市場(chǎng)綜述

2017年下半年開始市場(chǎng)略有降溫

投資熱點(diǎn)區(qū)域更顯著

2015年南京土地市場(chǎng)率先轉(zhuǎn)暖，地價(jià)開始步入上行通道。2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)開啟了長(zhǎng)達(dá)一年半之久的火爆期，2016年商品住宅成交量一舉刷新歷史新高，房?jī)r(jià)更是急速拉升，熱點(diǎn)區(qū)域、板塊房?jī)r(jià)翻倍上漲，甚至出現(xiàn)一、二手房?jī)r(jià)格倒掛的局面。2017年下半年以來，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，反映在數(shù)據(jù)層面，成交量持續(xù)低位運(yùn)行。諸如江北、江寧等熱點(diǎn)區(qū)域投資性需求受到嚴(yán)厲打壓，調(diào)控政策成效顯著。2018年以來，新增供應(yīng)量依舊維持在較低水平，多數(shù)項(xiàng)目入市節(jié)點(diǎn)延遲到3月底乃至4月份，春節(jié)后更是連續(xù)3周“斷供”。受此影響，樓市成交依舊冷清，2月成交量降至年內(nèi)低位。

01

“四限”政策

嚴(yán)格“限價(jià)”，熱點(diǎn)板塊一二手房?jī)r(jià)格倒掛

限貸政策最嚴(yán)苛

受限價(jià)政策影響，各區(qū)域均有隱形的房?jī)r(jià)監(jiān)管紅線，河西南最高限價(jià)3.5萬/平方米，河西中部最高限價(jià)4.5萬/平方米，南京南站板塊精裝修最高限價(jià)3.5萬/平方米，江北最高限價(jià)3萬/平方米。

限貸政策最為嚴(yán)苛，二套有貸家庭首付比例不低于80%，熱點(diǎn)區(qū)域、板塊更是大幅上調(diào)首付比例，無論是首套房、二套房，還是有貸、無貸家庭，首付比例均要求達(dá)到80%。因銀行信貸額度緊張，多數(shù)銀行紛紛上調(diào)房貸利率，普遍在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%-20%。

并且，這類熱點(diǎn)區(qū)域、板塊一、二手房?jī)r(jià)格倒掛，一手房“買到即賺到”。受限簽因素影響，2017年市場(chǎng)積壓了大量的簽約未備案項(xiàng)目，尤以河西中部、河西南這類高房?jī)r(jià)板塊為甚，2018年以來政府逐漸開閘網(wǎng)簽，高價(jià)盤陸續(xù)網(wǎng)簽備案。對(duì)于限價(jià)松綁也并非區(qū)域一刀切，更多參考各盤成本、前期以及周邊項(xiàng)目。

02

人才落戶

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好程度有限

3月初，南京升級(jí)人才落戶新政，研究生或40歲以下本科生均可落戶，局部松綁限購(gòu)政策。不過，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好程度有限，成交量并未顯著提升，高房?jī)r(jià)還是擠出很大一部分購(gòu)房需求。

03

城市發(fā)展

市政發(fā)展重點(diǎn)在江北新區(qū)和江寧區(qū)

南京市政發(fā)展規(guī)劃“政府向北、人民向南”，江北新區(qū)獲批國(guó)家級(jí)新區(qū)后，便成為南京市政府重點(diǎn)打造區(qū)域，但由于市領(lǐng)導(dǎo)頻繁更迭，市政建設(shè)推進(jìn)進(jìn)度不及市場(chǎng)預(yù)期。江寧區(qū)發(fā)展重心在于大學(xué)城和產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)類型繁多，不乏汽車制造、軟件園等。并且，南京最初的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向是由城南向北發(fā)展，江寧區(qū)有著較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

04

熱點(diǎn)區(qū)域

江北新區(qū)核心區(qū)市場(chǎng)持續(xù)火熱

橋北、浦江鎮(zhèn)有所降溫

江北新區(qū)可以劃分為四大板塊：核心區(qū)、浦江鎮(zhèn)、橋北和六合。六合區(qū)位于江北新區(qū)最北部，以六合老城區(qū)為核心，并向周邊的雄州等板塊輻射。江北新區(qū)往南有寧和線，連接至馬鞍山和縣，進(jìn)而帶動(dòng)和縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，工業(yè)園為甚。

橋北位于南京長(zhǎng)江大橋以北片區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)集中度較高，后期市政配套沒什么改觀性。初期，橋北以天潤(rùn)城、旭日上城、威尼斯水城這類超級(jí)大盤為主?，F(xiàn)有在售項(xiàng)目?jī)H剩威尼斯水城和金象郎詩紅樹林，在售房源偏少。其中，金象郎詩紅樹林是收購(gòu)海德北岸城五期地塊。橋北板塊北面便是高新開發(fā)區(qū)，定位為省級(jí)開發(fā)區(qū)，后期發(fā)展規(guī)劃好于橋北板塊，開發(fā)商有著較強(qiáng)的進(jìn)駐意愿。

核心區(qū)位于浦口區(qū)與江浦縣的交界處，地處南京長(zhǎng)江大橋與南京長(zhǎng)江隧道之間，揚(yáng)子江隧道通車后，著實(shí)拉近了核心區(qū)與主城區(qū)之間的時(shí)空距離，揚(yáng)子江隧道也是南京最長(zhǎng)、車流量最大的隧道，交通出行著實(shí)方便?？蛻艚Y(jié)構(gòu)除了自住型需求之外，前期投資炒作氛圍濃厚，不乏大量的投資客。因南京房?jī)r(jià)過快上漲，后期不乏部分主城區(qū)外溢客群。目前，江北核心區(qū)醫(yī)院、學(xué)校等市政配套將陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)，規(guī)劃利好也將逐步兌現(xiàn)。

