??一邊是電商在中國(guó)不斷壯大，一邊是普通住宅開(kāi)發(fā)回歸居住屬性，當(dāng)這兩件看似風(fēng)馬牛不相及的事情聯(lián)系到一起，物流地產(chǎn)或許將成為新一輪風(fēng)口。

??3月17日，全球最大商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕發(fā)布《2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》。該報(bào)告顯示，2017年61%的中國(guó)投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報(bào)（2016年為49%）。從投資業(yè)態(tài)上來(lái)看，亞洲投資者對(duì)寫(xiě)字樓投資意愿繼續(xù)上升，以35%的占比仍然是最受中國(guó)投資者歡迎的板塊，而另一個(gè)值得關(guān)注的是，物流地產(chǎn)在今年占比20%，受到了投資者比以往任何一年都更多的青睞。

??不僅是中國(guó)的個(gè)人投資者對(duì)物流地產(chǎn)有著如此高的熱情，各大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、快遞公司也紛紛在近幾年布局物流地產(chǎn)：綠地?cái)y手中遠(yuǎn)海開(kāi)拓物流地產(chǎn)，圓通中通韻達(dá)競(jìng)投物流地產(chǎn)，馬云的十年菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃。各路人馬爭(zhēng)搶的背后，物流地產(chǎn)是否真的能在2017年成為地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域中的新藍(lán)海。

??電商擴(kuò)張帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇

??物流地產(chǎn)是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)一體化相互結(jié)合的產(chǎn)物，一方面有需求的物流設(shè)施租賃企業(yè)可以減輕重資產(chǎn)的包袱，從而能夠更加專注于其本身的核心業(yè)務(wù)；另一方面物流地產(chǎn)投資商也可以獲得穩(wěn)定的出租收益，兩者在利益和風(fēng)險(xiǎn)兩方面可以達(dá)到共贏的局面。

??從物流地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇上來(lái)看，電商行業(yè)的高速成長(zhǎng)和大肆擴(kuò)張給物流地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的紅利。2016年，全球在線銷售達(dá)到了2萬(wàn)億美元的銷售量，比2011年增長(zhǎng)了一倍之多，而花費(fèi)的卻僅僅5年的時(shí)間。物流地產(chǎn)崛起的主要原因無(wú)疑是受到了電商大肆擴(kuò)張的紅利。據(jù)美國(guó)物流地產(chǎn)普洛斯的調(diào)查報(bào)告顯示，他們用類似傳統(tǒng)的零售生產(chǎn)率指標(biāo)的方式來(lái)計(jì)算，在線零售商們?cè)诰S持現(xiàn)有的收入水平下，至少還需要現(xiàn)有物流面積的3倍的流通面積。

??據(jù)普洛斯的不完全統(tǒng)計(jì)，電商的銷售額在各個(gè)國(guó)家GDP上的占比也在逐年上升。其中，英國(guó)的電商銷售額占到了其GDP的近6%，中國(guó)的電商銷售額也占到了GDP的3%之多，并可能在2020年緊隨英國(guó)，成為電商銷售額占GDP比重第二的國(guó)家。而從人均的倉(cāng)儲(chǔ)面積上來(lái)看，與美國(guó)相比，我國(guó)的人均倉(cāng)儲(chǔ)面積不到美國(guó)的八分之一，物流地產(chǎn)整體的需求量巨大。

??網(wǎng)絡(luò)、渠道帶來(lái)新的價(jià)值

??物流地產(chǎn)能夠成為下一個(gè)投資藍(lán)海的原因還在于其所帶來(lái)的巨大回報(bào)。從資金面上，租金是最主要的收入。東方證券的研究報(bào)告《物流地產(chǎn)，白銀時(shí)代弄潮兒》一文中提到，物流地產(chǎn)在目前地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)租金回報(bào)率最高。無(wú)論是國(guó)外的主要城市還是國(guó)內(nèi)的北京、上海等一線城市，物流地產(chǎn)的租金回報(bào)率一般較其他形態(tài)的物業(yè)高一個(gè)百分點(diǎn)以上。此外，客戶對(duì)于物流地產(chǎn)的租金敏感度相對(duì)其他物業(yè)形式更低，租金上漲10%對(duì)應(yīng)其物流總費(fèi)用上升0.5%。

