房地產(chǎn)市場交易的低迷，并未全面阻礙房企的拿地熱情。在規(guī)模訴求與高負債重壓之下，房企不得不以加快增加儲備土地，同時加快項目周轉(zhuǎn)速度的模式來尋求發(fā)展。

 首先我們來看下近期三家研究機構(gòu)公布的三組數(shù)據(jù)：

        中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月份50大熱點城市賣地金額高達3773.6億元，同比上漲73%。

        克而瑞統(tǒng)計顯示，1月份10強房企新增土地貨值高達3196億元。

        同策研究院統(tǒng)計，TOP20上市房企土地成交金額1505.25億元，占全國土地成交金額的30.15%。

        從以上數(shù)據(jù)來看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)近年來集中度的不斷提升，競爭日趨白熱化，龍頭房企在高門檻下的拿地優(yōu)勢正不斷凸顯。從土地市場表現(xiàn)也可以看出，大企業(yè)正跑得越來越快。

土地溢價率走低

從土地溢價率來看，大部分城市土地溢價率保持低位，熱點城市土地溢價率基本在10%左右，明顯低于2015年-2017年平均30%的溢價率。

       中原地產(chǎn)分析認為，全國多城市土地成交金額依然處于高位，特別是一、二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。即使有流標地塊出現(xiàn)，也主要是因為其有多重復雜的屬性，導致房企拿地意愿不強。加之最近信托等資金監(jiān)管嚴格，導致房地產(chǎn)企業(yè)對總價較高的地塊持相對謹慎的投資態(tài)度。

       不過，同策研究院認為，隨著調(diào)控深化，開發(fā)商拿地熱情或多或少還是受到了影響。相較于2017年12月份，2018年開局，土地市場整體出現(xiàn)了降溫跡象。從環(huán)比情況來看，土地成交金額、成交面積紛紛走低，成交地塊也以“低總價、低溢價”為主要特征。

       更重要的是，當下處于房價低谷期，房地產(chǎn)市場冷淡，拿地競爭強度相對較小，拿地后控制項目進度，可以隨房價進入上升通道獲取較大收益，算得上是拿地的好時機。

首月規(guī)模房企依然競爭激烈

規(guī)模戰(zhàn)之下，市場集中度提高，房企“不進則退”，做大做強是當下房企的主流選擇，因此規(guī)模房企紛紛表現(xiàn)出激進拿地的態(tài)度。尤其是前兩年持續(xù)去庫存的目標下，大部分房企也需要積極補庫存。

       根據(jù)克而瑞研究中心公布的《1月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》排行榜顯示，1月份新增貨值上百億的企業(yè)有20家，而此前公布的銷售金額上百億的僅有17家。由此可見，土地市場上的競爭未來傳導在銷售端，將會給拿地不夠充足的房企帶來更大的壓力。

       從各梯隊房企在百強中的集中度來看，未來百強內(nèi)房企的規(guī)模還將繼續(xù)分化，尤其是銷售金額TOP11-20的規(guī)模房企，其銷售金額集中度為15%，但企業(yè)的新增貨值集中度卻達到22%，二者相差7個百分點，因此未來TOP11-20的房企排名還有較大的調(diào)整空間。

TOP50房企拿地表現(xiàn)分化

從銷售金額TOP50房企的拿地投入來看，龍頭房企的拿地動作比較穩(wěn)健。TOP50房企拿地銷售比的算術(shù)平均值為0.58，而銷售金額TOP10房企中，僅有中海和龍湖兩家房企的拿地銷售比高于平均值，碧桂園、萬科、恒大的拿地銷售比均在0.31以下。


     

 其他的TOP50房企中，旭輝、世茂、中南、遠洋、首創(chuàng)這幾家本月拿地較猛，這些房企的拿地銷售比均在1.5左右，約為TOP50房企平均拿地銷售比的3倍。如中南置地1月銷售金額為65億元，而企業(yè)同期新增土地價值為137億元，是其銷售金額的2倍。遠洋的拿地銷售比明顯領(lǐng)先于其他TOP50房企，新增貨值也是其同期銷售的2倍。

此外，從房企開年首月的拿地數(shù)據(jù)來看，三四線城市依然受到房企青睞。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，銷售金額TOP50房企的新增土地建面中，三四線城市即占到了55%，與去年相比TOP50房企在三四線的投資建面占比上升了9個百分點。雖然單月數(shù)據(jù)波動較大，但也能反映房企在三四線城市的投資趨勢?？硕鹧芯恐行姆治稣J為，如果三四線棚改貨幣化和發(fā)展大都市圈的政策邏輯不變，今年三四線城市的投資熱度仍將持續(xù)。

      同策研究院認為，在城市選擇上，在去年一、二線城市政策高壓與土地成本提升的影響下，都市圈三、四線城市獲得了溢出效應，不少開發(fā)商繞道三、四線城市尋求補倉，從而帶動三、四線城市土地熱度提升。不過眼下，不少三、四線城市已經(jīng)告別“去庫存”壓力，一些城市甚至在過熱過快發(fā)展下房價“泡沫化”，地價也已經(jīng)大漲。在這一背景下，預計2018年三、四線樓市成交將進一步分化，開發(fā)商進入三、四線城市將更審慎，土地市場整體表現(xiàn)也將出現(xiàn)一定回落。