剛剛閉幕的“十九大”會議提出，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。作為今年地產(chǎn)界最大的風(fēng)口，長租公寓目前正受到各級政府的大力支持。中介服務(wù)商與酒店運營服務(wù)商在此政策支持下，也在不斷完善自身長租公寓品牌。

01  發(fā)展現(xiàn)狀

服務(wù)商長租公寓主要以中介背景企業(yè)

以及酒店運營背景企業(yè)為主

現(xiàn)已參與長租公寓運營的中介服務(wù)商不多，仍以幾家大的中介公司為主，如鏈家旗下的自如，世聯(lián)行旗下的紅璞。世聯(lián)行從2014年開始試水公寓， 15年最先做的是短租類型租賃產(chǎn)品，例如假日型、禮遇型短租房，同年推出紅璞公寓，主打長租。目前已完成24個城市布局，截止2017年7月，紅璞公寓運營近2萬間，簽約4.5萬間。自如成立于2011年5月，最早是鏈家的一個事業(yè)部，定位于國內(nèi)首家提供高品質(zhì)租住產(chǎn)品和服務(wù)的O2O互聯(lián)網(wǎng)公司，以“服務(wù)和產(chǎn)品”為核心。一般，自如會和業(yè)主簽訂協(xié)議，簽訂3-5年左右合約，然后集中進行設(shè)計、改造，房東老舊的家具、電器一般都會被撤出，換上新的。

而如家的雅住公寓和鉑濤的窩趣WOWQU是酒店運營企業(yè)旗下長租公寓品牌發(fā)展規(guī)模較大，較為典型的案例。雅住公寓成立于2015年年初，同時運營青巢公寓、逗號公寓、逗號之家三個品牌，目前已進駐城市19個,為公寓業(yè)內(nèi)進駐城市最多的品牌；窩趣輕社區(qū)成立于2014年11月，是鉑濤集團旗下首個長租公寓品牌。

02  布局選址

集中布局一二線，選址靠近地鐵站

服務(wù)商旗下長租公寓在城市布局上，主要集中布局于一二線城市。一二線城市就業(yè)機會多，租賃需求較大，適宜于面向青年人群的長租公寓的發(fā)展。

中介服務(wù)商旗下長租公寓鏈家自如和世聯(lián)紅璞，目前進入的一二線城市多達26個，三四線城市僅有7個。在兩家家租賃公司中，目前城市布局數(shù)量最多的當(dāng)屬世聯(lián)紅璞，共進入到了24個城市，在長三角、珠三角、中西部和環(huán)渤海地區(qū)均有分布。而鏈家自如目前布局城市數(shù)量較少，主要以環(huán)渤海、長三角和珠三角幾個核心城市為主。

而酒店運營服務(wù)商旗下長租公寓中，雅住公寓現(xiàn)布局城市較多，現(xiàn)已布局運營25個城市，主要集中在一線城市、強二線城市以及環(huán)一線城市的三四線城市，為公寓業(yè)內(nèi)進駐城市最多的品牌；窩趣WOWQU現(xiàn)已開業(yè)12家門店，集中布局廣州、深圳、北京、上海、重慶、杭州、珠海等一二線城市。

在區(qū)位選址方面，服務(wù)商的長租公寓主要以交通便捷，周邊商業(yè)配套較完善作為優(yōu)先區(qū)位選擇。在交通方面，服務(wù)商長租公寓較多的選擇靠近地鐵站或大型公交車站的位置，與之最短距離普遍小于500米；在配套方面，主要選擇的是生活配套完善區(qū)域，如有大型商場、高校、科技園、餐館、銀行、娛樂場所等的地區(qū)。此外，在區(qū)域選擇上還對周邊環(huán)境具有一定要求。例如，中介自如的房源一般選擇在離地鐵站10分鐘，周圍配套的商圈和社區(qū)較為成熟的地方，房源收取有多達30項標(biāo)準，例如違反國家相關(guān)法律法規(guī)的房源不能收取、業(yè)主產(chǎn)權(quán)不明，歸屬有爭議的房源不能收取，臨近飛機場、加油站、高壓電線、垃圾處理廠等附近的房源不能收取。

03  產(chǎn)品定位

客群較廣，鏈家自如還面向商旅客

目前服務(wù)商下長租公寓品牌，在產(chǎn)品定位上注重細化產(chǎn)品線，既有面向社會新人、公司基層員工等的普通產(chǎn)品也有面向企業(yè)金領(lǐng)、部分白領(lǐng)等高凈值人群的高端產(chǎn)品。

四家服務(wù)商長租公寓中，在產(chǎn)品線上劃分最細也最有特色的便是鏈家自如。其分為六大產(chǎn)品線，已形成覆蓋高中低端、包含客戶衣食住行各項服務(wù)的整個租賃周期的產(chǎn)品線，滿足租客靈活變動空間布局的需求。其中自如友家定位面向客戶以剛畢業(yè)的大學(xué)生、年齡20-30歲的青年白領(lǐng)為主；自如整租面向客戶以情侶、新婚夫婦、家庭為主；自如寓面向客戶以高收入白領(lǐng)為主。另外針對商旅人群推出的自如驛和自如民宿，前者面向的是青年旅居者，后者面向的青年或家庭旅行用戶。