??除了租金方面的回報(bào)，物流園區(qū)的盈利還來(lái)自于土地增值、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目投資收益等方面。物流用地在國(guó)內(nèi)外一般都能受到政府在政策上的支持，因而初期投資者能夠從政府手中以低價(jià)購(gòu)得土地，待完成初期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，所投資的地區(qū)將產(chǎn)生一定的升值，而到物流園區(qū)正式運(yùn)營(yíng)后，還將大幅上漲，對(duì)于這一類的園區(qū)，一般能夠在10-15年收回投資的成本。另一類園區(qū)則會(huì)選擇出租加出售的運(yùn)營(yíng)模式。主要賺取前幾年的租金回報(bào)，等待地價(jià)上漲或是運(yùn)營(yíng)成熟之后，轉(zhuǎn)讓給基金公司，目前市面上較大的物流地產(chǎn)商大多都采用出租加出售的方式來(lái)縮短投資回報(bào)的時(shí)長(zhǎng)，增加整體項(xiàng)目的投資回報(bào)率。

??物流地產(chǎn)的巨大回報(bào)還在于物流網(wǎng)絡(luò)和意想不到的競(jìng)爭(zhēng)者們渠道所帶來(lái)的價(jià)值。馬云曾表示計(jì)劃在5到10年內(nèi)，建造一個(gè)全國(guó)性的超級(jí)物流網(wǎng)，能在24小時(shí)內(nèi)將貨物運(yùn)抵國(guó)內(nèi)任何地區(qū)，能支撐日均300億元的巨量網(wǎng)絡(luò)零售額。馬云如此布局的目的，一方面是為了與國(guó)有企業(yè)EMS的物流網(wǎng)絡(luò)相互競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也正是因?yàn)樗粗辛饲赖牧α俊＝鼛啄?，馬云的菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)在各地的倉(cāng)儲(chǔ)中心推進(jìn)速度非常迅速，在全國(guó)設(shè)立了八個(gè)大型倉(cāng)儲(chǔ)物流基地，一度被稱作“八大軍區(qū)”。2017年3月，馬云還開(kāi)啟了一項(xiàng)代號(hào)為“NASA”的計(jì)劃，物流地產(chǎn)未來(lái)價(jià)值也有望依托菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)的大數(shù)據(jù)技術(shù)變得更加不可估量。

??意想不到的競(jìng)爭(zhēng)者們

??對(duì)于現(xiàn)有的物流地產(chǎn)商們來(lái)說(shuō)，未來(lái)還可能會(huì)面臨更多的挑戰(zhàn)。首先，比起選址上的難題，拿地現(xiàn)已成為了更大的問(wèn)題，即使在一些二三線城市，能夠低價(jià)拿地都非常不容易。其次，近兩年來(lái)，由于來(lái)自各方的意料之外競(jìng)爭(zhēng)者不斷的加入，使得物流地產(chǎn)的行業(yè)洗牌正在加速進(jìn)行。

??戴德梁行早在《中國(guó)高端物流市場(chǎng)2015年回顧》中就表示，在物流地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了許多十年前沒(méi)有想到過(guò)的品牌，例如：萬(wàn)科與平安。萬(wàn)科是傳統(tǒng)的住宅地塊開(kāi)發(fā)商，其介入物流地產(chǎn)事發(fā)突然，但卻貌似堅(jiān)決。在2015年年中，萬(wàn)科正式成立了物流地產(chǎn)發(fā)展公司，將其作為一個(gè)獨(dú)立的品牌來(lái)運(yùn)作。同樣堅(jiān)決的還有平安，作為一家金融保險(xiǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，在2015年的年初就旗幟鮮明地在平安不動(dòng)產(chǎn)旗下成立了物流地產(chǎn)的事業(yè)部開(kāi)始大舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)，并在整個(gè)2015年取得驚人的發(fā)展。

??而競(jìng)爭(zhēng)者們的腳步在2016年也并未停下，隨著順豐、圓通、中通、申通、韻達(dá)這幾家民營(yíng)快遞公司的成功上市，在倉(cāng)配服務(wù)一體化的需求下，快遞企業(yè)也加速了他們進(jìn)入物流地產(chǎn)市場(chǎng)投資的腳步。雖然目前還未形成較大的威脅，但隨著規(guī)模的逐步擴(kuò)大以及傳統(tǒng)物流倉(cāng)儲(chǔ)的進(jìn)一步淘汰，這種威脅就會(huì)逐漸顯現(xiàn)。