉(zhuǎn)型，并提出了更高目標(biāo)。招商蛇口、時(shí)代中國(guó)提出要進(jìn)入世界500強(qiáng)，碧桂園則希望能進(jìn)入世界500強(qiáng)更靠前的位置。

不過(guò)嚴(yán)躍進(jìn)指出，截至目前，多元化業(yè)務(wù)并未給地產(chǎn)商們帶來(lái)多大收入，部分新業(yè)務(wù)初期甚至是虧損的。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道