持續(xù)趨嚴(yán)的樓市調(diào)控壓力，正不斷傳導(dǎo)至土地市場。

各地的交易信息顯示，進(jìn)入年末，土地市場的交易規(guī)模仍大，但熱度明顯回落，主要體現(xiàn)在溢價率下降、競價次數(shù)減少、難以突破最高限價，等等。部分城市還出現(xiàn)了罕見的流標(biāo)、流拍現(xiàn)象。其中，熱點(diǎn)城市的降溫尤其明顯，三四線城市相對平穩(wěn)。

偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月17日，今年一線城市已供應(yīng)住宅用地228宗，較2016年全年增長了50%。但平均溢價率僅有19.04%，較2016年下降了47.86個百分點(diǎn)。

分析人士指出，市場的降溫主要源于需求端。此前的大量拿地，導(dǎo)致房企的資金狀況出現(xiàn)一定的緊張，并影響到其在土地市場的決策思路。由于調(diào)控從緊的預(yù)期仍在，企業(yè)在土地市場可能會有所顧忌。而按照房地產(chǎn)開發(fā)周期，此前的不少高價地項(xiàng)目在明年的“小年”迎來入市，其前景恐難言樂觀。

一線城市驚現(xiàn)流標(biāo)

進(jìn)入年末，土地市場的交易規(guī)模并無下降態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19048萬平方米，同比增長12.9%，增速創(chuàng)最近三年的新高，并比1-9月份提高0.7個百分點(diǎn)。

由于2015年和2016年房企的拿地面積連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長，這種“補(bǔ)庫存”的行為就易于理解。但到今年年末，以往的“搶地盛況”并未出現(xiàn)。熱點(diǎn)城市尤為顯著。

11月16日，蘇州舉行近期最大型的一場土地拍賣，推出的8宗地塊，總出讓面積達(dá)到67.55萬平方米。但在拍賣階段，5幅地塊均為底價成交，其余地塊的溢價率也相對較低，最高溢價率僅為22%。

按照蘇州的土拍政策，這8宗宅地全部設(shè)置了限價，但均未突破這一價格。

此前的10月31日，同樣作為曾經(jīng)房價上漲“四小龍”之一的南京，推出4宗位于主城區(qū)的地塊，但在拍賣中，報(bào)價也均未達(dá)到最高限價。

一線城市甚至流標(biāo)。11月3日，北京平谷區(qū)的一宗“限房價、競地價”地塊遭遇流標(biāo)，這是最近兩年來北京土地市場首次出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象。同日成交的另外兩宗土地（共有產(chǎn)權(quán)地塊），則以底價或接近底價成交。

此后，北京又推出多宗位置較佳的大體量地塊，但多數(shù)以較低的溢價率成交，且極少突破最高限價。

今年下半年，廣州也出現(xiàn)兩宗土地流標(biāo)現(xiàn)象。

偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月17日，北上廣深的宅地成交樓面均價為16208元/平米，比2016年下降2.2%。同期，四大一線城市住宅用地的平均溢價率為19.04%，較2016年的66.9%下降了47.86個百分點(diǎn)，為近8年來的次低。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，在調(diào)控政策下，2017年宅地供應(yīng)不僅增加，而且普遍采用了限房價、競地價、競開發(fā)商自持面積的模式，地價基本都有最高限制，所以“地王”現(xiàn)象在今年得到了有效的控制。

他還表示，北京今年新增的宅地供應(yīng)有許多是自住型商品房（共有產(chǎn)權(quán)房）用地，上海、深圳也推出了專門的租賃用地。這些土地由于利潤空間小，開發(fā)商的積極性不高，大多都只經(jīng)過一兩輪的爭奪便已成交，有的甚至是以底價成交，所以今年一線城市的宅地成交價格、平均樓面價、平均溢價率都出現(xiàn)了下滑。

房企現(xiàn)金流趨緊

土地交易的降溫，主要是由于需求端熱情下降所致。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在監(jiān)管層的督促下，地方政府仍會維持一定的供地節(jié)奏。但房企的資金鏈壓力開始增大，拿地策略也趨于保守。

這種壓力主要來自于兩個方面，其一，融資政策收緊，股權(quán)融資渠道基本被切斷，債權(quán)融資也大受影響。其二，房企拿地規(guī)模較大，無論在公開市場還是股權(quán)并購市場，均大量拿地。即使大型房企今年錄得創(chuàng)紀(jì)錄的銷售規(guī)模，仍然難以彌補(bǔ)現(xiàn)金流的缺口。

萬科公告顯示，今年前三季度，萬科經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為167億元，比上年同期減少61.14%。到三季度末，萬科一年內(nèi)到期的債務(wù)比上年末增加37.92%。

由于萬科持有的現(xiàn)金達(dá)到943億元，因此這些債務(wù)并不會帶來過大壓力。但一些現(xiàn)金流并不充裕的房企，就會感到捉襟見肘。

如華僑城的短期借款比年初增加了295.63%，且前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)。為“快速回收現(xiàn)金流”，華僑城意欲全面退出曾在2015年獲取的“新著東方”項(xiàng)目，當(dāng)年的拿地價格達(dá)83億。

大部分分析人士認(rèn)為，若推出優(yōu)質(zhì)地塊，未來土地交易仍有繼續(xù)升溫的可能。但總體而言，市場很難在短期內(nèi)重現(xiàn)去年的“盛況”。

不僅如此，類似“新著東方”項(xiàng)目陷入困境的現(xiàn)象甚至可能重演。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，按照正常的房地產(chǎn)開發(fā)周期，2016年和2017年上半年獲取的高價地項(xiàng)目，將在明年和后年入市。考慮到調(diào)控政策不會放松，且明年很有可能迎來“小年”，房企此前獲取的一些高價地項(xiàng)目，存在“踏空”的可能。

“如果房企過于集中地在一些城市布局，高價地就會面臨較高的開發(fā)成本、較大的銷售壓力?！眹?yán)躍進(jìn)說，“一線城市的限價政策不僅影響銷售節(jié)奏，而且會影響到項(xiàng)目利潤?！?/span>

某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于設(shè)置了最高限價，部分土地的平均價格并不高。但由于很多地塊的配建規(guī)模較大，可售的商品住宅部分成本仍被拉高。在企業(yè)的測算中，這類高價地為數(shù)不少。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，為避免陷入熱點(diǎn)城市的調(diào)控“泥潭”，部分房企開始在調(diào)控并不嚴(yán)厲的三四線城市拿地。因?yàn)檫@些城市的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)快，容易獲取現(xiàn)金流。

大部分分析人士認(rèn)為，受此影響，除非祭出非常嚴(yán)厲的調(diào)控政策，否則三四線城市的土地市場不會很快降溫，尤其是位于熱點(diǎn)城市周邊和城市群內(nèi)的三四線城市。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道