住建部官網(wǎng)文章

11月21日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行召集部分省市到武漢開了一個(gè)房地產(chǎn)工作座談會(huì)。

會(huì)議開宗明義提出，“學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，部署近期房地產(chǎn)工作，進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，堅(jiān)持分類調(diào)控、因城因地施策，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/span>

“2018年樓市或?qū)⒄w下行，市場(chǎng)防大起大落，房企須護(hù)好資金鏈?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會(huì)副主任委員顧云昌給出市場(chǎng)預(yù)判。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，截至2017年9月底，136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.45%，去年則為77.5%，同比增加1.95個(gè)百分點(diǎn)。共有16家上市房企負(fù)債1000億元以上?！敖档拓?fù)債率”將成為房地產(chǎn)企業(yè)明年的重要任務(wù)，現(xiàn)金流前所未有的極端重要。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在一番分析后，也得出了“2018年甚至到2020年都是房地產(chǎn)小年”的結(jié)論。

國(guó)務(wù)院參事夏斌則認(rèn)為，十九大對(duì)房地產(chǎn)的定位，影響會(huì)是深刻的，不僅表現(xiàn)在房?jī)r(jià)會(huì)逐步穩(wěn)下來，而且還會(huì)表現(xiàn)為扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)被這么龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)所綁架，所扭曲的局面，表現(xiàn)為會(huì)逐步扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在有些宏觀調(diào)控政策的變動(dòng)不能不顧國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的被動(dòng)局面。也就是說，房市如果調(diào)整到位，長(zhǎng)效機(jī)制建立后，房市波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)決策時(shí)的影響權(quán)重會(huì)大大減少，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)更健康，更穩(wěn)定。當(dāng)然，這一時(shí)期還沒到來。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，這次武漢召開的房地產(chǎn)工作座談會(huì)主要提及了六大方向內(nèi)容：

一是政策的連續(xù)性。這是落實(shí)十九大報(bào)告提出的“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”最高目標(biāo)。2018年的全國(guó)樓市調(diào)控基調(diào)將圍繞這個(gè)目標(biāo)進(jìn)行，不會(huì)有轉(zhuǎn)折性變化。

二是金融管控。根據(jù)央行的最新數(shù)據(jù)，M2增速出現(xiàn)了斷崖式下跌，支撐樓市上行的貨幣基礎(chǔ)已經(jīng)實(shí)質(zhì)性地由“放”轉(zhuǎn)“收”。而從強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)的官方態(tài)度來看，貨幣回歸大幅寬松的空間幾乎不復(fù)存在。

這在資金端口對(duì)房地產(chǎn)會(huì)更加關(guān)上了閘門，房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿會(huì)進(jìn)一步降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)上資金的流動(dòng)量會(huì)繼續(xù)收窄。

三是在土地供應(yīng)上，提出在供應(yīng)端增加供給，防止開發(fā)商因?yàn)橥恋仞嚳识挥?jì)代價(jià)搶地，從而致使地價(jià)高漲的情況出現(xiàn)。每一次高價(jià)地、地王，都快速傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)，拉動(dòng)著房?jī)r(jià)向上提漲。

四是優(yōu)化城市功能。這也是落實(shí)十九大提出的“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”、“京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展”“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)”和“發(fā)展長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”的精神。優(yōu)化城市功能主要是通過進(jìn)行大城市的人口和功能疏解，以及加強(qiáng)中小城市之間的聯(lián)系構(gòu)建城市群來緩解大城市的供需矛盾，同時(shí)加速中小城市去庫(kù)存。

五是規(guī)范市場(chǎng)秩序。10月19日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，始終保持高壓嚴(yán)查的態(tài)勢(shì)，加大對(duì)違法違規(guī)企業(yè)的查處曝光力度。

六是研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系。這是一項(xiàng)為房地產(chǎn)未來的精準(zhǔn)調(diào)控與健康發(fā)展，以及研究工作打好四梁八柱的理論基礎(chǔ)。

從中央層面觀察，十九大之后，部委聯(lián)合行動(dòng)參與房地產(chǎn)調(diào)控這件大事已經(jīng)是新常態(tài)。10月25日，國(guó)家發(fā)改委便與住建部聯(lián)合宣布，部署在全國(guó)范圍內(nèi)開展商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合檢查。不明碼標(biāo)價(jià)、虛假價(jià)格承諾、捂盤惜售等九項(xiàng)內(nèi)容是檢查重點(diǎn)。

10月底，國(guó)家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)信息共享深化業(yè)務(wù)協(xié)作的通知》，要求加強(qiáng)新建商品房和二手房交易信息與涉稅信息共享。

11月3日，住建部聯(lián)合央行、銀監(jiān)會(huì)部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作，明確嚴(yán)禁“首付貸”，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等業(yè)務(wù)的額度和資金流向管理，嚴(yán)禁資金挪用于購(gòu)房。要求房地產(chǎn)公司、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要開展客戶身份識(shí)別。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~10月，商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長(zhǎng)8.2%，增速比1~9月份回落2.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額102990億元，增長(zhǎng)12.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。兩項(xiàng)指標(biāo)的增速均連續(xù)4個(gè)月下滑。且與去年4月時(shí)的高點(diǎn)（銷售面積增長(zhǎng)36.5%，銷售額增長(zhǎng)55.9%）相比，增速大幅收窄。

