“當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的主要矛盾，一是不平衡，主要指住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)關(guān)系不合理；二是不充分，主要是房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量不高?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)劉志峰會(huì)長(zhǎng)在近期出席的一次業(yè)內(nèi)論壇上如是表示。

??加快發(fā)展住房租賃已成共識(shí)

??那么，如何解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)關(guān)系不合理，高質(zhì)量地發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)？事實(shí)上，高層在此前多個(gè)重大會(huì)議中已經(jīng)給出了明確的答案。

??黨的十九大報(bào)告明確提出，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。最近一次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也將推動(dòng)住房租賃改革列入2018年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。

??中房網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，在一月底前結(jié)束的地方“兩會(huì)”上，全國(guó)多個(gè)省份的政府工作報(bào)告均明確提出發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。央行也在最近兩天召開(kāi)的工作會(huì)議上指出，要支持培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。同時(shí)將“建立健全住房租賃金融支持體系”列為央行2018年工作的主要任務(wù)之一。此外，自去年以來(lái)多家企業(yè)也通過(guò)不同的方式和手段，加緊布局住房租賃市場(chǎng)。

??由此可見(jiàn)，加快發(fā)展住房租賃這項(xiàng)工作已經(jīng)在政策、金融、企業(yè)等領(lǐng)域達(dá)成了共識(shí)。加快發(fā)展住房租賃，也被視為解決住房發(fā)展不平衡不充分矛盾的主要手段，也是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的重要途徑。

??權(quán)威人士針對(duì)住房租賃都說(shuō)了啥？

??2月6日，在一場(chǎng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司共同舉辦的"住房租賃新時(shí)代"研討會(huì)上，劉志峰、秦虹、潘利群、柴強(qiáng)、劉洪玉等行業(yè)資深專(zhuān)家學(xué)者，針對(duì)住房租賃這一領(lǐng)域中的熱點(diǎn)話題帶來(lái)精彩解讀。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 劉志峰

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰針對(duì)“住房租賃總量不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、制度不完善，尤其是租金收入低、租金回報(bào)率低、租賃關(guān)系不穩(wěn)定”等問(wèn)題提出以下五點(diǎn)意見(jiàn)：

??一、抓住政策機(jī)遇，加快項(xiàng)目落地。房地產(chǎn)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)要抓住地方“兩會(huì)”具體細(xì)則和配套措施出臺(tái)的機(jī)遇，抓緊土地、金融、房源方面的對(duì)接，重點(diǎn)探索有效的盈利模式，并且解決專(zhuān)業(yè)人才短缺、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)較少、行業(yè)集中度低等問(wèn)題。

??二、推動(dòng)制度建設(shè)，加強(qiáng)行業(yè)引導(dǎo)。積極推動(dòng)《住房租賃管理?xiàng)l例》盡快出臺(tái)，為住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)I造良好的制度環(huán)境。要強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，在住房租賃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品分類(lèi)、技術(shù)手段、運(yùn)營(yíng)管理、后期服務(wù)等方面填補(bǔ)產(chǎn)業(yè)政策的空白，建立各種資本的進(jìn)入和退出機(jī)制。

??三、促進(jìn)金融創(chuàng)新，拓展融資渠道。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)以租賃或購(gòu)買(mǎi)的方式獲取市場(chǎng)上的閑置房產(chǎn)，開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)；要充分利用資本市場(chǎng)，加快金融創(chuàng)新和合作。

??四、實(shí)施分類(lèi)指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)職住平衡。要結(jié)合城市規(guī)劃，由政府牽頭，房地產(chǎn)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)參與。要優(yōu)先選擇軌道交通沿線和新市民集中的開(kāi)發(fā)區(qū)布點(diǎn)，與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人才安居相結(jié)合，促進(jìn)長(zhǎng)期住房租賃可持續(xù)發(fā)展。

??五、培育租賃品牌，提升配套服務(wù)。要盡快培育租賃品牌；要為租賃住房提供適用的配套設(shè)施，為城市留住人才特別是向青年人才提供長(zhǎng)期和穩(wěn)定的房源。

北京首都開(kāi)發(fā)控股(集團(tuán))有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng) 潘利群

??北京首都開(kāi)發(fā)控股(集團(tuán))有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)潘利群談對(duì)住房租賃諸多問(wèn)題中兩個(gè)疑惑：

??一、超大城市住房租賃的發(fā)展是以二手房為主，還是要存量與增量并舉？

??潘利群認(rèn)為，單純依靠存量未免理想化，畢竟業(yè)主與租客間的利益格局固化，現(xiàn)有市場(chǎng)已發(fā)揮的功能既定，面向住房租賃戰(zhàn)略定位與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的作用有限，增量更具創(chuàng)造性、建設(shè)性和目的性，更能契合新時(shí)代的發(fā)展要求?；谏鲜雠袛?，推進(jìn)國(guó)有租賃企業(yè)建設(shè)，充分發(fā)揮對(duì)市場(chǎng)的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用賦予了房企新的使命。

