中國(guó)房奴手中的房子，正在變成為一種不是房子的東西。是什么東西呢？房子已經(jīng)是用于交換的貨幣，你手中占有的房產(chǎn)越多，房產(chǎn)價(jià)值越高，你實(shí)際擁有的貨幣購(gòu)買(mǎi)力就越強(qiáng)。房地產(chǎn)，已經(jīng)成為中國(guó)當(dāng)下最硬的硬通貨。

中國(guó)的貨幣大量涌向房地產(chǎn)已是眾所周知的事情。從2000年到2016年，中國(guó)人民幣M2發(fā)行量從13萬(wàn)億多暴增到155萬(wàn)億。2016年廣義貨幣M2比上年末增長(zhǎng)11.3%，今年的預(yù)期增速也并不會(huì)大幅減緩。一般的看法認(rèn)為，過(guò)量的貨幣流入了房地產(chǎn)行業(yè)，罪魁禍?zhǔn)祝倾y行的貨幣超發(fā)，加上2001年以來(lái)國(guó)際熱錢(qián)持續(xù)流入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，吹大了泡沫。假如沒(méi)有超發(fā)貨幣和熱錢(qián)流入，就不會(huì)有今天的房地產(chǎn)泡沫。但事實(shí)真的只能從這個(gè)角度理解嗎？

凡是流行見(jiàn)解，都有理由懷疑。房產(chǎn)價(jià)格泡沫亦在此例。如果我們從貨幣供給內(nèi)生理論來(lái)看中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)有不同的觀察。簡(jiǎn)言之，貨幣內(nèi)生理論認(rèn)為，能夠充當(dāng)貨幣發(fā)行者的機(jī)構(gòu)其實(shí)不只是銀行，非金融機(jī)構(gòu)有時(shí)也能間接發(fā)行貨幣。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家托賓曾指出，如果一些原本非金融屬性的機(jī)構(gòu)吸納了過(guò)多貨幣，它實(shí)際上就成為了一種隱性的貨幣發(fā)行機(jī)構(gòu)。這是因?yàn)?span style="font-family: 宋體, SimSun; font-size: 14px; color: rgb(255, 0, 0);">金融資產(chǎn)之間具有替代性，當(dāng)一種金融資產(chǎn)吸納了過(guò)多的貨幣量并且價(jià)值穩(wěn)定的時(shí)候，它其實(shí)就在市場(chǎng)中充當(dāng)了另一種更堅(jiān)挺的貨幣。

我們不妨把貨幣流向房產(chǎn)的視角倒過(guò)來(lái)看，就是房產(chǎn)本身是一個(gè)個(gè)深不見(jiàn)底的無(wú)底洞，以至于我們無(wú)論用多少本國(guó)和外國(guó)貨幣去填都填不滿(mǎn)。照這個(gè)觀點(diǎn)來(lái)看，中國(guó)的房產(chǎn)，一方面是吸金的黑洞，同時(shí)因?yàn)槠渚哂械母邇r(jià)值，所以成為了現(xiàn)在最為堅(jiān)挺的硬通貨。

房產(chǎn)成為貨幣的現(xiàn)實(shí)，對(duì)于購(gòu)房者和有房者來(lái)說(shuō)意味著什么呢？這也就意味著，持有不同價(jià)格房產(chǎn)的人，就像是持有不同成色貨幣的人。我們稱(chēng)之為“劣幣”和“良幣”。

良幣持有者會(huì)擁有較大的購(gòu)買(mǎi)力和金融杠桿能力，其財(cái)富的基本面將會(huì)更好，反之，持有劣幣的人則無(wú)論在購(gòu)買(mǎi)能力、財(cái)政狀況甚至社會(huì)階層方面都要遜于良幣持有者。一線城市的原駐居民，無(wú)疑天然的持有“良幣”。

近期，匯豐銀行發(fā)布的一份報(bào)告顯示，中國(guó)的80、90后七成都有房，但是這個(gè)報(bào)告很遭到人們的質(zhì)疑。有些人認(rèn)為，這個(gè)持有率似乎過(guò)高，與真實(shí)情況不符。其實(shí)，看看報(bào)告統(tǒng)計(jì)方法就知道，為何會(huì)出現(xiàn)這種情況。

報(bào)告中的中國(guó)受訪者中85%來(lái)自城市，14%來(lái)自郊區(qū)，只有1%來(lái)自農(nóng)村。顯然，城市原居民占了很大比例。數(shù)據(jù)實(shí)際上就是告訴我們，大城市的原居民大部分都有房子了，從郊區(qū)和農(nóng)村新來(lái)到城市的移民，要想在大城市扎根，一個(gè)必要條件就是要從城市有房者的手中買(mǎi)下一套昂貴的二手房。

至于一線城市原本的有房者，他們對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的需求一般不會(huì)是拋售和甩賣(mài)，賣(mài)出手中房產(chǎn)的情況多為“換房需求”，例如換到一個(gè)孩子上學(xué)較方便的學(xué)區(qū)房、或者距離工作單位較近的住房、或者是干脆純投資。但無(wú)論目的如何，這些在外地人眼中“很有錢(qián)”的一線城市有房者也不大可能直接支付現(xiàn)金購(gòu)房，他們不得不先賣(mài)掉自己原有的一處房產(chǎn)，支付大部分購(gòu)房款以后，再用少量現(xiàn)金補(bǔ)差價(jià)。在這樣的交易中，現(xiàn)金只是一種“輔助貨幣”，交易的大部分份額，是由主幣——房地產(chǎn)本身完成支付的。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)這種貨幣聚集了大量“現(xiàn)金”，在進(jìn)行房屋等大宗資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，房產(chǎn)是一種貨幣，這個(gè)貨幣的面值寫(xiě)在了中介機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)的估價(jià)上。而在企業(yè)的抵押資產(chǎn)中，比現(xiàn)金和機(jī)器設(shè)備等更好用的便是房地產(chǎn)，房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于企業(yè)所謂的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。

