近日，昆明、武漢、海南等地調(diào)控再度出手了。綜合來看，多地同時行動，很明顯是有意為之，堅持“房住不炒”的原則，新一輪調(diào)控潮下，會給樓市帶來什么？

本文主要內(nèi)容：

1、新一輪調(diào)控潮來了

2、房地產(chǎn)在全面收緊

3、不炒房不等于不買房

4、房價將回落到什么水平

一、新一輪全國范圍調(diào)控又來了

最近，正當有些人以為，今年樓市調(diào)控可能放松的時候，一些漲幅比較大的城市再度出手了。

3月1日，昆明發(fā)布通知，明確了3個區(qū)域的商品住宅進行限售，同時要求完善差別化的住房信貸政策。昆明的限售區(qū)域為：主城二環(huán)路以內(nèi)，呈貢新區(qū)以及船房河、廣福路、彩云路、鮮花大道至滇池圍合區(qū)域內(nèi)，限售期限為三年。昆明同時還下調(diào)了公積金貸款的最高額度，并提高公積金貸款購房的首付比例。二套房的首付比例上調(diào)到了45%

2月27日，武漢的征求意見對外公布，意見要求加大了對于開發(fā)商的監(jiān)管，對已經(jīng)封頂并已支付完封頂施工進度款的新建商品房項目，重點監(jiān)管資金要達到項目總預售款的15%；對只蓋了1/2，并已支付相應施工進度款的，重點監(jiān)管資金為項目總預售款的20%；以上兩個條件都不符合的，重點監(jiān)管資金為項目總預售款的25%。這無疑會進一步緊繃開發(fā)商的資金鏈條，逼著他們盡快推出新盤。

還有海南，三亞要求已達到預售條件的新建商品住房，備案價格不能超過2017年2月的水平。之前備案價格超過以上標準的，須重新申請價格備案。據(jù)悉海南已經(jīng)強行將新房價格按到了2萬以下。

綜合來看，多地同時行動，應該不是個案，很明顯是有意為之，也就是說今年仍將繼續(xù)執(zhí)行房住不炒的原則，對于重點城市的房價調(diào)控并不會放松。

二、我們嗅到收網(wǎng)的氣息

2017年年初的時候，全國平均房價超過1萬的有19個城市，但是到去年12月底平均房價超過1萬塊錢的已經(jīng)有了41個城市，（數(shù)量上）已經(jīng)是翻了一倍。

為了讓樓市降溫，政策的組合拳不可謂不嚴厲。需求端限購，雖然誤傷了部分剛需，但是也讓炒房者偃旗息鼓；供應端的嚴控商辦；信貸端去杠桿，讓樓市逐步冰封。

2018年，信貸端更加嚴厲。年后第一個重磅就是中信銀行叫停北京200萬元以上個人住房抵押貸款。這一塊業(yè)務一直是銀行的重點發(fā)展業(yè)務，現(xiàn)在叫停，一定程度上就是說明了對房地產(chǎn)市場的不看好，即很可能未來房價將下行致使相關業(yè)務出現(xiàn)虧損。

另外多地銀行繼續(xù)上調(diào)首套房貸款利率：

北京：多家銀行再次上調(diào)了購房利率，首套房上浮15%~25%，個別銀行甚至上浮了30%；

武漢：首套房貸利率普遍上浮20%，二套房利率上浮30%。

廣州：四大國有銀行宣布首套房的房貸利率上浮10%；

深圳：有兩家銀行上浮20%。

......

根據(jù)統(tǒng)計，2017年12月，全國首套房貸款平均利率為5.38%，環(huán)比上升0.37%，同比上升20.89%，接近基準利率上浮10%的水平。

首貸利率上浮10%，這個概念就是，以100萬的房產(chǎn)為基準算比賬，那么一個月就需要多還1200元。單看不多，但是這筆錢對于月月還貸的普通百姓來說，無疑是雪上加霜。

買房者日子不好過，房地產(chǎn)商也同樣是。

2018年1月，不少房地產(chǎn)公司都在拼命的找錢，從境內(nèi)到境外，什么“國際發(fā)售”“債務再融資”“拓寬融資渠道”都跑了一個遍。

再來看M2的增速，2017年1月-10月，M2同比增長就不斷下行。

M2是廣義貨幣，簡單的說就是全社會的錢，也就是大家知道的印鈔速度。M2不斷下行對房地產(chǎn)影響巨大，M2的每一次增速，都能為房地產(chǎn)市場帶來新一輪的騰飛。

