調(diào)控下房企的突圍與困頓

在房地產(chǎn)行業(yè)利潤率日漸下滑的背景下，限價令又對企業(yè)利潤實施了“精準打擊”。從目前來看，除了拖延入市節(jié)奏，房企似乎沒有更好的辦法。但很多房企將銷售重心放在今年上半年。因此即使資金層面并不值得擔憂，業(yè)績的壓力也將很快來臨。

“限價令”是極考驗開發(fā)商運營能力的政策之一，因為它會對房地產(chǎn)項目的利潤進行直接限制，且這種限制帶有強烈的行政色彩。

雖然限價措施早已有之，但由于此前的市場異動，今年以來，“限價令”又以更加完善的版本重現(xiàn)于熱點城市。且在限購、限貸等措施的“配合”下，其給房企帶來的殺傷力已不同于往日。

由于一二線城市的房價水平較高，多數(shù)房企傾向于在這些城市謀求利潤，而將日漸升溫的三四線城市作為規(guī)模的戰(zhàn)場。如今，“限價令”的存在令前者遭遇困境，且年中節(jié)點的到來也給業(yè)績帶來壓力。挽救利潤還是平衡業(yè)績？已成為房地產(chǎn)企業(yè)面對的一項難題。

“進化”的限價令

對商品房（非保障房）實施限價的做法，最早可追溯至2010年。當年5月，北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地成為首個以“限房價競地價”模式拍出的土地。第二年4月，該項目入市，并按照規(guī)定以每平方米12500元左右的價格進行銷售，比當時周邊房價低20%。

此后，類似的情況一度絕跡，直到2016年10月，北京開始大規(guī)模推廣“限房價競地價”的土地出讓模式，并引發(fā)多個熱點城市的效仿至今。

另一個版本的“限價令”存在于預售環(huán)節(jié)。為遏制房價上漲過快的情況，近幾年來，熱點城市紛紛發(fā)文，對商品房預售價格進行管控。常見的限價條款為：“交易價格不得高于備案價格”、“售價不得高于同區(qū)域同類產(chǎn)品價格”、“售價不得高于項目前期價格”、“售價一年內(nèi)不得上調(diào)”等。

今年3月以來，限價措施進一步擴圍，并已從東部熱點城市，蔓延至部分三線城市，以及中西部區(qū)域。如無錫、阜陽、蘭州等均出臺限價措施。

為避免開發(fā)商以“捆綁銷售”等方式進行規(guī)避，如今的限價令進一步完善。如今年5月19日，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可后，應當在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準售住房及每套住房價格并對外銷售。

同時，包括向買受人收取或者變相收取費用；捂盤惜售或者變相囤積房源；不明碼標價，在標價之外加價出售或者收取未標明的費用等在內(nèi)的12個銷售行為被明令禁止。

“企業(yè)基本上沒有空子可鉆，只能老老實實地按規(guī)定銷售?！北本┠成鲜蟹科笙嚓P負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，以前很多房地產(chǎn)項目采用提高首付、一手變二手、捆綁車位（或地下室、裝修）銷售等方式來規(guī)避限價令，但現(xiàn)在監(jiān)管嚴格，很難行得通。

他還認為，市場進入下行周期，成交量本身就在下滑，加上限購、限貸等措施的打壓，成交量下降趨勢更為明確。此時出臺的限價令，效果更是顯著。

“拖”字訣

從削減利潤的角度來看，“限價令”對開發(fā)商的打擊不可謂不大。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國有超過20個城市出臺了限價措施，其中大多數(shù)為一二線城市。而對于多數(shù)全國化布局的房企來說，一二線城市由于房價水平較高，被視為利潤的主要來源。近期日漸升溫的三四線城市，則被當作規(guī)模的主戰(zhàn)場。

在房地產(chǎn)行業(yè)利潤率日漸下滑的背景下，限價令又對企業(yè)利潤實施了“精準打擊”。從目前來看，除了拖延入市節(jié)奏，房企似乎沒有更好的辦法。

以較早實施限購令的北京為例，根據(jù)亞豪機構的統(tǒng)計，今年前5個月，北京月均入市住宅項目在10個以內(nèi)。6月，北京預計有14個項目入市，雖然顯示出房企開始準備年中沖刺的姿態(tài)，但與去年同期的33個項目入市相比，仍然相差甚遠。且這些項目能否最終入市尚存疑問。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，今年北京住宅供應低速運行將成為常態(tài)。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，近幾個月來，大多數(shù)熱點城市的新房供應節(jié)奏明顯放緩。分析人士普遍認為，這既是因為房企對政策存在一段消化期，也有限價令帶來的“定價難”因素。

2016年，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)獲得了較好的銷售業(yè)績，且這一銷售慣性延續(xù)至今年第一季度。同時，去年房企進行了大量低成本融資，使債務結(jié)構得以重組。因此根據(jù)多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點，對于財務狀況良好的企業(yè)來說，即使暫緩銷售步伐，資金面也暫時無虞。

業(yè)績的壓力

但這種局面能持續(xù)多久尚存疑問。在調(diào)控政策的全面影響下，4月房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績出現(xiàn)下滑。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，今年1-4月，30家標桿房企合計簽約9075.6萬平方米，銷售金額為11619.9億，分別同比上漲62%與73.3%。但就4月單月來看，有24家企業(yè)的業(yè)績出現(xiàn)環(huán)比下滑。萬科4月銷售418.9億元，比三月下降了34.2%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，一季度很多公司銷售業(yè)績數(shù)據(jù)更多是因為2016年的結(jié)轉(zhuǎn)，目前來看，二季度繼續(xù)沖高可能性已經(jīng)不存在，大部分房企的半年度和年度業(yè)績都存在壓力。

據(jù)記者了解，由于預估到下半年市場轉(zhuǎn)冷，很多企業(yè)將銷售重心放在今年上。因此，即使資金層面并不值得擔憂，但業(yè)績的壓力也將很快來臨。

在這種情況下，房企是否會按照“限價令”的要求降價出貨，從而在固定的時間節(jié)點上沖擊業(yè)績？

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，價格管控措施具有維護房價平穩(wěn)、減少炒作的效果。目前來看，包括限價令在內(nèi)的一系列調(diào)控措施都將長期執(zhí)行。

他認為，從房企的角度來看，會否降價將在很大程度上取決于拿地情況。如去年大量拿地的企業(yè)，今年會面臨較大的資金壓力，也更有降價出貨的可能性。至于利潤的損失，只能待后期進行彌補。

郭毅也持有類似的看法。她認為，對于北京這類城市而言，2016年住宅土地的超低成交，使得房企手中土地儲備不足，去庫存壓力較小，集中“舍價保量”的可能性也相對較低。但對于出讓了高價地的城市，去庫存壓力增大，存在降價出貨的可能?！皩τ谌珖季值姆科髞碚f，今年肯定有某些區(qū)域公司的日子不好過?！惫阏f。