河南省地級(jí)市開封也出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，成為中部第一個(gè)出臺(tái)樓市調(diào)控政策的四線城市。

　　5月15日，開封市政府出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》(下稱“汴九條”)的核心內(nèi)容指向“限價(jià)和限賣”：在開封市區(qū)內(nèi)購(gòu)買的新建住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓；原則上，新房半年內(nèi)漲幅不得高于5%，一年內(nèi)漲幅不得高于10%。與此同時(shí)，“汴九條”并未實(shí)施限購(gòu)和限貸等調(diào)控手段。

　　作為三、四線城市，開封房地產(chǎn)市場(chǎng)還尚處在去庫(kù)存的進(jìn)程中，為何在此時(shí)出臺(tái)樓市調(diào)控政策？除去常用的限購(gòu)和限貸等調(diào)控手段，只是規(guī)定限價(jià)和限賣，開封是怎樣進(jìn)行因城施策的？

　　去庫(kù)存途中：炒房客來襲

　　延著鄭開大道，從開封新區(qū)到鄭東新區(qū)只需要40分鐘的車程，而乘坐高鐵只需要20分鐘。

　　雖然毗鄰鄭東新區(qū)，但是，一直以來，開封房地產(chǎn)的發(fā)展是較為遲緩的。2015年底，開封市的房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，市區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)均價(jià)還不到每平方米5000元，擁有著國(guó)家4A級(jí)旅游景點(diǎn)的龍亭區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)為每平方米4700元左右，而且處在下行趨勢(shì)，而距離鄭州最近的開封新區(qū)房?jī)r(jià)與市區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)持平，每平方米的售價(jià)也在4000-5000元。

　　而且，作為三、四線城市，開封市的庫(kù)存量大，外來開發(fā)商少，本地市民需求弱，房地產(chǎn)去化速度緩慢。在2012-2014年房地產(chǎn)下行周期中，不少本土的中小開發(fā)商資金鏈斷裂，一度造成爛尾樓叢生的現(xiàn)象。

　　變化開始于去年，省會(huì)鄭州市的房?jī)r(jià)扶搖直上，在連續(xù)上漲40個(gè)月之后，2016年8月份，鄭州房?jī)r(jià)漲幅位居全國(guó)第一位。此后，鄭州市接連出臺(tái)限購(gòu)政策，但是，買房的熱情并未遭到削減，炒房客陸續(xù)攻陷滎陽市、中牟縣等鄭州周邊城市，并且組團(tuán)來到了鄭開大道，來到了開封新區(qū)，來到了這個(gè)房?jī)r(jià)均價(jià)仍然還在5000元的千年宋都古城。

　　“今年春節(jié)過后，市場(chǎng)開始變得瘋狂，日光盤、排隊(duì)買房都出現(xiàn)了，而且很多人都是從鄭州組團(tuán)來買房的，開發(fā)商更是趁勢(shì)瘋狂漲價(jià)，房?jī)r(jià)是成倍的上漲?！闭谫I房的本地人張女士目睹著開封樓市的變化。

　　此時(shí)，位于鄭開大道上的碧桂園新開盤的精裝房售價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米12000元，鄭開·橄欖城高層每平方米8000元起步，東方今典等尾盤均價(jià)也達(dá)到了每平方米8500元。

　　如何因城施策？

　　顯然，開封樓市陷入了尷尬的兩難困境，一方面，去庫(kù)存的任務(wù)還尚未完成，另一方面，炒房客的到來使得房?jī)r(jià)已經(jīng)過快上漲。

　　“近期受鄭州市限購(gòu)政策影響，外來投資購(gòu)房戶較多，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快。2017年4月份，市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)6400元左右。正常情況下，本市居民改善剛需應(yīng)為60%左右，進(jìn)城農(nóng)民和外來人口應(yīng)為30%至40%；現(xiàn)在的情況是，外來人口和進(jìn)城農(nóng)村人口占到50%~60%，本市居民改善剛需才達(dá)到30%至40%?！遍_封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長(zhǎng)張現(xiàn)營(yíng)在接受河南本土媒體《東方今報(bào)》的采訪時(shí)坦言了投資客過多的情況。

　　張現(xiàn)營(yíng)指出，此次開封市調(diào)控政策有三個(gè)特征，一是限價(jià)不限購(gòu)。二是限賣不限買。三是嚴(yán)查違法違規(guī)行為。其重申，開封這次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)目的是打擊炒房，打擊瘋漲；不是讓房?jī)r(jià)下跌，而是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　“對(duì)于購(gòu)房和贈(zèng)與等方式，限售期為3年，這樣，炒房的意義開始削弱，購(gòu)房會(huì)相對(duì)理性，同時(shí)，也不會(huì)誤傷到剛需和改善型需求?！币拙又菐?kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)論稱。

　　同時(shí)，在去庫(kù)存和盤活爛尾樓盤方面，“汴九條”也明確指出，對(duì)已出讓的商品住宅用地進(jìn)行調(diào)研，制定科學(xué)的商品住房供地計(jì)劃。督促開發(fā)企業(yè)按土地出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，盤活閑置土地及爛尾樓盤。

　　“提出盤活閑置土地和爛尾樓項(xiàng)目的要求，這也是希望借本輪房地產(chǎn)上行周期促使開封樓市去庫(kù)存，有助于部分房企存量資產(chǎn)的盤活?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

　　由此可以看出，“汴九條”出臺(tái)的意義在于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。同時(shí)，也保護(hù)了剛需和改善型需求，為進(jìn)一步去庫(kù)存打下基礎(chǔ)。