導(dǎo)讀

從某種意義上說，把握好規(guī)模和負(fù)債的平衡，是企業(yè)的一項(xiàng)終極課題。一方面，融資政策從緊，市場(chǎng)景氣程度下降，房企的資金鏈將面臨考驗(yàn)；另一方面，市場(chǎng)調(diào)整期到來，企業(yè)迎來“彎道超車”時(shí)機(jī)。基本面和戰(zhàn)略目標(biāo)不盡相同的房企，會(huì)如何處理這一問題？

“我們今年就定了一個(gè)目標(biāo)，就是控制風(fēng)險(xiǎn)、降杠桿，因?yàn)槲覀兊囊?guī)模已經(jīng)足夠了?！?月29日，融創(chuàng)中國(guó)在香港召開業(yè)績(jī)會(huì)，董事長(zhǎng)孫宏斌說出其戰(zhàn)略考量?！敖蹈軛U”的說法，與此前恒大關(guān)于“降負(fù)債”的表態(tài)可謂異曲同工。

此前的3月中旬，旭輝控股集團(tuán)主席林中在香港表示，“平常我們?cè)谑袌?chǎng)好的時(shí)候，反而不會(huì)把這個(gè)空間（拿地額度）用足，在市場(chǎng)不好、地價(jià)很便宜的時(shí)候還是要多買一點(diǎn)地?！毙褫x透露出的擴(kuò)規(guī)模野心，同樣可以在一批房企身上看到，如中海、龍湖、雅居樂、金茂、五礦等企業(yè)，均擴(kuò)充了今年的拿地預(yù)算。

規(guī)模與負(fù)債是一對(duì)矛盾共同體。房企在擴(kuò)充規(guī)模過程中，往往會(huì)面臨負(fù)債率提升；若過度注重資金安全，又會(huì)影響規(guī)模的擴(kuò)張。從某種意義上說，把握好規(guī)模和負(fù)債的平衡，是企業(yè)的一項(xiàng)終極課題。

這種矛盾將在2018年再度呈現(xiàn)。一方面，融資政策從緊，市場(chǎng)景氣程度下降，房企的資金鏈將面臨考驗(yàn)；另一方面，市場(chǎng)調(diào)整期到來，企業(yè)迎來“彎道超車”時(shí)機(jī)?；久婧蛻?zhàn)略目標(biāo)不盡相同的房企，會(huì)如何處理這一問題？

第一梯隊(duì)“安全論”

2017年，碧桂園、萬科、恒大的銷售規(guī)模均突破5000億，融創(chuàng)也完成了3600億的銷售規(guī)模。這四家房企被歸為“第一梯隊(duì)”。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，除融創(chuàng)宣布今年的銷售目標(biāo)為4500億外，其余三家均宣布，不設(shè)具體的銷售目標(biāo)。相反，融創(chuàng)和恒大還特別強(qiáng)調(diào)了對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的管控。碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君也頗為自信地強(qiáng)調(diào)，碧桂園實(shí)現(xiàn)了“資金安全的前提下效益最大化”。

恒大還公布了降負(fù)債的具體目標(biāo)，到2018年末，資產(chǎn)負(fù)債率從當(dāng)前的71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。具體做法有三：降低負(fù)債總額，多元產(chǎn)業(yè)引入戰(zhàn)略投資，增強(qiáng)盈利能力增加凈資產(chǎn)。

融資政策收緊是“資金安全論”的大背景。近期，多家房企負(fù)責(zé)人都強(qiáng)調(diào)，融資成本明顯上升，銀行放款周期也有所延長(zhǎng)。

監(jiān)管層早已釋放出加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的信號(hào)。今年兩會(huì)期間，央行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝還表示，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的，但“個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)可能在財(cái)務(wù)方面比較激進(jìn)，會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)”。

2017年，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地中產(chǎn)生了大量支出，負(fù)債率也普遍上漲。從已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的房企來看，大部分的資產(chǎn)負(fù)債率在65%-85%之間，凈負(fù)債率則有著較大差距，從30%的低水平到超過100%。

除政策環(huán)境外，近年來房企紛紛推進(jìn)多元化轉(zhuǎn)型，也占用了部分資金。如商業(yè)地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)，雖然能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，但資金周轉(zhuǎn)速度偏慢，往往會(huì)加重負(fù)擔(dān)。

因此，控制負(fù)債率、保障資金安全，幾乎成為房企在今年的必然選項(xiàng)。除四強(qiáng)房企外，近年來大幅擴(kuò)張的融信，也計(jì)劃2018年底將凈負(fù)債率降至100%以下，2019年底控制在65%左右。

一些規(guī)模相對(duì)不大的房企，也將資金安全提上日程。五礦地產(chǎn)副總經(jīng)理何小麗向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記著表示，未來三年將凈負(fù)債率控制在60%-70%之間。北辰實(shí)業(yè)總經(jīng)理李偉東在業(yè)績(jī)會(huì)強(qiáng)調(diào)，“在今后的幾年，我們也會(huì)降資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化資產(chǎn)水平?！苯刂?017年末，北辰負(fù)債總額666.18億元，資產(chǎn)負(fù)債率為83.29%。

