或許是因為2017年三四線城市樓市火熱，春節(jié)時，再談起“返鄉(xiāng)置業(yè)”除了落葉歸根的情感之外，候鳥們多了幾許資產(chǎn)增值的依據(jù)。

2017年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新的發(fā)展方向，在“租售并舉”、“房住不炒”的倡導下，配以調控政策，一二線城市房地產(chǎn)市場平靜無波瀾。與此同時，房地產(chǎn)板塊輪動特征明顯，三四線城市樓市成為全國成交主力。

節(jié)前，安居客發(fā)布的《返鄉(xiāng)置業(yè)報告》顯示，59%的人群有返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿，其中有80%的人群來自三、四線城市，近7成在一、二線城市工作。這份報告的樣本覆蓋了一二線城市里的近60萬人。節(jié)后，春節(jié)雙周數(shù)據(jù)出爐，在一二線城市新房成交下滑的同時，三線城市有輕微增長。

目前的矛盾在于，三四線城市城鎮(zhèn)化率仍有空間、用補貼搶人才，而一二線城市資源與機會豐富、更具發(fā)展?jié)摿?。但明白三四線城市輪動邏輯和路徑后，或許“漂一族”作出抉擇不至于太為難。

春節(jié)樓市行情低迷

東吳證券報告數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間（2018年2月10 日－ 2月23日雙周），全國累計成交 317.04萬平米，同比2017年春節(jié)下降8%。

其中，一線城市新房成交16.5萬平米，同比2017年春節(jié)下降43%；二線城市成交105萬平米，同比2017年春節(jié)下降20%；三線城市成交195.4萬平米，同比2017年春節(jié)增長7%。

樓市活動多數(shù)在春節(jié)暫緩，每年春節(jié)，樓市成交數(shù)據(jù)下滑是常態(tài)。如深圳，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心指出，春節(jié)房地產(chǎn)市場仍處于假期模式，深圳全市一手住宅的網(wǎng)簽量自2月12日起，即一直維持零套的趨勢；而二手住宅市場方面，市規(guī)土委春節(jié)期間無備案量。

不過，2018年，在一二線城市新房成交直線滑落在情況下，三線城市出現(xiàn)微漲。過年期間，誰在三線城市買房？

節(jié)前，安居客針對在一二線城市務工的群體調研，并發(fā)布《返鄉(xiāng)置業(yè)報告》，數(shù)據(jù)顯示，有59%受訪對象，有返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿，而在工作城市買不起房或者希望改善家人生活條件正是其返鄉(xiāng)置業(yè)的首要原因。

不過，這種返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿能否轉化為實際成交，很難預測和監(jiān)控。

一名廣東清遠當?shù)氐闹薪槿藛T指出，過年期間，會有外出務工者回家過年，他們會成為當?shù)胤慨a(chǎn)成交的部分力量，但具體能促進幾成成交，不好量化。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，由于備案等原因，房產(chǎn)成交數(shù)據(jù)具有滯后性，機構出示的數(shù)據(jù)并不能完全反映春節(jié)期間的實際成交。

可確定的是，房企看好這個節(jié)點帶來的行情，并有節(jié)奏地進行搶收。

克而瑞研究中心指出，春節(jié)作為返鄉(xiāng)置業(yè)高峰期，長期深耕三四線城市的品牌房企加大營銷力度。恒大在2月1日-2月28日期間，全國所有樓盤享基礎優(yōu)惠88折，部分項目限量折扣特價房(額外最高95折)，部分商鋪更享有7折以下折扣優(yōu)惠；并且，根據(jù)支付方式，購房者還有不同程度的折扣。

三線城市樓市面臨下行壓力

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年，全國商品房銷售面積169408萬平米，比上年增長7.7%，商品房銷售額133701億元，增長13.7%。銷售面積和銷售金額增速最高的區(qū)域出現(xiàn)在中部和西部，這是三四線城市密集的區(qū)域。

過去一年，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出鮮明的板塊輪動特征。三四線城市樓市回暖，拉動全國銷售面積上揚。

一二線限購導致資金外溢、三四線去庫存、棚改力度加大且貨幣化補償，以及鼓勵農(nóng)民進城買房，是本輪三四線房價上漲的邏輯。

一個真實的案例是，廣東江門市一個次新房“帕佳圖天玥”，在2015年年中入市時房價僅約5500元／平米，經(jīng)過去年一波拉升后，目前二手房報價將近11000元／平米，實現(xiàn)房價翻番。

正因為這波三四線城市的房價上漲，給“返鄉(xiāng)置業(yè)”的意愿增添了一份投資獲益的可能。問題在于這波行情是否可能持續(xù)？

2017年3月15日，南京、青島、贛州同日升級或出臺限購政策。而在這天之前，三月以來，河北涿州、河北淶水、浙江杭州、張家口崇禮區(qū)、浙江嘉善、安徽滁州、海南三亞等市、區(qū)已相繼出臺或升級限購、限貸政策。

當時，行業(yè)已開始討論“三四線城市樓市的繁榮能維持多久”。毫無疑問，數(shù)據(jù)證明2017年末，這種階段性繁榮仍未結束。

然而最近的數(shù)據(jù)卻不甚樂觀。從累計數(shù)據(jù)看，截至2月23日，2018年至今東吳證券跟蹤全國37城市一手房累計成交2610萬平米，2017年同期累計成交3078.5萬平米，同比下降15.2%。

其中4個一線城市成交同比下降23.7%；14個二線城市成交同比下降9.4%；20個三線城市累計成交同比下降19%。 三線城市的跌幅高于二線城市。

有業(yè)內人士認為，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。

按照中國住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌的觀點，三四線城市在發(fā)展新型城鎮(zhèn)化過程中，產(chǎn)業(yè)和人口能否提供支撐是關鍵。也就是說，如果想獲得居住屬性之外的更多回報，返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿需要重新琢磨。

來源：第一財經(jīng)日報