2008年4萬億救市，m2增速高達30%，房價也翻著上漲；

2015年4月m2增速放緩到10.1%，大家都去炒股了，反而沒人炒房了；

2016年m2增速明顯，回到14%，樓市再次起飛！

種種跡象都表明，房地產(chǎn)調(diào)控會繼續(xù)從嚴。同時，“房子是用來住的，不是用來炒的”這個大方向不會改變，即使調(diào)也不會背離這個核心思想，并且中國的房產(chǎn)，其實并不算稀缺，無論從政策的指導方向上還是房子的數(shù)量上來看，樓市再次暴漲的可能性，微乎其微。

三、不是不讓你買房，而是不要炒房了

很多剛需一族很焦慮，總是想著房價會不會跌。實際上剛需一族，關鍵是看需求，在房價不會出現(xiàn)大起大落的前提下，什么時候都可以買。

但是還指望炒房暴富——特別是想背巨額債務加杠杠去賭房價未來上漲的人，你們還是省省吧。

除了一線城市和個別強二線城市的房產(chǎn)還有點投資價值外，別再問海南能不能投、南京能不能投、常州能不能投，三四線城市能不能投了。

暴漲過后，“房住不炒”這幾個字應該成為你們的時刻牢記的口訣，房產(chǎn)投資短期真的沒機會了，傻人炒房都能賺的好日子，真的不復存在了！

同時，住建部會同多個部委也多次表態(tài)，對于樓市調(diào)控的態(tài)度，估計在3月還將有進一步的統(tǒng)一行動出臺。無論是金融端，土地端，政策端，還是各個城市，都會相應跟進，3月是一個房地產(chǎn)政策的重要觀察窗口，每年都是在這個月出臺重要的樓市政策，從而決定一年的市場走向。

四、今年樓市的的最大看點是什么？

首先，限售，去年開始越來越多的城市開始新房限售，這就是徹底鎖死流動性的表現(xiàn)，限售之后炒房成本大增，不確定性更大，所以炒房團將徹底退場，最后就留下了居住屬性，但凡限售堅決的城市，特別是二手房也限售的城市，能起到一定的效果。在限購已經(jīng)普遍執(zhí)行之后，限售將是另一大解決問題的思路。

其次，金融去杠桿， 現(xiàn)在銀行的貸款利率已經(jīng)大量上浮，中信銀行也暫停了房抵貸，未來貸款利率繼續(xù)上浮的概率極大，隨著美聯(lián)儲繼續(xù)加息，央行很可能跟隨加息，之后存量房貸也會受到影響。增量房貸將更少更貴，所以一貸難求會愈演愈烈。不排除在央行和銀監(jiān)會的指導排查下， 越來越多的股份制商業(yè)銀行暫停房抵貸，那樣整個房地產(chǎn)市場就會大量失去流動性。你想再賣房換新房基本不太可能了。這種可能性很大，特別是如果美元開始反彈，中國金融很可能進入這種備戰(zhàn)狀態(tài)。

第三，棚改轉(zhuǎn)移，去年我們轉(zhuǎn)變了思路，開始因城施策，這給了一些地方賣地的機會，在棚改和貨幣化安置的掩護下推升了房價，很難想象一個小縣城地級市，人口大量流出，房價瞬間漲了50-100%，這是一種怎樣的感受，很明顯就是金融推動的。不可能需求突然爆發(fā)，所以金融推動的后果必然是一地雞毛，有市值，但卻沒有流動性，隨著該地區(qū)棚改完成，貨幣化安置結(jié)束，你會發(fā)現(xiàn)，你竟然上當了被耍了，成了那個最高價的接盤者。雖然價格還沒落下來，但你已經(jīng)找不到后面的接盤俠。所以今年開始很多狐貍精要露出狐貍尾巴了。

第四，保障房和土地供給，去年我們土地開始盯住城市人口，也終于想到了在供給側(cè)去調(diào)整土地問題，去年北京上海這些城市大量土地入市，但由于建設周期，還沒有發(fā)揮作用，今年3月以后，大量商品房開始交付，從北京來看，新盤供給充足，共有產(chǎn)權(quán)房和純商品房供給量都不小，這對于已經(jīng)見頂一年的樓市來說應該雪上加霜，現(xiàn)在新房限價的力度很大，甚至與周邊二手房價格倒掛，賣二手房，買新房成為一個趨勢。所以慢慢的，二手房的供給增加，價格恐怕也要下來。

綜合來看，3月份的樓市態(tài)度很重要，去年很多二線城市借著人口政策變現(xiàn)放松了調(diào)控門檻，很可能會在3月被糾偏，也就是說，一開始我們擔心的樓市調(diào)控放松可能根本不存在了，很可能等來的是更加嚴厲的政策。