導(dǎo)讀：有房企人士表示，土地出讓條款的嚴(yán)苛使得盈利模式的測(cè)算越來越復(fù)雜，盈利空間越來越小。房企在過去兩年拿的地，消化速度會(huì)放緩，加上融資政策收緊，企業(yè)的資金壓力將有所增大。因此，面臨上述“復(fù)雜”的地塊，企業(yè)肯定會(huì)更加謹(jǐn)慎。

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1月25日，北京拍賣朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)共計(jì)3宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地，總起拍價(jià)107.36億元，總出讓面積約15.73萬平方米。其中，朝陽(yáng)區(qū)的地塊由中鐵建以總價(jià)16.8億元、溢價(jià)率12%競(jìng)得；豐臺(tái)區(qū)兩宗地塊卻因無人報(bào)價(jià)而意外流標(biāo)。

2017年全年，北京也僅有2宗住宅用地流拍。

今年開年以來，全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)了去年下半年“低價(jià)走量”的局面，但流拍、流標(biāo)的現(xiàn)象仍然不斷出現(xiàn)。據(jù)各地官方信息，今年1月，長(zhǎng)沙、合肥、佛山等熱點(diǎn)城市均有土地流拍、流標(biāo)記錄，長(zhǎng)沙、佛山的地塊甚至無人報(bào)價(jià)。

經(jīng)過政策的不斷加碼，在土地出讓中設(shè)置限制性條款已成為常態(tài)。其中，“限房?jī)r(jià)”條款因其對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的壓縮，使得房企在拿地時(shí)無比謹(jǐn)慎。分析人士指出，在今年的流拍、流標(biāo)地塊中，這一條款的影響是最大的。

這可能反映出今年全年的土地市場(chǎng)走勢(shì)：除了土地出讓條款依然嚴(yán)苛外，企業(yè)對(duì)調(diào)控延續(xù)和市場(chǎng)下行的預(yù)期，將使其在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)更加保守。多數(shù)受訪者認(rèn)為，低價(jià)成交將是今年土地市場(chǎng)的常態(tài)，流拍、流標(biāo)的現(xiàn)象也將有所增多。

消失的利潤(rùn)

北京流標(biāo)的兩宗地塊均位于南四環(huán)外的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村，地段十分優(yōu)越。在目前的北京共有產(chǎn)權(quán)地塊中，屬于位置較佳者。

兩宗地塊住宅部分的規(guī)劃建筑面積分別達(dá)到131841平方米和158357平方米，是近年來北京少見的大體量項(xiàng)目。中原地產(chǎn)測(cè)算，按照41.78億和50.58億的起拍價(jià)格，再算進(jìn)非可售部分的成本，兩宗土地的樓面底價(jià)都將達(dá)到33000元/平方米。

在招標(biāo)文件中，這兩宗地塊的居住部分被要求全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，但政府與企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例不詳。

令競(jìng)標(biāo)者望而卻步的關(guān)鍵因素，是銷售限價(jià)。按照規(guī)定，兩塊地的銷售價(jià)格都被限制在43000元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。也即，除去固定的土地成本外，項(xiàng)目的建安、財(cái)務(wù)、人力等成本，以及利潤(rùn)部分，都被壓縮在每平方米10000元以內(nèi)。

有北京房企人士表示，當(dāng)前小戶型項(xiàng)目的最低建安和裝修成本，也要在4000元/平方米左右，再算上財(cái)務(wù)成本、人力成本、銷售費(fèi)用和各種稅費(fèi)，這兩塊地的利潤(rùn)空間已經(jīng)微乎其微。如果企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力差，很有可能虧本。

不僅如此，43000元/平方米的限價(jià)，在銷售時(shí)也幾乎沒有優(yōu)勢(shì)。在地塊周邊的銀地家園、天倫錦城、億城天筑等成熟小區(qū)中，當(dāng)前小戶型房屋的銷售均價(jià)在45000元/平方米左右。

考慮到這些二手房都擁有完整產(chǎn)權(quán)，兩宗共有產(chǎn)權(quán)地塊微弱的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，就顯得微不足道了。

此外，根據(jù)中原地產(chǎn)計(jì)算，若不考慮社區(qū)道路等因素，只單獨(dú)計(jì)算地塊本身，項(xiàng)目的實(shí)際容積率已經(jīng)達(dá)到3以上，居住舒適度相對(duì)不佳。這使得開發(fā)商在操作中的騰挪空間很小。

因此，無論在盈利前景還是銷售前景上，上述兩宗地塊都缺乏足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。