??二、依靠以購(gòu)為主的制度土壤，住房租賃能否茁壯成長(zhǎng)？

??潘利群表示，當(dāng)年終結(jié)福利分房，建立住宅市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房、預(yù)售、公積金和土地招拍掛等四大制度起到了架梁立柱的作用。每當(dāng)看到長(zhǎng)效機(jī)制和住房制度時(shí)，都在想如果沒(méi)有這四項(xiàng)制度，購(gòu)房時(shí)代的大繁榮、大發(fā)展無(wú)法想象。而租房時(shí)代的到來(lái)，必經(jīng)再次房改才會(huì)大有作為，期待新的長(zhǎng)效機(jī)制。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng) 柴強(qiáng)

??中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)柴強(qiáng)談國(guó)內(nèi)外住房租賃的比較與借鑒

??租住率

??市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的正常租住率是35%-50%。有兩個(gè)特例，這兩個(gè)特例都被認(rèn)為是住房問(wèn)題解決比較好的國(guó)家，一個(gè)是德國(guó)（56%），租住率偏高；一個(gè)是新加坡（9.2%），租住率極低。

??租住率變化規(guī)律

??城市越大租住率越高、家庭規(guī)模越小租住率越高、離婚率高租住率也高、年紀(jì)越輕租住率越高、收入越低租住率越高。

??租賃住房類(lèi)型

??租賃住房的類(lèi)型多種多樣，但總體以市場(chǎng)為主，政府為輔；以租金補(bǔ)貼為主，提供低租金住房為輔；居民出租為主，機(jī)構(gòu)出租為輔。

??租金管制

??早期多有租金管制。德國(guó)目前在逐步放寬；新加坡、香港歷史上都實(shí)行過(guò)租金管制，后來(lái)都廢止了?？傮w來(lái)看，對(duì)租金實(shí)行直接管制的國(guó)家不多。

??住房租賃立法

??一般有專(zhuān)門(mén)的住房租賃立法，但新加坡沒(méi)有。例如：德國(guó)有《住房租賃法》、《住房補(bǔ)貼法》、《租房法》；美國(guó)有《統(tǒng)一住宅業(yè)主與租戶法》；英國(guó)有《業(yè)主與租戶法》；香港有《業(yè)主與租客（綜合）條例》。

??租金收入比

??即房租支出占家庭可支配收入的比重，合理的租金收入比不超過(guò)25%-30%。德國(guó)為25%，美國(guó)30%。對(duì)超過(guò)的家庭，政府應(yīng)給予租金補(bǔ)貼。

??租金回報(bào)率

??一般為4%-6%，我國(guó)目前僅為1.5%左右。例如，德國(guó)租金回報(bào)率長(zhǎng)期穩(wěn)定在4-5%之間，其金融市場(chǎng)的長(zhǎng)期國(guó)債收益率為2-3%。

??啟示與建議

??（一）都有住房租賃市場(chǎng)，但租住率是否高、租賃市場(chǎng)是否發(fā)達(dá)，與居住問(wèn)題解決得好壞并無(wú)必然聯(lián)系。

??（二）政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)都有支持，總體上除香港外，政府直接投資建設(shè)低租金租賃住房的情況越來(lái)越少，改為以發(fā)放租金補(bǔ)貼為主，盡量發(fā)揮市場(chǎng)作用。

??（三）沒(méi)有“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的說(shuō)法，享受教育等公共服務(wù)不應(yīng)與住房問(wèn)題掛鉤。

??（四）我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展空間很大，但不等于機(jī)構(gòu)化住房租賃的市場(chǎng)空間。

??（五）要重點(diǎn)扶持和大力發(fā)展面向新市民和家庭的住房租賃市場(chǎng)。

??（六）要重視居民住房出租市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范，特別是規(guī)范住房租賃經(jīng)紀(jì)行為。

??（七）加強(qiáng)對(duì)分散式轉(zhuǎn)租型住房租賃模式的跟蹤研究。

??（八）既要提高租住意愿，又要提高出租意愿。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任 秦虹

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹談租購(gòu)并舉住房制度的發(fā)展方向：

??租賃占比高是大城市住房市場(chǎng)的典型特征

??租賃市場(chǎng)是大城市的永恒主題，大城市永遠(yuǎn)存在租賃需求。現(xiàn)在我們面臨著大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，中國(guó)的租賃市場(chǎng)在大城市依然非常龐大。根據(jù)六普數(shù)據(jù)可以看到租賃市場(chǎng)家庭戶占到城市家庭戶的比例，全國(guó)兩省（廣東、浙江）兩市（北京、上海）租賃市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)非常接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平。廣東省和浙江省的城鎮(zhèn)家庭里分別有47%和41%租房，北京和上海分別有37.2%和38.3%的家庭是通過(guò)租賃解決居住需求。而接近40%的比例已經(jīng)是發(fā)達(dá)國(guó)家租賃市場(chǎng)規(guī)模，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)25.8%的租賃住房水平。