其中，10月單月房地產(chǎn)銷售面積為14248萬平方米，銷售額為11086億元。環(huán)比分別下滑18%和20%。且銷售面積是繼9月之后，又一次出現(xiàn)同比下降。

10月又有一批城市陸續(xù)加入限售行列，以二線省會(huì)城市和大城市圈周邊城市居多。限售解禁時(shí)間多為2~3年，對(duì)投資投機(jī)需求的打擊更為直接。

交通銀行高級(jí)分析師夏丹預(yù)計(jì)，年末商品房銷售增速將會(huì)進(jìn)一步走弱。

央行11月13日公布數(shù)據(jù)顯示，10月末，廣義信貸（M2）余額為165.34萬億元，同比增長(zhǎng)8.8%。當(dāng)月新增人民幣信貸6632億元，社會(huì)融資規(guī)模增量為1.04萬億元，比9月減少7800億元。

自有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來，我國(guó)M2增速長(zhǎng)期保持在10%~30%兩位數(shù)的增速區(qū)間，今年10月末8.8%的增速刷新了30年以來(央行從1986年開始才系統(tǒng)地對(duì)外公布M2數(shù)據(jù))的歷史新低。

招商銀行資產(chǎn)管理部分析師劉東亮分析表示，2016年后，貨幣政策已經(jīng)明顯出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，最明顯的是央行擴(kuò)表的速度變慢，央行事實(shí)上執(zhí)行了中性偏緊的貨幣政策，貨幣投放轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，M2增速出現(xiàn)斷崖式下跌，貨幣供給總量既受到外匯占款的影響，也受到央行主動(dòng)縮減供給的影響。

“十九大強(qiáng)調(diào)健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調(diào)控框架，意味著未來除非經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重惡化，否則貨幣政策回歸大幅寬松的空間幾乎不存在，貨幣政策逐步由放到收，這也是全球主要央行未來幾年的一致方向?！眲|亮預(yù)計(jì)。

劉東亮預(yù)計(jì)，始于2016年的金融強(qiáng)監(jiān)管政策，未來數(shù)年可能常態(tài)化，特別是十九大及近期重要會(huì)議均特別強(qiáng)調(diào)了“守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”的原則，未來金融監(jiān)管環(huán)境甚至可能會(huì)進(jìn)一步收緊。

對(duì)于個(gè)人按揭貸款首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的原因，新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，銷售面積下降自然導(dǎo)致了按揭貸款增速的下降，而且由于央行在控制整個(gè)貸款的額度，所以銀行現(xiàn)在也沒錢，到年底的后兩個(gè)月，基本上銀行也不太會(huì)放款，所以按揭貸款增速還會(huì)繼續(xù)下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)同比和環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了回落。北京、上海、無錫、鄭州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳10個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比下降；北京、廣州、深圳、南京、鄭州、武漢、廈門等14個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，深圳10月新建商品住宅價(jià)格同比下降3.3%，環(huán)比下降0.1%；北京新建商品住宅價(jià)格同比下降0.2%，環(huán)比下降0.2%；廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%。

從二手房?jī)r(jià)格來看，北京依舊是四個(gè)一線城市中降幅最大的（二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%），也是連續(xù)數(shù)月運(yùn)行在下行通道的城市。四個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)13個(gè)月回落。

行業(yè)龍頭萬科在不久前的一次電話會(huì)議上對(duì)2018年做了展望：明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能迎來雙降，即銷售面積和銷售金額均出現(xiàn)下滑；一二線城市房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，上漲的可能性不大，但是也不會(huì)大幅回落；三四線小城因缺乏人口支持，房?jī)r(jià)會(huì)下跌。

11月22日，萬科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮接受新華社記者采訪時(shí)說，“高速擴(kuò)張期過后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了危急關(guān)頭。提出房地產(chǎn)行業(yè)屬性的回歸，不僅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健成長(zhǎng)的需要，也是房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的需要?！?/span>

夏斌分析稱，過去的10年中確實(shí)房地產(chǎn)政策是在不停地變，有些政策是短期的，有些“碎片化”，缺乏非常明確的房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位和調(diào)控的方向。“這次中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，方向非常清晰，態(tài)度非常堅(jiān)決，兩年來，就是咬住“消費(fèi)品”不放。這是一個(gè)非常大的變化。我認(rèn)為這是觀察、預(yù)期未來房市的關(guān)鍵因素。就這一點(diǎn)而言，我相信，只要堅(jiān)持住，堅(jiān)持下去，真正確立‘長(zhǎng)效機(jī)制’，肯定會(huì)打破有些人的‘經(jīng)驗(yàn)’之談”。

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面，那些業(yè)績(jī)壓力大的開發(fā)商來說，只有一條路可以走，那就是隨行就市，積極走量，在接下來的時(shí)間里，企業(yè)安全的護(hù)城河比什么都金貴。

（來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）