房價與地價之間的微妙關(guān)系一直是市場熱議的焦點。房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸深入，正不斷傳導至土地市場，租賃用地的出現(xiàn)更讓不少開發(fā)商意識到市場正在發(fā)生的變化。與此同時，房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響越來越大，但高價拿地后卻面臨嚴厲調(diào)控，過去頻頻出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)在還好嗎？

??租賃用地很搶鏡

??對于土地市場來說，2017年是個轉(zhuǎn)折的年份。土地供應的大幅增加也伴隨著出讓方式的變化，將給地價、房價帶來深遠影響。

??某機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，僅在今年10月全國300個城市共推出土地2883宗，環(huán)比增加13%，同比增加37%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1027宗，環(huán)比增加35%，同比增加81%。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)則顯示，2017年前10個月已有7個城市土地出讓金破千億元。

??如果說土地數(shù)量大幅增加是“A面”，那么溢價率下降、拍賣規(guī)則變化等現(xiàn)象則成為土地市場的另一面。某機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年10月全國300個城市土地平均溢價率為24%，較去年同期下降18個百分點。更有數(shù)據(jù)顯示，截至11月17日一線城市已供應住宅用地平均溢價率僅有19.04%，較2016年下降了47.86個百分點。

??此時，一線城市的住宅用地供應量卻差別很大。市場數(shù)據(jù)顯示，截至11月中旬，在四個一線城市當中尤以北京宅地供應量的提升幅度最大，72宗宅地供應量較2016年增長了380%，深圳則繼續(xù)保持著個位數(shù)的供應量。

??2017年，不少開發(fā)商都意識到市場正在發(fā)生變化，尤其是在土地市場。過去，價高者得的拍賣模式也帶來了一些弊端，特別是“地王”頻現(xiàn)。從去年底至今，各地的土地出讓陸續(xù)出現(xiàn)了限價、配建保障性住房、競拍自持面積等限制性條件的變化。另外，“只租不售”的土地模式也成為土地出讓的重要選項。有分析人士表示，北京今年新增的宅地供應有許多是自住型商品房（共有產(chǎn)權(quán)房）用地，上海、深圳也推出了專門的租賃用地，大多都只經(jīng)過一兩輪的爭奪便已成交，所以今年一線城市的宅地成交價格、平均樓面價、平均溢價率都出現(xiàn)了下滑。

??就在11月10日，深圳首宗70年自持租賃用地以掛牌的方式出讓，地塊位于龍華民治街道，地塊起始價為7.77億元，最高限價為10.1億元。最終，深圳市人才安居集團競拍成功，成交地價為10.1億元并配建37860平方米人才住房。而在11月21日，上海土地交易市場再推6幅租賃住房用地。自7月推出首宗租賃住宅用地至今，上海已經(jīng)推出29宗租賃住宅用地，出讓租賃住房用地15幅。

??“地王”之風難再續(xù)？

??土地供應大幅增加，房企也積極拿地補倉。某機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2017年前10個月，碧桂園以1903億元的拿地金額繼續(xù)位居榜首，萬科以1525億元穩(wěn)居第二位，保利以1222億元穩(wěn)居第三位，三家房企的拿地金額均超千億。房企拿地城市主要集中在北京、福州、佛山、紹興等重點一二線及其周邊三四線城市。

??就在去年，多地被“地王”刷屏，房企拿地的熱情十足高漲。如深圳，去年6月萬科、中海、招商、龍光等18家大鱷對龍華首個現(xiàn)售地塊進行激烈的爭奪。最終，中國電建地產(chǎn)集團有限公司與廣州方榮房地產(chǎn)有限公司以出人意料的約82.9億元的價格“笑到最后”，綜合樓面地價每平方米56781元。業(yè)內(nèi)人士預計，如果將配套面積之類的扣除，地塊的均價接近每平方米9.5萬元至10萬元，項目才能獲得合理利潤。

??去年各地的“地王”里，國企拿地的比例處于歷史高位。據(jù)悉，廣州方榮股東正是中國金茂控股集團有限公司。當時，招商地產(chǎn)對此地塊的報價為70.5億元，萬科給出的價格為57.5億元，已經(jīng)連續(xù)在龍華片區(qū)拿下“地王”的龍光地產(chǎn)給出的報價為56.3億元，價格還是相對處在市場預期范圍之內(nèi)。

??不管是勝券在握還是“一時沖動”，一年半的時間已經(jīng)過去。記者在龍華上塘片區(qū)看到，該地塊已經(jīng)變身龍華金茂府的工地，施工正在進行之中。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金茂府旁的鴻榮源尚峻項目正在銷售，此前推出的房源價格在每平方米6萬元至6.5萬元左右，二手房小區(qū)如潛龍曼海寧、中海錦城、特發(fā)和平里的價格多在每平方米5.5萬元至7萬元左右?！皬哪壳扒闆r來看，金茂府的定位必須是高端豪宅，否則實現(xiàn)10萬+的價格在上塘片區(qū)還是有點難度?！碑?shù)刂薪閷τ浾呷缡钦f。此外，根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會11月初公布的數(shù)據(jù)，深圳新房價格已經(jīng)連續(xù)13個月下降。

??此外，“現(xiàn)售”意味著在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進行預售，而要在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后進行“現(xiàn)房”銷售，這也極大考驗開發(fā)商資金實力。記者發(fā)現(xiàn)，今年10月北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出的深圳悅茂置業(yè)有限公司(深圳金茂府的項目公司)增資擴股的成交結(jié)果顯示，深圳悅茂引入了一家名為“嘉興鼎信創(chuàng)然投資合伙企業(yè)(有限合伙)”的機構(gòu)，后者增資1.25億元，占擴大后股本的25%。有分析人士表示，“現(xiàn)售”壓力疊加融資環(huán)境收緊以及樓市調(diào)控并沒有放松跡象，電建和金茂或許也要找到風險共擔者。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，在監(jiān)管層的督促下，地方政府仍會維持一定的供地節(jié)奏，但房企的資金鏈壓力開始增大，拿地策略也趨于保守?！暗赝酢比胧嘘P(guān)鍵要看準樓市周期，即“地王”項目的出讓要回避市場降溫或管控升級的時間點。實際上，部分城市有很強的地產(chǎn)周期性，拿“地王”要考慮兩點：若對此類土地開發(fā)有足夠的信心，那么合規(guī)的“地王”依然是有市場承認的；土地的獲取要注意資金風險的分散，房企應適當在一二三線城市中做布局和比例分配。

??回看過去，深圳龍華已成“地王”溫床。早在2013年，中海地產(chǎn)以38.2億元競得該區(qū)一居住用地，樓面價達到每平方米1.46萬元，溢價率達91%，成為當時深圳住宅總價與單價雙料“地王”。2014年，龍光地產(chǎn)以46.8億奪得白石龍“地王”，折合樓面地價每平方米2.51萬元，溢價率高達85.3%。

??如今，依舊不斷有參與土地角逐的企業(yè)領(lǐng)了號碼牌走進土地拍賣“賭場”，但無論是房企、置業(yè)者甚至是投資客，他們的想法或許已經(jīng)發(fā)生變化……

（來源：中房網(wǎng)）