04  戶型設(shè)計

戶型面積大小不等，存在大戶型三房

服務(wù)商旗下長租公寓主要有中介類企業(yè)和酒店運營企業(yè)，其中，酒店運營服務(wù)商長租公寓在戶型設(shè)計上，形式比較自由，戶型大小主要以小戶型為主，如雅住公寓、窩趣WOWQU面積范圍普遍在18-25平米左右。

不同于酒店運營服務(wù)商以及其他企業(yè)運營的長租公寓一般在戶型上注重標(biāo)準化，戶型一般較小，中介服務(wù)商旗下長租公寓，主要以分散式為主，既有散租，也有整租，受到的資金壓力較小，戶型面積更加自由，既有小戶型，也有120平米以上的大戶型。

05  獲取方式

中介依靠門店或合作對象

酒店基于住宿業(yè)管理經(jīng)驗“直營托管”

中介服務(wù)商主要依靠自身門店、營銷代理方面的優(yōu)勢去獲取房源。其中，鏈家自如獲取方式則主要包括三個方式，一是門店，包括業(yè)主主動到門店委托以及經(jīng)紀人在門店向業(yè)主推薦；二是社區(qū)，落地在每個社區(qū)的管家輻射以及自如服務(wù)的影響力；三是口碑傳播，主要是業(yè)主的相互推薦。而世聯(lián)紅璞憑借在營銷代理上的行業(yè)口碑，主要通過合作對象去獲取房源，主要渠道包括地方政府、地方國企、開發(fā)商和城中村。世聯(lián)行以其與地方政府、國企、城中村的良好合作關(guān)系，使得這些主體在有資產(chǎn)盤活、項目改造需求時，會首先考慮世聯(lián)行，使世聯(lián)行有機會獲取整棟房源。

酒店運營企業(yè)長租公寓則以“直營托管”的加盟模式作為公寓運營模式。窩趣輕社區(qū)是鉑濤集團旗下首個長租公寓品牌，首創(chuàng)了公寓行業(yè)的加盟模式“直營托管”，并以此作為窩趣的運營模式。對于后期的盈收，窩趣收取一定比例的管理費用，用于支付運營成本和品牌推廣，其余絕大部分的盈收都是歸投資人所有；如家旗下的逗號公寓是如家酒店集團與紅杉資聯(lián)手進入長租市場的品牌，公寓本基于多年的住宿業(yè)管理經(jīng)驗，為公寓提供專業(yè)的日常管理。

06  盈利方式

以租金為主，嘗試金融理財收入

目前服務(wù)商長租公寓的盈利模式主要以租金收入為主，其次是增值服務(wù)費。而根據(jù)具體公司運營方式的不同，中介服務(wù)商鏈家自如和世聯(lián)紅璞的盈利模式又稍有不同。

自如做的事是收房—裝修—出租，對于業(yè)主是資產(chǎn)增值管理，對于租客則是提供標(biāo)準化的公寓式租房服務(wù)。這其中關(guān)鍵的一點，自如不僅是房屋，還有服務(wù)。除了租金收入，自如在租賃期間為自如業(yè)主和租客提供多樣的增值服務(wù)，如資產(chǎn)查驗、定期報告、租客認證、裝修、搬家、保潔和維修等。世聯(lián)紅璞根據(jù)長租公寓出租面臨租客資金不足的問題，提供租金消費金融業(yè)務(wù)，并且推出了長租公寓開發(fā)金融業(yè)務(wù)新產(chǎn)品：租金貸。租金貸期限多、金額少、風(fēng)險低，可增加公司金融業(yè)務(wù)收入。

酒店運營服務(wù)商長租公寓中看出雅住公寓其中兩條產(chǎn)品線青巢公寓、逗號之家定價較低，反映出其產(chǎn)品針對客群的支付能力一般。因為裝修、包租等成本遠大于散客的出租房源，因此長租公寓在定價方面均沒有優(yōu)勢，對于企業(yè)運營的考驗更大。

07  營銷策略

中介服務(wù)商更偏重內(nèi)部營銷

服務(wù)商長租公寓公司在營銷上與房企自營長租公寓類似，主要分為對內(nèi)營銷和對外營銷兩方面，對內(nèi)營銷主要為了構(gòu)建社區(qū)社交圈子，增強客戶粘性；對外營銷在于向外傳播公司品牌，吸引青年客戶入住。從側(cè)重點來看，中介服務(wù)商長租公寓更側(cè)重于內(nèi)部營銷，酒店運營服務(wù)商則更加內(nèi)外兼顧。

總體而言，服務(wù)商長租公寓公司主要依托自身門店、住宿管理經(jīng)驗等原有資源發(fā)展長租公寓，主要以輕資產(chǎn)運營模式運營。不同于國外，目前我國熱點城市的租售比普遍偏低，因此導(dǎo)致了企業(yè)在拓展長租公寓時，獲取項目的成本普遍較高，但在出租時租金收入難以達到期望。即使在政策春風(fēng)支持下，服務(wù)商長租公寓想要回本，一般也需要3-5年時間。

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）