近日，中國社科院舉行《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會，國家稅務(wù)總局稅科所研究員付廣軍在會上表示，降房價首先降地價。10萬塊錢北京的房子，6萬塊錢的土地成本，這只是土地出讓金的收入，還不包括房地產(chǎn)開發(fā)的稅收，還不包括交易環(huán)節(jié)的契稅，也就是說有70%是土地和稅費。房地產(chǎn)開發(fā)商的毛利潤也就10%，10萬塊錢就掙1萬塊錢。

降地價和稅費才是樓市調(diào)控治本之策

盡管土地成本和稅費占了房價的大頭，早已成為社會各界共識，只是地價與稅費到底占房價多少比例，沒有一個政府機構(gòu)的權(quán)威人士敢站出來說一句真話，今天付研究員能夠坦然地說出地價和稅費占房價比例的明細賬，讓公眾心中一直茫然無解的猜測終于有了豁然開朗之感；足見副研究員是一個有良知的專家，應(yīng)該對其大加點贊，說出了一句讓公眾心里感到欣慰的話：降房價首先要降地價！

是的，降房價首先降地價是千真萬確的真理，更是抑制樓市價格虛高的最有效手段。且城市越大地價就越貴，地價占房價總比例也就越高。據(jù)付研究員調(diào)查反映，縣城房子10年前是3200，10年以后是3800，基本上沒有漲；再看一看土地成本，一線城市的土地成本，北京土地成本占房價的60%，而四線城市的土地成本只占到25%。然而，反觀如今我國掀起一波又一波的樓市調(diào)控政策、尤其是今年各級政策實施的嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)政策，可謂無所不用其極，如全面收緊房貸，北上廣深一線城市及其他二線城市普遍提高首套房貸款利率或干脆取消房貸優(yōu)惠利率、恢復(fù)到房貸基準(zhǔn)利率，不少城市更是進入到“限購、限貸、限價、限售”的“四限”時代，樓市調(diào)控如臨大敵。但到底效果如何，今天看了付研究員算的賬，可以肯定地說，目前這種樓市調(diào)控政策很難取得實質(zhì)性成效；退一萬步說，即便能取得暫時性效果，但這種靠行政性調(diào)手段控很難持久，更不是房地產(chǎn)調(diào)控長久機制，也無法跳出原有樓市調(diào)控怪圈。

筆者這么說，并非反對政府對樓市出臺相應(yīng)調(diào)控政策，中國樓市到了確實非調(diào)控不可的時候了，無限止地上漲下去，有誰能受得了？不把全部國民的收入都吸引到樓市上去才怪！也并非丑化政府樓市調(diào)控政策，在特殊時期、關(guān)鍵時刻，沒有行政調(diào)控手段的介入是不行的，畢竟行政性調(diào)控措施有立竿見影之功能。筆者想說的是，按付研究員的話，目前我國各地政府出臺或?qū)嵤┑臉鞘姓{(diào)控政策沒有一樣是針對降土地價格和稅費的，所有的調(diào)控都是圍著房價周圍的很次要、或根本對降房價起不到多大作用的表象東西在較勁，不痛不癢。一句話，樓市調(diào)控政策都是舍本逐末之舉，有些甚至是根本不著邊際的、令人啼笑皆非的調(diào)控措施。

很明顯，要有效調(diào)控目前各地的樓市價格，最關(guān)鍵的東西還是要靠降地價和稅費，只有地價和稅費降了，才算抓到了樓市調(diào)控的治本之策，或者說拿捏到了樓市調(diào)控的要穴，綱舉目張，樓市價格虛高的局面就會自然結(jié)束，樓市價格非理性上漲的態(tài)勢便會自然消失；如果回避樓市地價和稅費這兩樣本質(zhì)性的東西，而在其他表現(xiàn)上作調(diào)控文章，不僅樓市調(diào)控成效很難顯現(xiàn)，還有將樓市調(diào)控引向“死胡同”的危險。當(dāng)然，中央及各級地方政府也不是不明白降地價和稅費在樓市調(diào)控中的作用，但關(guān)鍵是利益割舍太難；有人說改革需要政府有壯士斷腕的決心，等于在割政府自己身上的肉；而樓市調(diào)控則更需政府終結(jié)對土地財政依賴的勇氣，自覺剪斷依附在土地財政之上的各種利益臍帶，無異于割自己身上的肉，真是太難太難。

顯然，目前中央及各級地方政府樓市調(diào)控?zé)o論出臺什么樣的政策，無論調(diào)控方式如何實施，都不應(yīng)該回避地價和稅費這兩個關(guān)鍵問題，應(yīng)圍繞降地價和降稅費這個樓市調(diào)控的根本問題做文章：一方面采取實實在在措施降低政府出讓地價格和房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售及持有環(huán)節(jié)的各種稅費；另一方面加快政府財政預(yù)算管理體制改革，平衡各級政府財政利益，切實實施各級政府事權(quán)與財權(quán)相匹配的財政預(yù)算管理體制，樓市調(diào)控才會踏上“陽光道”，房價也才會真正降下來，民眾才能增強切實的獲得感，不斷提高全體公民幸福指數(shù)。否則，一切皆是枉然，無法將樓市調(diào)控好，更無法擠出樓市泡沫。