??租賃市場(chǎng)主要存在以下四方面問(wèn)題需要解決：

??（一）租賃關(guān)系不夠穩(wěn)定，影響大城市很多人的租賃意愿，不得不去買(mǎi)房子。

??（二）中介服務(wù)不規(guī)范，導(dǎo)致交易成本高，風(fēng)險(xiǎn)大。

??（三）市場(chǎng)發(fā)展不成熟，機(jī)構(gòu)租賃尚處于起步階段。

??（四）政府支持服務(wù)欠缺，監(jiān)督管理不到位。

??發(fā)展規(guī)范化的租賃市場(chǎng)有以下六方面意義：

??1、降低城鎮(zhèn)化門(mén)檻。

??2、發(fā)展規(guī)范化的租賃市場(chǎng)確實(shí)有利于實(shí)現(xiàn)住有所居。

??3、助推社會(huì)穩(wěn)定。

??4、有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??5、有利于企業(yè)特別是用工量大的企業(yè)吸引人力資源和降低成本。

??6、規(guī)范化的租賃市場(chǎng)發(fā)展有利于促進(jìn)勞動(dòng)力的流動(dòng)。

??已經(jīng)出臺(tái)的和即將出臺(tái)的支持政策：

??一是，稅收的減免。

??二是，金融的創(chuàng)新。

??三是，充分調(diào)動(dòng)存量房源提供租賃市場(chǎng)的政策。

??四是，新增土地

??完善各項(xiàng)服務(wù)體系建設(shè)，包括以下幾方面：

??一是，要通過(guò)立法完善法律法規(guī)來(lái)保障租賃各方的權(quán)益。

??二是，要建立住房租賃信息服務(wù)平臺(tái)。

??三是，要明確住房租賃機(jī)構(gòu)的行業(yè)定位。

??四是，要落實(shí)承租人享受均等化公共服務(wù)的權(quán)益。

??五是，要推動(dòng)中介服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 劉洪玉

??清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉談高質(zhì)量發(fā)展住房租賃：

??為什么住房租賃也要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展？

??住房租賃發(fā)展到什么樣的程度就能說(shuō)它是高質(zhì)量的發(fā)展？從三個(gè)維度來(lái)看：

??一是，從制度建設(shè)的維度：通過(guò)租賃市場(chǎng)的發(fā)展補(bǔ)齊住房制度發(fā)展過(guò)程中存在的短板。

??二是，從市場(chǎng)發(fā)展的角度來(lái)看，如果住房租賃通過(guò)高質(zhì)量的發(fā)展能夠更好的滿足人們對(duì)租賃住房的需求，也應(yīng)該是一個(gè)非常重要的標(biāo)志。

??三是，從行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，如果通過(guò)發(fā)展住房租賃讓市場(chǎng)運(yùn)行更加穩(wěn)定，行業(yè)在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和其他領(lǐng)域的發(fā)展模式方面能夠促進(jìn)行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。

??除家庭支付能力和租購(gòu)成本以外，影響中國(guó)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)住房的特殊因素：

??一是，文化和傳統(tǒng)的因素。比如說(shuō)重購(gòu)輕租、有恒產(chǎn)者有恒心。

??二是，制度歧視。一些基本公共服務(wù)方面不能享受同等待遇。

??三是，權(quán)益保障。租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租金調(diào)整無(wú)約束、租賃糾紛難解決、承租人地位弱勢(shì)。

??四是，市場(chǎng)環(huán)境。住房?jī)r(jià)格快速上漲、有房家庭的住房增值收益遠(yuǎn)超勞動(dòng)收入。

??如何促進(jìn)市場(chǎng)、企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

??首先，促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)可以讓財(cái)力不足的家庭租到高質(zhì)量的住房，可延后購(gòu)房需求，降低住房金融杠桿水平。

??二是，促進(jìn)住房投資機(jī)構(gòu)化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，能夠減少住房市場(chǎng)上的個(gè)體投資和非理性投資。

??三是，引導(dǎo)居民逐步將住房視為消費(fèi)品。

??四是，拓展住房消費(fèi)可以提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。

??實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量住房租賃還有以下問(wèn)題需要研究：

??第一，住房租賃的需求，誰(shuí)需要租房？

??第二，住房的數(shù)量和質(zhì)量，到底是什么樣的空間概念，社區(qū)的環(huán)境，配套服務(wù)需要哪些？

??第三，隨著時(shí)間發(fā)展變化，住房人支付意愿和支付能力。

??第四，對(duì)租賃供給方面的研究，多主體的供應(yīng)

??第五，對(duì)現(xiàn)有房的利用，城中村棚戶區(qū)改造，新建租賃住房這幾種渠道的相互關(guān)系。

??第六，專(zhuān)業(yè)化的管理（企業(yè)資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)管理）

來(lái)源：中房網(wǎng)