“彎道超車”野心仍在

“降負(fù)債”的口號(hào)雖響，卻不意味著企業(yè)已停止對(duì)規(guī)模的追求。

“我非?？春弥袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期的發(fā)展，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，其實(shí)未來10-20年之內(nèi)根本不會(huì)擔(dān)心市場(chǎng)的問題?！绷种械挠^點(diǎn)很有代表性，他說，“我們擔(dān)心的是，怎么成為這個(gè)市場(chǎng)中好的那幾個(gè)人?！?/span>

林中認(rèn)為，未來十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模不會(huì)少于十萬億，甚至十幾萬億，而且會(huì)向優(yōu)秀的大企業(yè)聚集。

包括旭輝在內(nèi)，中海、龍湖、雅居樂、金茂、五礦、金茂等企業(yè)均擴(kuò)充了今年的拿地預(yù)算。

其中，中海的拿地權(quán)益投資額1350億港元，同比增長(zhǎng)22%。雅居樂的拿地指標(biāo)為500億，比去年增加200億。五礦的土地投資計(jì)劃為150億，與2018年的銷售目標(biāo)相同，雖然包含了非權(quán)益部分，但規(guī)模仍然十分可觀。華潤(rùn)在今年前兩個(gè)月的土地支出已達(dá)170億，去年全年為650億。

“不要聽開發(fā)商說什么，要看他們?cè)趺醋觥！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記著表示，今后兩年市場(chǎng)平穩(wěn)，正是“彎道超車”的機(jī)會(huì)，有野心的企業(yè)一定會(huì)強(qiáng)化土地儲(chǔ)備。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記著粗略統(tǒng)計(jì)，目前提出超千億目標(biāo)的房企，已有30多家。有房企今年對(duì)外公布的目標(biāo)增幅是40%、50%，對(duì)內(nèi)卻高達(dá)80%甚至翻番。去年銷售不足700億的金茂，就提出3年后實(shí)現(xiàn)2000億的目標(biāo)。

張大偉還表示，四強(qiáng)房企不提規(guī)模，并非不看重規(guī)模，很大程度上是因?yàn)樗麄円延行酆竦耐恋貎?chǔ)備。

截至2017年底，碧桂園已摘牌或已簽約的土地儲(chǔ)備約2.8億平方米，另有潛在儲(chǔ)備約1.4億平方米。截至2017年底，恒大的剩余可售貨量為3200億，今年還將加推7000億，總計(jì)可售資源達(dá)10200億。截至2018年3月26日，包含舊改等協(xié)議狀態(tài)的土儲(chǔ)在內(nèi)，融創(chuàng)擁有土地儲(chǔ)備整體貨值約人民幣3萬億元。

債務(wù)調(diào)整贏得回旋空間

正如融信CFO曾飛燕所說，“控制負(fù)債不是主要措施。公司要發(fā)展，我們還是適度要去借債，還是需要去融資?！奔纫?guī)模、又求安全的房企，已經(jīng)初步找到了平衡之道。

曾飛燕在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“隨著結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模增加，未來公司凈資產(chǎn)也將進(jìn)一步增加。除此之外，公司會(huì)考慮進(jìn)一步引進(jìn)戰(zhàn)略投資者增厚公司的核心資本，堅(jiān)持輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，引進(jìn)更多資源?！比ツ?0月，融信就曾以配股的方式，在港股獲得1.2億港元的資金。

五礦地產(chǎn)副總經(jīng)理何小麗向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記著表示，可調(diào)整股權(quán)融資和債券融資的比重。暗示會(huì)提高股權(quán)融資的比例。

在存量領(lǐng)域?qū)嵤┵Y產(chǎn)證券化，也被認(rèn)為是解決資金壓力的一種方法。去年下半年以來，保利、旭輝、越秀都曾發(fā)行租賃住房類REITs產(chǎn)品。招商蛇口、陽光城、景瑞控股則發(fā)行過針對(duì)長(zhǎng)租公寓和底層物業(yè)的CMBS產(chǎn)品。

很多布局租賃市場(chǎng)的房企，已經(jīng)表現(xiàn)出對(duì)資產(chǎn)證券化的興趣。多數(shù)分析人士認(rèn)為，未來資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的規(guī)模會(huì)明顯增加。

事實(shí)上，在此之前，很多企業(yè)的資金狀況足以支撐一段時(shí)日。張大偉指出，除個(gè)別企業(yè)外，大部分企業(yè)的資金狀況并未到“告急”的地步。

他表示，雖然債務(wù)總規(guī)模有所增加，但很多房企在這兩年進(jìn)行了債務(wù)置換，使得債務(wù)總成本降低，短期債務(wù)的比重也有所下降。同時(shí)，經(jīng)過過去兩年的銷售，大部分房企握有較為充裕的現(xiàn)金流，且多數(shù)能夠覆蓋短期負(fù)債。

經(jīng)過去年的調(diào)整，遠(yuǎn)洋一年到期的債務(wù)占比近10%，遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席李明表示，“短期內(nèi)對(duì)我們的融資成本與融資的壓力影響是有限的?！蔽宓V地產(chǎn)的負(fù)債水平雖有所提高，但平均借貸成本僅有3.81%，且現(xiàn)金規(guī)模相當(dāng)于短期債務(wù)的157%。按照何小麗的說法，“負(fù)債率屬于比較健康的水平”。

張大偉認(rèn)為，就當(dāng)前資金狀況來看，無論擴(kuò)規(guī)模還是降負(fù)債，企業(yè)都有很大的回旋余地?？傊呗砸褌浜?，但真正的考驗(yàn)還未到來。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道