橋北、浦江鎮(zhèn)前期有利好規(guī)劃，但尚未落地，市政建設(shè)進(jìn)度相較緩慢，投資性需求甚多，房?jī)r(jià)漲幅最快，當(dāng)下住宅售價(jià)2.5-3.5萬/平方米，項(xiàng)目去化表現(xiàn)不佳。

05

市場(chǎng)預(yù)判

量升價(jià)穩(wěn)，剛需購(gòu)房宜趁早

未來80%供應(yīng)量為高價(jià)“地王”盤是最大風(fēng)險(xiǎn)

展望未來，南京房?jī)r(jià)運(yùn)行平穩(wěn)，成交量還得看供應(yīng)量，下半年或?qū)⒐?yīng)明顯放量，成交量企穩(wěn)回升。剛需客群能買的還是得盡早買，一旦政策出現(xiàn)松動(dòng)跡象，或?qū)⒊霈F(xiàn)又一輪快速上漲行情。

2015年下半年以來，南京土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，多區(qū)域、板塊頻出“地王”。目前這些均處施工狀態(tài)，除了商辦項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)銷售外，住宅項(xiàng)目受“限價(jià)”影響普遍難拿預(yù)售證。當(dāng)前地王盤已然陷入開盤必虧損的窘境，項(xiàng)目入市節(jié)點(diǎn)被迫延遲，企業(yè)與政府之間的價(jià)格博弈愈演愈烈。

截止目前，南京尚未推售的項(xiàng)目以前期高價(jià)地乃至地王盤居多，占比約80%，低價(jià)盤剩余量寥寥無幾。地王反面案例便是江寧麒麟板塊京奧港未來墅，其是南京第一個(gè)虧損地王，現(xiàn)已等待其他房企收購(gòu)，幾乎清一色的高價(jià)盤對(duì)市場(chǎng)需求購(gòu)買力是極大考驗(yàn)，恐將面臨有價(jià)無市的風(fēng)險(xiǎn)。

典型項(xiàng)目一：華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)

? 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 

地理位置：江北新區(qū)中心大道與中央大道交匯處

交通：過江隧道/揚(yáng)子江隧道；地鐵/4、11、13和15號(hào)線（規(guī)劃中）

主力戶型：89平方米2房、108平方米2房、129平方米3房和144平方米4房

建筑面積：73萬平方米

交房時(shí)間：2019年底

上次開盤售價(jià)：2.87萬/平方米

? 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：

項(xiàng)目可謂是江北新區(qū)“明星盤”，銷售持續(xù)火爆，開盤必售罄。一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛，周邊二手房毛坯售價(jià)3.2萬/平方米，一手房精裝修售價(jià)約2.9萬/平方米，買到即賺到。

項(xiàng)目距離揚(yáng)子江隧道600米，揚(yáng)子江隧道分兩條，一條連接定淮門，開車10分鐘可至龍江鼓樓；一條連接揚(yáng)子江，直達(dá)河西，交通出行著實(shí)便捷。項(xiàng)目周邊規(guī)劃4、11、13和15號(hào)線4條地鐵線，設(shè)有中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)東街兩個(gè)站點(diǎn)。

周邊規(guī)劃有江北區(qū)國(guó)際醫(yī)療中心、石佛寺鼓樓醫(yī)院江北分院等多所醫(yī)院，另有兩宗教育用地正處規(guī)劃中，具體引進(jìn)的學(xué)校尚未確定。項(xiàng)目分三期開發(fā)，在售房源僅剩三期3、4、5和6號(hào)樓4棟。

客戶主要來源于浦口區(qū)、浦江鎮(zhèn)、鼓樓等區(qū)域，拆遷戶也占據(jù)一定比重。受益于價(jià)格優(yōu)勢(shì)，鼓樓外溢客戶占比較多。前期，客戶群體有較大比例的投資客，主要來自于周邊城市，限購(gòu)出臺(tái)后投資客占比寥寥。人才落戶新政施行后，看房的落戶人才明顯增多。

不過項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)略有瑕疵，所有戶型都“偷面積”，贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)，但由于政府加強(qiáng)管控，設(shè)備平臺(tái)嚴(yán)禁打通，原先的“賣點(diǎn)”便成“瑕疵”。以89平方米2房為例，因設(shè)備平臺(tái)嚴(yán)禁打通，原先的書房空間便略顯局促，僅能作為衣帽間使用。

典型項(xiàng)目二: 世茂榮里

? 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 

板塊：地理位置：浦珠中路與定向河路交匯處

交通：過江隧道/揚(yáng)子江隧道；地鐵/4號(hào)線（規(guī)劃中）

建筑面積：25萬平方米

交房時(shí)間：2018年底

售價(jià)：2.4萬/平方米

? 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 

項(xiàng)目距離揚(yáng)子江隧道直線距離約4公里，交通出行便捷。項(xiàng)目贈(zèng)送7平方米設(shè)備平臺(tái)，經(jīng)過物業(yè)報(bào)備，設(shè)備平臺(tái)可以統(tǒng)一改造。得房率較高，達(dá)82%。

一二手房?jī)r(jià)格倒掛，周邊二手房售價(jià)2.6-2.7萬/平方米，一手房售價(jià)2.4萬/平方米。

客戶主要來源于浦口區(qū)、鼓樓、江浦等區(qū)域。不過，戶型設(shè)計(jì)一梯兩戶，一棟4個(gè)單位，邊套客廳朝東、西，并有暗衛(wèi)。

來源：克而瑞研究中心