值得注意的是，在此前的北京土地交易中，類似的“虧本”項(xiàng)目并不乏人問津。出于進(jìn)軍北京市場(chǎng)、鞏固市場(chǎng)占有率、占據(jù)品牌傳播高點(diǎn)等考慮，一些房企會(huì)獲取配建規(guī)模大、限制條件多、盈利空間小的地塊。但最近，這類地塊受到的關(guān)注越來越少。

上述房企人士表示，2017年以來，北京的土地供應(yīng)規(guī)模明顯增加，企業(yè)的選擇余地更大，對(duì)于一些整體質(zhì)量不佳、操作難度大的地塊，會(huì)選擇性地放棄。

盈利模型愈加復(fù)雜

今年以來，全國(guó)土地市場(chǎng)的流標(biāo)、流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，大部分項(xiàng)目的原因與北京類似：土地底價(jià)偏高、“限房?jī)r(jià)”條款存在，使得項(xiàng)目利潤(rùn)受到壓縮。

1月4日，位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)鄱陽(yáng)村的一宗地塊因無人報(bào)價(jià)而遭遇流拍。該地塊的起始樓面價(jià)為4710元/平方米，住宅部分的最高銷售價(jià)為7900元/平方米（不含精裝修價(jià)格），利潤(rùn)空間不足。這也是今年長(zhǎng)沙的首宗限房?jī)r(jià)地塊。

1月12日，合肥肥西縣一宗巨無霸地塊遭遇流拍，原因是3位競(jìng)買人的最高報(bào)價(jià)均未達(dá)到保留底價(jià)。此前的2017年11月，該地塊已經(jīng)遭遇過一次流拍。

1月17日，佛山高明區(qū)一宗商住用地因無人競(jìng)價(jià)而流拍。該地塊起始樓面價(jià)為3409元/平方米，但最高限價(jià)5.1億元，折合樓面價(jià)5500元/平方米，同樣存在利潤(rùn)空間不足的局面。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，從2017年下半年開始，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地流拍、流標(biāo)的現(xiàn)象明顯增多，達(dá)到111宗，當(dāng)年上半年僅有67宗。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，除了土地出讓條款嚴(yán)苛外，還有房企資金壓力增大、市場(chǎng)預(yù)期不樂觀等因素。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，進(jìn)入2018年，土地出讓條款嚴(yán)苛的現(xiàn)象不會(huì)有明顯改變，甚至可能加劇。

他表示，從運(yùn)營(yíng)角度看，各地政府力推的租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，本身就屬于低利潤(rùn)的項(xiàng)目。如果這些地塊單獨(dú)出讓，吸引力不夠，可能會(huì)低價(jià)成交；如果以配建的方式出讓，就會(huì)影響整個(gè)地塊的質(zhì)量。因此，這些地塊占比加大，就意味著開發(fā)商拿地和運(yùn)營(yíng)難度加大。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)還指出，“限房?jī)r(jià)”條款不會(huì)很快退出。他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)年末“量?jī)r(jià)齊升”的表現(xiàn)，其中既有年末翹尾的慣性因素，也說明部分區(qū)域市場(chǎng)存在反彈的壓力。因此，對(duì)價(jià)格的限制將繼續(xù)體現(xiàn)在土地出讓規(guī)則上。

1月下旬，青島、天津、廣州、武漢先后推出大量土地，均設(shè)有限制性條款。其中，天津的兩宗土地采取“限地價(jià)、競(jìng)自持面積”方式確定競(jìng)得人；青島的6宗土地采用“限地價(jià)、競(jìng)?cè)瞬殴⑴浣娣e”的規(guī)則；武漢一宗地塊則祭出“四限”條款，即“限房?jī)r(jià)、限房型、限工期、限銷售對(duì)象”。

前述房企人士認(rèn)為，這些條款使得盈利模式的測(cè)算越來越復(fù)雜，盈利空間卻越來越小。

該人士表示，市場(chǎng)肯定會(huì)在2018年進(jìn)入“小年”，過去兩年拿的地，消化速度會(huì)放緩，加上融資政策收緊，企業(yè)的資金壓力將有所增大。因此，面臨上述“復(fù)雜”的地塊，企業(yè)肯定會(huì)更加謹(jǐn)慎。

中原地產(chǎn)指出，在當(dāng)前的土地市場(chǎng)，流標(biāo)、流拍占比并不高，但搶地積極性已經(jīng)明顯下降。隨著調(diào)控的延續(xù)和市場(chǎng)的降溫，低價(jià)成交將是今年土地市場(chǎng)的常態(tài)，流拍、流標(biāo)的現(xiàn)象也可能有所增多。

來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道