全國兩會(huì)即將召開，九三學(xué)社擬提交全國政協(xié)十三屆一次會(huì)議提案《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議》，建議包括加大公租房和共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)力度，強(qiáng)化對保障房建設(shè)的督查力度。發(fā)揮國有企業(yè)的引導(dǎo)作用，大力發(fā)展住房租賃市場，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)；必要時(shí)試點(diǎn)空置稅，減少空置和“捂盤”；研究修訂和完善繼承法，適時(shí)適度試點(diǎn)開征遺產(chǎn)稅；加快研究“70年產(chǎn)權(quán)限制”相關(guān)法律問題。

同時(shí)，應(yīng)對租賃房屋租金水平及增長率、中介人員長期責(zé)任等做出詳盡規(guī)定，必要時(shí)上升為法規(guī)甚至法律。

以下為全文↓↓↓

擬作為全國政協(xié)十三屆一次會(huì)議九三學(xué)社中央名義提案

關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議

目前，我們正經(jīng)歷著人類歷史上速度最快、規(guī)模最大的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，對發(fā)展中面臨的住房問題，中央歷來高度重視。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展；要完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

要實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”目標(biāo)，把中央部署落到實(shí)處，應(yīng)重點(diǎn)解決以下問題。

一是市場配置“過度”。我國推進(jìn)住房制度改革、發(fā)展房地產(chǎn)市場初衷，是形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”，能有效滿足人民群眾居住需求的市場和保障體系。然而，不少本應(yīng)由政府彌補(bǔ)不足、維護(hù)公平的領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，卻“下放”給了市場。比如，曾經(jīng)提出的“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，一些地方在執(zhí)行上卻“重售輕租”；又如，有的地方保障房越建越遠(yuǎn)，增加交通、公共服務(wù)壓力，形成居住分層，由此產(chǎn)生的一些社會(huì)問題至今仍難根治。

二是行政干預(yù)無序。多年來，我國出現(xiàn)房地產(chǎn)市場“彈簧式調(diào)控”現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)增長一有壓力，各地支持房地產(chǎn)市場熱情高漲；房價(jià)上漲過快，則開展“監(jiān)管競賽”，政策節(jié)制和協(xié)同不足。例如，有的地方防止市場過熱，有的則認(rèn)為上漲為正常現(xiàn)象，導(dǎo)致“按下葫蘆浮起瓢”，房價(jià)輪流攀升；又如，突然出臺(tái)停貸、調(diào)首付、停網(wǎng)簽政策，往往影響一些正常居住需求。

三是法律體系不健全。早在2008年11月，《住房保障法》就列入五年立法規(guī)劃，但“降格”后的《住房保障條例》至今仍未出臺(tái)。導(dǎo)致房屋買賣這一重大交易事項(xiàng)缺少有針對性的規(guī)制和保護(hù)，房屋租賃中的租金水平、中介責(zé)任、糾紛處理等問題缺乏權(quán)威約束。

四是供地用地機(jī)制不完善。2016年房價(jià)上漲較快的16個(gè)城市住宅用地供應(yīng)量減少現(xiàn)象突出，上海、廣州、北京和廈門分別減少48%、42%、30%和50%。京、穗、深三地工業(yè)用地占比分別達(dá)22%、32%、36%，住宅用地分別為28%、29%、26%。有的地方平均成交樓面地價(jià)溢價(jià)率為116％，個(gè)別地塊甚至達(dá)到286％。

【建議】

一是市場配置應(yīng)有“底線”。不能把“住有所居”的責(zé)任過多推給市場。發(fā)揮市場作用重在結(jié)構(gòu)優(yōu)化，如不少大城市功能疏解，中小城鎮(zhèn)承接產(chǎn)業(yè)和就業(yè)崗位轉(zhuǎn)移。應(yīng)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)好“產(chǎn)城人地房”之間關(guān)系，為大城市改善人居環(huán)境、中小城市去庫存奠定基礎(chǔ)。