從資產(chǎn)角度來(lái)看，中國(guó)的絕大部分企業(yè)其實(shí)都是房企，因其資產(chǎn)最值錢(qián)的部分都是房地產(chǎn)。我們熟悉一句話(huà)叫做，房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上，當(dāng)某種資產(chǎn)對(duì)我們形成“綁架”，其實(shí)也就是意味著這種資產(chǎn)是一種最具有市場(chǎng)普遍性的硬通貨，成為了流通中的“錢(qián)”。

因此，對(duì)于大部分普通人而言，工資收入恐怕是永遠(yuǎn)追不上房?jī)r(jià)，那么你手中持有的房產(chǎn)，那才是你真正財(cái)富的價(jià)值，房地產(chǎn)的面值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比貨幣面值值錢(qián)得多。

從貨幣內(nèi)生的角度看，事實(shí)就是如此。房地產(chǎn)在未來(lái)將成為有房者之間的游戲。我們談房?jī)r(jià)的時(shí)候，通常會(huì)說(shuō)一套一線城市的房產(chǎn)（例如北京），等價(jià)于大約三套相同面積的二線城市房產(chǎn)（例如天津）。當(dāng)我們這樣描述的時(shí)候，其實(shí)已經(jīng)把房產(chǎn)作為了一種價(jià)格標(biāo)簽來(lái)使用。

從這個(gè)角度講，持有房地產(chǎn)貨幣是讓你能參與到這場(chǎng)房地產(chǎn)“硬通貨交易”的憑證和門(mén)檻。一般人要持有上千萬(wàn)的流動(dòng)現(xiàn)金是不太容易的事，但一個(gè)人擁有幾十萬(wàn)的現(xiàn)金和百萬(wàn)房產(chǎn)的可能性會(huì)比較大，他利用這兩樣資產(chǎn)撬動(dòng)金融杠桿，換來(lái)一套上千萬(wàn)的房地產(chǎn)的所有權(quán)也是可能的——前提是他要能通過(guò)銀行的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

因此，房產(chǎn)的擊鼓傳花游戲，說(shuō)穿了就是用劣幣換良幣的游戲。但是，這場(chǎng)游戲最后的結(jié)果是極度不公平的。對(duì)于之前沒(méi)有持有房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，如果不能找到能賺取大量現(xiàn)金流的方法，那么他幾乎是從一開(kāi)始就被排除在這場(chǎng)游戲之外，連參加都沒(méi)資格。這會(huì)造成無(wú)房者越來(lái)越貧窮的現(xiàn)實(shí)，將來(lái)會(huì)形成一個(gè)基數(shù)龐大的無(wú)房社會(huì)底層。

與此同時(shí)，中國(guó)不同地域的房?jī)r(jià)差距將因此更大。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市，隨著人們收入的提高，用手中的房換房的意愿會(huì)更高。根據(jù)某大學(xué)去年關(guān)于京津冀地區(qū)的一份統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月收入達(dá)到1.5萬(wàn)到2萬(wàn)元時(shí)，54%的人會(huì)選擇繼續(xù)購(gòu)房，超過(guò)70%的人是為了改善型需求。當(dāng)月入超過(guò)4萬(wàn)時(shí)，仍然有45%的人選擇繼續(xù)購(gòu)房，并且對(duì)于住房的面積和品質(zhì)要求會(huì)更高。

一線城市里即使是最差房產(chǎn)的持有者把房賣(mài)掉時(shí)，也能找到接盤(pán)者，接盤(pán)者就是外來(lái)人口，他們剛剛進(jìn)入一線城市，賣(mài)掉了老家的“劣幣”房產(chǎn)，湊夠現(xiàn)金，交夠了社保，來(lái)到一線城市買(mǎi)下第一座房產(chǎn)。這種接盤(pán)者數(shù)量龐大，因?yàn)橹袊?guó)未來(lái)還將有數(shù)以千萬(wàn)的人口渴望進(jìn)入一線、二線城市安居生活。

但相反，在三線城市和各種小城市，房地產(chǎn)將成為真正的“劣幣”，因?yàn)檫@些房子的擁有者很難再找到接盤(pán)的買(mǎi)家，再往下面說(shuō)實(shí)話(huà)也沒(méi)人了，人都往大城市扎堆呢。在這些地方，會(huì)出現(xiàn)真正的“劣幣驅(qū)逐良幣”現(xiàn)象，房產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越差。這時(shí)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，人們買(mǎi)房只是為了囤積換取“良幣”的資本，支撐房產(chǎn)這種貨幣的最下層的基礎(chǔ)，原來(lái)是如此的脆弱。

毫不夸張的說(shuō)，在這場(chǎng)以房換房的游戲中，你持有多少劣幣或良幣，決定著你家族未來(lái)的財(cái)富和地位。