一些地方廉租房、公租房采取“補(bǔ)貼+配租并舉”政策，面向夾心層加快共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)，都取得了很好的效果。應(yīng)加大公租房和共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)力度，強(qiáng)化對保障房建設(shè)的督查力度。發(fā)揮國有企業(yè)的引導(dǎo)作用，大力發(fā)展住房租賃市場。

比如，成都嘗試通過新組建或依托現(xiàn)有國企改建，成立若干家國有住房租賃公司，開展租賃住房、人才公寓的建設(shè)和運(yùn)營管理。可推廣這些做法，發(fā)揮國企的帶頭和引領(lǐng)作用，鼓勵(lì)北京、上海等特大型城市建立國有的機(jī)構(gòu)化和規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。

二是政策措施有節(jié)制。中央提出要“保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”。應(yīng)在中央統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，進(jìn)一步完善部門間協(xié)調(diào)機(jī)制，有效有度開展調(diào)控；避免基層部門不作為、亂作為。

應(yīng)建立完善“住有所居”指標(biāo)體系并納入政府考核體系，對社會(huì)公開、向群眾負(fù)責(zé)，綜合考察人均居住面積、居住成本、居住質(zhì)量等因素，設(shè)立居住指標(biāo)，關(guān)注底層和“夾心層”；設(shè)置如居住老舊小區(qū)人口比例、人均居住面積不足一定限值人口比例、缺少公共設(shè)施住宅比例等指標(biāo)，避免普通群眾“被平均”；建立完善公租房和共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)指標(biāo)體系。

三是盡快補(bǔ)上法律法規(guī)短板。應(yīng)在《住房保障條例》基礎(chǔ)上，盡快出臺(tái)完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管控，參照建筑工程質(zhì)量責(zé)任對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為實(shí)施責(zé)任終身追溯機(jī)制；進(jìn)一步落實(shí)地方責(zé)任，確保物業(yè)服務(wù)相關(guān)法規(guī)執(zhí)行，提升群眾居住環(huán)境改善獲得感。

加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)；必要時(shí)試點(diǎn)空置稅，減少空置和“捂盤”；研究修訂和完善繼承法，適時(shí)適度試點(diǎn)開征遺產(chǎn)稅；加快研究“70年產(chǎn)權(quán)限制”相關(guān)法律問題。

同時(shí)，應(yīng)對租賃房屋租金水平及增長率、中介人員長期責(zé)任等做出詳盡規(guī)定，必要時(shí)上升為法規(guī)甚至法律。

四是理順土地出讓、使用相關(guān)制度。試點(diǎn)省域間指標(biāo)流轉(zhuǎn)，適度讓利、加大供給，按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居住需求匹配建設(shè)用地規(guī)模與結(jié)構(gòu)。落實(shí)供地責(zé)任，對供地水平與目標(biāo)要求大幅不符的地方進(jìn)行問責(zé)，強(qiáng)化住宅用地計(jì)劃落實(shí)。

北京、上海等地土地供應(yīng)計(jì)劃中，對部分地塊明確為租賃住房用途，增加了租賃住房供應(yīng)，抑制地價(jià)過快上漲，應(yīng)總結(jié)推廣相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，用好“限房價(jià)、競地價(jià)”政策，避免出現(xiàn)“大企業(yè)領(lǐng)漲”現(xiàn)象，穩(wěn)定住房市場價(jià)格預(yù)期，堅(jiān)決打擊“價(jià)外價(jià)”“雙合同”等行為。

探索有效途徑，在有條件的農(nóng)村地區(qū)，鼓勵(lì)盤活閑置土地和住房資源，嘗試采取“莊園養(yǎng)老+志愿服務(wù)”模式，吸引退休的教育、醫(yī)衛(wèi)、文藝工作者下鄉(xiāng)居住。